(634 S. K. m. 10, 11, 12, 50)
Dava: Dava dilekçesinde ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece ortaklığın satış yolu ile giderilmesi cihetine gidilmiş, hüküm davalılardan Tamer vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: Dava, tapuda tarla nitelikli olan 15491 m2 yüzölçümünde olan 10 parsel numaralı taşınmaz ile üzerinde zemin ve 3 normal kattan oluşan betonarme binanın bulunduğu 35 parsel numaralı taşınmazdaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesi istemine ilişkin olup, paydaşlardan Tamer'in alacaklısı sıfatı ile mahkemeden aldığı yetkiye istinaden M A.Ş. tarafından açılmıştır.
Davalılardan Ali dışındakiler davaya cevap vermedikleri gibi duruşmalara da katılmamışlardır. Davalı Ali ilk oturumda aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesini istemiştir.
Yerinde yapılan inceleme sonucu bilirkişi kadastro teknisyeni tarafından düzenlenen 15.2.2002 tarihli raporda 10 numaralı parselin tarla nitelikli olduğu ve üzerinde hiçbir bitki örtüsünün dahi bulunmadığı; 35 numaralı parselde ise zemin ve üç normal kattan ibaret betonarme bir binanın mevcut olduğunun saptandığı belirtilmiş ve herhangi bir gerekçeye yer verilmeden ivaz ilavesi suretiyle dahi her iki taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmadığı görüşü bildirilmiştir. Taşınmazlardan 35 parsel üzerindeki yapı yönünden inceleme yapan bilirkişi Mine tarafından düzenlenen 13.2.2002 tarihli raporda da, binanın projesinin varlığından ve bunun yerinde uygulandığından söz edilmeksizin mevcut bağımsız bölümlerin herbirinin özellikleri ve binanın bütün olarak inşaat değeri gösterilmekle yetinilmiş, taksimin mümkün olup olmadığı konusunda bir görüşe yer verilmemiştir.
Bilirkişi raporları ve mahkemece yapılan araştırma ve inceleme hüküm kurmaya yeterli değildir.
Şöyle ki;
1-Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre ortaklığın giderilmesi davalarında asıl olan taşınmazın paydaşlar arasında aynen taksimi olup mahkemece öncelikle taşınmazın arsa veya tarım arazisi niteliği belirlendikten sonra bu özelliği gözetilerek taşınmaz arsa ise o yerin imar durumu itibari ile ifraz ve taksimin mümkün ve sakıncalı olup olmadığının ilgili İmar Müdürlüğünden sorularak araştırılıp belirlenmesi ve ayrıca taşınmazın büyüklüğü, konumu ve paydaş sayısı gözetildiğinde aynen taksimi halinde değerinde önemli bir azalma olup olmayacağının gerekçeleriyle ortaya konulması; tarım arazisi ise tarımsal işletme bütünlüğünün etkilenip etkilenmeyeceğinin ve yine değerinde bir azaltma yaratıp yaratmayacağının incelenip irdelenerek ivaz ilavesi suretiyle dahi taksimin mümkün olmadığı sonucuna varılması durumunda bilirkişi raporunda bütün bu hususların doyurucu ve inandırıcı gerekçelerle gösterilmesi kaydıyla satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi aksi takdirde taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi yoluna gidilmesi gerekir.
Hal böyle iken bilirkişi raporlarında ( 10 ) parsel numaralı taşınmazın arsa veya tarım arazisi niteliği belirlenmeden ve belirlenecek niteliğine göre yukarıda açıklanan hususlarda inceleme ve değerlendirme yapılmadan taksimin mümkün olmadığı sonucuna varılması doğru bulunmamaktadır.
2-Davaya konu 35 parsel numaralı taşınmaz yönünden ise, yukarıda da açıklandığı üzere davacı, taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesini istemiş, davalı paydaşlardan Ali de aynen taksimin mümkün olduğunu ileri sürerek bu yolda karar verilmesi isteminde bulunmuştur. Taşınmaz üzerinde bağımsız bölümler içeren yapı varsa, Yargıtay uygulamalarında aynen taksim isteğinin kat mülkiyetinin kurulması istemini de kapsadığı kabul edilmektedir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 10.maddesinin son fıkrası hükmüne göre, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda hakim, 12.maddedeki belgelere dayanılarak taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Dosyadaki belgelere ve bilirkişi raporuna göre; dava konusu taşınmazın üzerinde bir zemin ve üç normal kattan oluşan ve her bir katta birer bağımsız bölüm bulunan yapımı tamamlanmış beton-yığma bir yapı mevcuttur. Taşınmazın mülkiyeti, malikin ölümüyle mirasçıları olan taraflara ( eşi ve iki çocuğuna ) geçmiştir. Paydaş ve bağımsız bölüm sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü ve yapının Kat Mülkiyeti Yasasının 50/2.maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu anlaşılmaktadır.
Bu durum karşısında davada, Kat Mülkiyeti Yasasının 10.maddesinin son fıkrası hükmünün uygulanması gerekirken, mahkemece bu konuda yeterli bir inceleme ve inandırıcı bir gerekçe içermeyen kadastro teknisyeni bilirkişi raporundaki "taşınmazda taksimin mümkün olmadığı" yolundaki görüşe dayanılarak taşınmazın satılması suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Mahkemece, yukarıda değinilen hususlar dikkate alınarak dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımız bölümün ( konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek ) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanmalı, her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra artan bağımsız bölümün ortaklık isteyen paydaşlar adına ya da isteyen olmadığı takdirde tek bir paydaşa özgülenerek diğer paydaşlara ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle paylar denkleştirilmeli, öte yandan Kat Mülkiyeti Yasasının 12.maddesinde yazılı belgeler ( imar mevzuatına uygun onaylı proje ve yapı kullanma belgesi, onaylı fotoğraf, noterden onaylı liste, yönetim planı ) tamamlattırılmalı, bu konuda gereği için aynen taksim isteyen tarafa yeterli önel verilmeli ve bundan sonra hasıl olacak sonuca göre hüküm kurulmalıdır.
Ayrıca;
3-Davacı vekiline ait vekaletname dosyaya getirtilmeden yargılamanın yapılıp sonuçlandırılması da usul ve yasaya aykırıdır.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 31.10.2002 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy