(634 S. K. m. 12, 50/2) (4721 S. K. m. 699/2)
Dava : Dava dilekçesinde ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece satış suretiyle ortaklığın giderilmesine dair verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davalı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden davalı vekili geldi. Aleyhine temyiz olunan davacı adına gelen olmadı. Gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
Karar: Dava, ana taşınmazdaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesi istemine ilişkindir.
Davalı, ana yapıdaki bağımsız bölümlerin davacının murisi ile aralarında yapılan taksim sözleşmesi ile paylaşıldığını, bu nedenle aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi gerektiğini bildirmiştir.
Mahkemece, çatı katının tavan döşemesinin ahşap olması nedeniyle kat mülkiyetine geçilmesinin mümkün olmadığını belirleyen bilirkişi raporuna dayanılarak satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir.
Yargıtay uygulamalarında taraflardan birinin aynen taksim isteminin kat mülkiyetinin kurulması istemini de kapsadığı kabul edilmektedir.
Genel olarak ortaklığın giderilmesi davalarında, Türk Medeni Kanununun 699/2. maddesi hükmüne göre istek varsa asıl olan taşınmazın paydaşlar arasında aynen taksim yoluna gidilmesidir. Tüm araştırma ve incelemelere rağmen taşınmazda aynen taksim ya da kat mülkiyeti geçilmesinin yasal olarak veya fiilen mümkün olmadığının anlaşılması halinde satış gerekecektir.
Kat Mülkiyeti Yasası hükümleri uyarınca, bir yapının kat mülkiyeti kurulmasına elverişli sayılabilmesi için Yasanın 1. Maddesinde ifade edildiği üzere öncellikle yapının tamamlanmış olması, 50. maddenin ikinci fıkrası hükmüne göre de ana yapının tamamının kargir nitelikli olması ve paydaşlardan her birine en az birer bağımsız bölüm isabet etmesi zorunludur.
Somut olayda, ana yapının zemin kat, birinci ve ikinci kat ile çatı arası kattan ibaret olup, dört bağımsız bölüm olduğu belirtildiğine göre her iki paydaşa en az birer bağımsız bölümün isabet ettiği görülmektedir.
Yerinde yapılan bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporda ana yapının kargir, ancak çatı katı olarak ayrılan bölümün tavan döşemesinin ahşap olduğu,bu nedenle kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olmadığı belirtilmiş ise de, bu durumun binanın kargir niteliğini bertaraf edip etmediği diğer bir deyişle salt ahşap olan oturma çatı ile bütünlük arz eden çatı katı tavan döşemesinin ahşap olmasının binanın tümünün kargir sayılmasına engel teşkil edip etmediğinin imar mevzuatı açısından incelenip bildirilmesinin bu hususta yetkili resmi merci olan Belediye İmar Müdürlüğünden istenilmesi sağlıklı bir sonuca ulaşılması bakımından gereklidir. Bu husus gözetilmeden mücerret bilirkişi raporu esas alınarak kat mülkiyetine geçilmesinin mümkün olmadığı sonucuna varılıp taşınmazın satış suretiyle ortaklığının giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Yukarıda belirtildiği şekilde, çatı katının tavan döşemesinin ahşap olmasının binanın kargir niteliğine etkisi hususunda Belediye İmar Müdürlüğünün görüşü sorulup, alınacak cevaba göre, bu yönün ana taşınmazın tümünün kargir sayılmasına engel teşkil etmediği ve dolayısıyla ana yapının kat mülkiyeti kurulmasına elverişli nitelikte olduğu sonucuna ulaşıldığında kat mülkiyetine geçiş için bu koşulların varlığı yanında aşağıdaki diğer koşulların yerinde olup olmadığının araştırılması gerekir.
Bu bağlamda mahkemece, varsa onaylı projenin veya bu projede sonradan değişiklik yapılmışsa buna dair tadilat projesinin olup olmadığının araştırılması, yoksa, yapının fenne ve imar mevzuatına aykırı olmadığının ve onay verilebileceğinin saptanması durumunda fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve oturma izin belgesinin alınması, Kat Mülkiyeti Yasasının 12.maddesinde sayılan diğer belgelerin onaylı fotoğraf, noterden onaylı liste ve yönetim planı tamamlanması için, kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün konumu, yüzölçümü, kullanım amacı göz önünde bulundurulmak suretiyle değerinin tespiti ve bu değere göre özgülenecek arsa payı da saptanarak varsa fiili taksime göre, olmadığı takdirde çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek ve gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, fotoğraf, malik listesi ve yönetim planı gibi belgeleri, paydaşların tanınan süreye rağmen imzalamaktan kaçınmaları halinde bunların da imzalanmış sayılmasına karar verilmesi, böylece kat mülkiyetine geçilmek suretiyle ortaklığın giderilmesi gerekmektedir. Bu koşulların oluşmaması halinde ise satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmelidir.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davalı yararına takdir edilen 375.000.000 TL. vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı tarafa verilmesine, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 16.12.2003 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy