(743 S. K. m. 619, 628/2) (634 S. K. m. 1, 10/son, 12, 50/2)
Dava: Dava dilekçesinde ortaklığın satış yolu ile giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı Mehmet tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: Davacı vekili İ ili B ilçesi Keçecipiri mahallesinde kain 228 Ada 44 parsel sayılı taşınmazın taraflar arasında müşterek olduğunu, aynen taksim konusunda anlaşamadıklarını belirterek, taşınmazdaki ortaklığın satış yolu ile giderilmesini istemiştir. Davalılar Mehmet taşınmazda kat mülkiyetinin kurulabileceğini, yapının bir bağımsız bölümünde kendisinin oturduğunu belirterek, kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesini istemiş, mahkemece aynen taksim mümkün olmadığından ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilmiştir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 628/2.maddesi hükmü gereği istek olduğu takdirde asıl olan, taşınmazın aynen taksimi suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermektir. Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmazla ilgili olarak ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa ve bu davada paydaşların en az bir tanesi paylaşmanın kat mülkiyeti kurularak yapılmasını istemişse, Kat Mülkiyeti Yasasının 10/son maddesi gereğince hakim, o taşınmazın mülkiyetinin aynı kanunun 12.maddesinde yazılı belgelere dayanarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar verecektir.
Ayrıca Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış olması ve bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bulunması ( K.M.K. m.1 ), yapının tümünün kargir olması ( m.50/2 ) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, yine 12.maddede yazılı belgelerin ( belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi, belediyeden onaylı fotoğraf, noterden onaylı malik listesi ve yönetim planı ) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan kanunun 10.maddesi gereği kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklık bu yolda giderilecektir.
Dosyadaki belgelere ve bilirkişi raporuna göre anataşınmazda 2 bodrum, bir zemin, bir normal ve çekme kattan ibaret kargir bir bina olup, 5 mesken nitelikli bağımsız bölümden oluşmaktadır. Paydaş ve bağımsız bölüm sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmektedir. Dava konusu taşınmaz bu özellikleri taşıdığı için kat mülkiyeti kurulmasına elverişlidir. Fakat kat mülkiyetine geçiş için bu koşulların varlığı yanında yukarıda açıklanan diğer tüm koşulların da varlığı gerekecektir.
Dosya içerisindeki 6.7.2002 tarihli ek bilirkişi raporunda anataşınmazda fiilen 5 daire yer almakla birlikte, onaylı projesinde sadece 4 dairenin bulunduğu, zemindeki 2.bodrum katın projede yer almadığı belirtilmiş olduğuna göre, mahkemece öncelikle yapının onaylı projeye uygun hale getirilip getirilmeyeceği araştırılıp mümkün ise projeye uygun hale getirilmesi aksi takdirde yapının fenne ve imar mevzuatına aykırı olmadığı ve onay verebileceğinin saptanması durumunda fiili durumun yansıtıldığı projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve oturma izin belgesinin alınması, Kat Mülkiyeti Yasasının 12.maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlanması için, kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün konumu, yüzölçümü, kullanım amacı gözönünde bulundurulmak suretiyle değerinin tespiti ve bu değere göre özgülenecek arsa payı da saptanarak varsa fiili taksime göre, olmadığı takdirde çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek ve gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, fotoğraf, malik listesi ve yönetim planı gibi belgeleri, paydaşların tanınan süreye rağmen imzalamaktan kaçınmaları halinde bunların da imzalanmış sayılmasına karar verilmesi, böylece kat mülkiyetine geçilmek suretiyle ortaklığın giderilmesi gerekmektedir. Bu koşulların oluşmaması halinde satış yoluna gidilecektir.
Mahkemece; bu konularda yeterince araştırma yapılıp davalıya uygun süre verilmeden binanın projesine uygun olmaması nedeni ile aynen taksim edilemeyeceği görüşünü bildiren bilirkişi raporu esas alınarak taşınmazın satışı suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Kabul şekline göre de;
Satış yolu ile ortaklığın giderilmesi istenilen taşınmaz üzerinde bina vs. gibi muhdesat varsa bunlar Medeni Kanunun 619.maddesi uyarınca arzın mütemmim cüzü ( tamamlayıcı parçası ) sayıldığından arzla birlikte satışına karar verilecektir. Bunların bir kısım paydaşa aidiyetine ilişkin tapuda şerh varsa veya bu konuda tüm paydaşlar ittifak ediyorsa o takdirde değerlere göre oran kurulması ve satış parasının bu oran esas alınarak dağıtılması gerekecektir. Oran kurulurken muhdesatın ve arzın dava tarihi itibariyle ayrı ayrı değerleri tespit edilecek ve bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri saptanacak, bulunan değer, muhdesat ve arzın değerine ayrı ayrı oranlanarak yüzde itibariyle ne kadarının muhdesata, ne kadarının arza isabet ettiği belirlenecektir. Satış bedelinin dağıtımında bulunan bu yüzde oranlar gözönünde tutularak muhdesata isabet eden kısmın sadece muhdesat sahibine veya payları oranında sahiplerine, arza düşen kısım da yine payları oranında tüm paydaşlara verilecektir.
Muhdesatın bir kısım paydaşlara aidiyetine ilişkin tapuda şerh yoksa veya bu hususta paydaşların ittifakı sözkonusu değilse, sorunun mahkemede çözülmesi icap edeceğinden bunun için iddia sahiplerine süre verilerek sonucu beklenmesi uygun olacaktır.
Somut olayda, davalı yargılamanın çeşitli aşamalarında binanın 1,5-2 katının kendisi tarafından yapıldığını savunduğuna göre, mahkemece bu konuda tarafların ittifakını araması, savunma taraflarca kabul görmediği takdirde davalıya süre verilerek, bağımsız bölümün yapıldığına dair delillerin toplanması ve yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda dağıtılacak paylara uygulanacak oranların belirlemesi ve buna göre karar verilmesi gerekir.
Bu hususlar dikkate alınmadan, taşınmazın üzerindeki yapı ile birlikte satışı sonunda elde edilecek bedelin paylar oranında dağıtımına karar verilmiş olması da usul ve yasaya aykırıdır.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 27.3.2003 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy