(743 S. K. m. 628) (634 S. K. m. 1, 10, 12, 50) (3194 S. K. m. 36)
Dava: Dava dilekçesinde taşınmazdaki ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece ortaklığın satış yolu ile giderilmesi cihetine gidilmiş, hüküm davalılardan Gülüzar, Aysun ve İbrahim vekillerince temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içerisinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki tüm kağıtlar okunarak gereği düşünüldü:
Karar: Davacı vekili, dava dilekçesinde taşınmaz üzerindeki binanın iskanı alınamadığından taşınmazdaki ortaklığın satış yolu ile giderilmesini istemiş ise de gerek davacı vekili sonraki dilekçelerinde gerekse bir kısım davalılar vekillerinin verdikleri dilekçelerde taşınmazda kat mülkiyeti kurulabileceğini, yapının bağımsız bölümlerinde fiilen oturduklarını açıklamışlardır. Mahkemece aynen taksimin mümkün bulunmaması sebebi ile ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilmiştir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında dava gününde yürürlükte bulunan Medeni Yasanın 628/2. maddesi hükmü gereği istem olduğu takdirde asıl olan, taşınmazın aynen taksimi suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermektir. Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmazla ilgili olarak ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa ve bu davada paydaşların en az bir tanesi paylaşmanın kat mülkiyeti kurularak yapılmasını istemişse, Kat Mülkiyeti Kanununun 10/son maddesi gereğince hakim, o taşınmazın mülkiyetinin aynı yasanın 12. maddesinde yazılı belgelere dayanarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar verecektir. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun şekilde tamamlanmış olması ve bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bulunması (KMK. m.1), yapının tümünün kargir olması (m.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, yine 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi, belediyeden onaylı fotoğraf, noterden onaylı malik listesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan yasanın 10. maddesi gereği kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklık bu yolda giderilecektir.
Dosyadaki belgelere ve bilirkişi raporuna göre anataşınmaz bodrum, zemin ve 2 normal kattan ibaret bir bina olup, iki işyeri ve 7 mesken nitelikli bağımsız bölümden oluşmaktadır. Paydaş ve bağımsız bölüm sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmektedir. Dava konusu taşınmaz bu özellikleri taşıdığı için kat mülkiyeti kurulmasına elverişlidir. Fakat kat mülkiyetine geçiş için bu koşulların varlığı yanında yukarda açıklanan sair bütün koşulların da varlığı gerekecektir.
Bilirkişi raporuna ve Keçiören Belediye Başkanlığının 16.2.2003 günlü yazısına göre 3194 S. İmar Yasasının 36. maddesi ve Ankara İmar Yönetmenliğinin 69/2. maddelerinde belirtilen sığınaklarla ilgili yönetmelik hükümlerine uyulmadığı, mimari proje ve binada sığınak teşkil edilmesi gerektiğinden yapı kullanma izni verilmediği anlaşılmaktadır.
Bu bakımdan öncelikle sözü edilen imara uygunluğun sağlanması hususunda proje değişikliğinin ve buna göre binada tadilat yapmanın mümkün olup olmadığı hususu bilirkişiye tesbit ettirilip mümkün ise imar mevzuatına uygun proje hazırlattırılıp ilgili İmar Müdürlüğü onayı ve binanın da bu projeye uygunluğu sağlanıp oturma izninin alınması; Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan sair belgelerin tamamlanması için, kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün konumu, yüzölçümü, kullanım amacı gözönünde bulundurulmak suretiyle değerinin tespiti ve bu değere göre özgülenecek arsa payı da saptanarak varsa fiili taksime göre, olmadığı takdirde çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız - bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek ve gerekiyorsa bedel farkı sebebi ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, fotoğraf, malik listesi ve yönetim planı gibi belgeleri, paydaşların tanınan süreye rağmen imzalamaktan kaçınmaları halinde bunların da imzalanmış sayılmasına karar verilmesi, böylece kat mülkiyetine geçilmek suretiyle ortaklığın giderilmesi gerekmektedir. Bu koşulların oluşmaması halinde ise satış yoluna gidilecektir.
Mahkemece; bu konularda hiçbir araştırma yapılmadan, binanın iskan ruhsatının alınmamış olması sebebi ile taşınmazda kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilemeyeceğini açıklayan bilirkişi raporu esas alınarak taşınmazın satış suretiyle ortaklığının giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Sonuç: Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı biçimde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu sebeplerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istem halinde temyiz edenlere iadesine, 04.12.2003 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy