(2942 S. K. m. 11) (3194 S. K. m. 18) (634 S. K. m. 46)
Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin arttırılması ile faiz ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Mahkemece üç kez bilirkişi incelemesi yaptırılmış ise de bu raporlar hüküm kurmaya yeterli değildir.
Şöyle ki;
I-Kat mülkiyeti kurulmuş ve bağımsız bölümleri bulunan bir yapıda bağımsız bölüm sahibi tarafından kamulaştırma karşılığının artırılması istenilmiştir.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 46. maddesinin son fıkrası (Anagayrimenkulün arsası ile birlikte kamulaştırılması halinde her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ile eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur) hükmünü koymuştur. Böyle olunca ana yapının arsasına 2942 sayılı Kanunun 11. maddesinin 3. fıkrasının g bendi göz önünde tutularak kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre; yapılara da aynı maddenin h bendi gereğince Bayındırlık ve ıskan Bakanlığınca yayınlanmış, kamulaştırma tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını gösteren listelerine göre (yıpranma payı da düşülerek) değer verilip, ayrıca bedelin tespitinde etkili olacak diğer ölçüler de dikkate alınarak kamulaştırma karşılığının yasal biçimde belirlenmesi gerekir.
Buna göre yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda arsa ile ana yapının (ortak yerleri içerir biçimde) değerleri hesaplandıktan sonra, arsa payına düşen miktarına göre bağımsız bölümün karşılığı bedel tespit edilir. Şayet o bağımsız bölümün yapısında değeri etkileyecek özellik ve nitelikte diğer bağımsız bölümlerden farklı ilaveler varsa bunlar da göz önünde tutulmak gerekir.
Belirtilen şekilde inceleme yapılmaksızın dükkanın zemini ve yapısı için ayrı değer saptanması,
2- Birinci bilirkişi kurulunca somut emsal alınan 117 ada 31 parsel sayılı taşınmaz nitelik, yüzölçümü ve değeri itibariyle dava konusu taşınmazIa benzer özelliklere sahip değildir. İkinci ve üçüncü bilirkişi kurullarınca dava konusu taşınmazla emsal karşılaştırma yapılmaksızın genel nitelikteki değerlendirmelerle yetinilmiş olmakla bu raporlara itibar edilemez.
Kamulaştırma Kanunu' nun 11. maddesinin (g) bendi ne göre arsalarda dava konusu taşınmazla karşılaştırılacak taşınmazların emsal niteliğinde olması gerekir. Emsalin, sözcük anlamından da anlaşılacağı üzere dava konusu taşınmaza örnek teşkil edebilecek nitelikte olması gerekir. Örneğin, benzer yüz ölçümler de bitişik ya da yakın adalarda bulunmak, aynı imar müsaadesine sahip olmak, fiyatlarda en azından yaklaşık değerde olmak gibi nitelikler "emsal" in seçilmesine esas alınması gereken unsurlardandır.
Emsal satışlara göre satış değerinin tespiti ve bedelin tespitinde etkisi olan diğer unsurlarda dikkate alınarak dördüncü fıkra gereğince her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekir.
Bu saptama yapılırken dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın cadde veya sokak üzerinde oluşları, bu cadde veya sokakların konut veya ticaret alanında olmaları, her ikisi de ticaret alanında ise hangisinde daha yoğun bir ticaret hacmi bulunduğu, hitap ettikleri müşteri kitlesinin nitelikleri, konut alanında iseler hangisindeki konutların daha yüksek fiyatla alıcı bulabildiği, her iki halde de imar durumuna göre inşaat yapılabilme durumları ve yapılabilecek kat adedi, bitişik veya ayrık nizamda yapılaşma alanlarından hangisinde bulundukları gibi ve benzeri tüm değere etkili nitelik ve unsurlar ayrı ayrı ve tek tek açıklandıktan sonra bunlardan her birinin değere olan etki oranı da ayrı ayrı ve tek tek belirlenmelidir.
Bu saptamanın yapılmasında dikkate alınması gereken diğer bir unsur dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın vergi beyan değerleri arasındaki orandır.
Nitekim, 2942 Sayılı Yasa' nın 11. maddesinin (d) bendi de vergi beyanını kıymet takdirinde göz önünde tutulması gereken esaslar arasında saymıştır. Bu tür nesnel öğeler sayesinde bilirkişilerin öznel değerlendirmelerini denetleme olanağı elde edilmiş olur. Vergi beyanları ve resmi makamlarca yapılan kıymet takdirleri, genellikle taşınmazın gerçek değerini tam olarak yansıtmamakta, gerçek değerinden daha düşük değerler belirlenmektedir. Ancak bu husus, dava konusu taşınmaz için olduğu kadar emsal için de geçerlidir ve emsal karşılaştırması yapılırken dikkate alınması yasa gereğidir. Bu nedenle dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmazın değerlendirme tarihindeki beyan edilen vergi beyanları ile bu taşınmazların bağlı bulundukları cadde veya sokak için belediyelerce emlak vergisine esas olmak üzere belirlenen m2 fiyatları ilgili belediyeden getirtilerek bu değerlere göre verilen m2 fiyatının mukayese edilmesi gerekir.
Emsalin ve dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas değerlerinin birbirine oranı ile bilirkişi raporlarında emsal karşılaştırması sonucu değerlendirmeye esas alınan oran birbirinden fahiş ölçüde farklı ise, mahkemece bu farklılık ve çelişki bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak mutlaka giderilmesi gerektiğinin düşünülmemesi,
3-Dava konusu taşınmazın İmar Yasası'nın 18. maddesi uyarınca düzenlemeye tabi tutulup tutulmadığının araştırılmaması,
Kabul şekline göre;
4-Dava konusu taşınmaz üzerindeki 1 ve 3 numaralı dükkanların yapı değerleri yönünden iki ve üçüncü bilirkişi kurulu raporları birbirini doğruladığı halde yapıya yüksek değer belirleyen birinci bilirkişi kurulu raporlarına göre hüküm kurulması,
5-20.10.1989 gün ve 1988/4 Esas -1989/3 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince faizin kamulaştırma işleminin tebliğ tarihi itibariyle kamulaştırmanın kesinleştiği 24.7.2000 gününden başlatılması gerekirken daha sonraki tescile ilişkin karar tarihinden faiz verilmesi,
Doğru görülmemiştir.
Mahkemece taraf vekillerinden emsal istenmeli, re' sen emsal araştırması yapılmalı bozma kararının (1) ve (2) numaralı bentlerinde açıklandığı gibi eksikler giderildikten sonra bilirkişi kurullarından ek raporlar alınmalı ve oluşacak sonuç doğrultusunda karar verilmelidir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 13.10.2003 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy