(2942 S. K. m. 11) (3194 S. K. m. 18)
Dava: Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Kanununun 4650 S. Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı Mustafa Remzi Çalışkan tarafından temyiz edilmiştir.
Karar: Temyiz isteminin süresi içerisinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki tüm kağıtlar okunarak gereği düşünüldü:
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillere yasal gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre diğer temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
1- Bilirkişi Kurulu raporunda somut emsal olarak alınan Cumhuriyet Mah. 1634 A/4 parsel s. taşınmaz, nitelik, yüzölçümü ve değeri itibariyle dava konusu taşınmaz ile aynı özelliklere sahip olmadığı gibi, dava konusu taşınmazın bu emsale göre 40 kat değersiz olduğu belirtilerek değerlendirme yapılmıştır.
Kamulaştırma Yasasının 11. maddesinin (g) bendi hükmüne göre arsalarda değerlendirme kamulaştırma tarihinden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre yapılır. Somut olayda dava konusu taşınmazla aralarında bu denli özellik ve değer farkı bulunması sebebiyle bu emsaller uygun emsal olarak kabul edilemez. Zira böyle emsallerle yapılacak karşılaştırma ile sağlıklı ve gerçek bir sonuca ulaşılması mümkün değildir. Emsal değer ve nitelik itibariyle dava konusu taşınmazla daha fazla benzerlik arz eden taşınmazlar arasından seçilmelidir. Aydın ilinin gelişmiş ilçelerinden biri olan Nazilli'de emsal taşınmazlara ilişkin satış kaydı bulmanın güçlüğünden bahsetmek mümkün değildir.
Bu itibarla mahkemece, resen ve tarafların bildireceği, yasada belirtilen niteliklere uygun, değerlendirme tarihine yakın tarihlerde satış gören emsaller araştırılıp bunların değerlendirmeye esas alınan satışlarını gösteren tapu kayıtları da dosyaya getirtilerek bilirkişi kurullarından bu emsallere göre değerlendirme yapan ek raporlar alınması gerektiğinin düşünülmemesi,
2- Arsa niteliğinde olduğu kabul edilen dava konusu taşınmazın, Kamulaştırma Yasasının kıymet takdiri esaslarını gösteren 11. maddesinin özellikle arsalara ait (g) bendi uyarınca kamulaştırma tarihinden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tespitinde etkisi olan sair unsurlarda dikkate alınarak ikinci fıkra gereğince her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.
Bu saptama yapılırken dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın cadde veya sokak üzerinde oluşları, bu cadde veya sokakların konut veya ticaret alanında olmaları, her ikisi de ticaret alanında ise hangisinde daha yoğun bir ticaret hacmi bulunduğu, konut alanında iseler hangisindeki konutların daha yüksek fiyatla alıcı bulabildiği, her iki durumda de imar durumuna göre inşaat yapılabilme durumları ve yapılabilecek kat adedi, bitişik veya ayrık nizamda yapılaşma alanlarından hangisinde bulundukları gibi ve benzeri bütün değere etkili nitelik ve unsurlar ayrı ayrı ve tek tek açıklandıktan sonra bunlardan her birinin değere olan etki oranı da ayrı ayrı ve tek tek belirlenmelidir.
Bu saptamanın yapılmasında dikkate alınması gereken sair bir unsur dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın vergi beyan değerleri arasındaki orandır.
2942 S. Kanunun 11. maddesinin (d) bendinde vergi beyanı kıymet takdirinde gözönünde tutulması gereken esaslar arasında sayılmıştır. Bu sebeple dava konusu taşınmazın ve emsalin değerlendirme tarihindeki, bağlı bulundukları cadde veya sokak için belediyelerce emlak vergisine esas olmak üzere belirlenen m2 fiatları ilgili belediyeden getirtilerek bu değerlere göre verilen m2 fiyatının mukayese edilmesi gerekir.
Emsalin ve dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas değerlerinin birbirine oranı ile bilirkişi raporlarında emsal karşılaştırması sonucu değerlendirmeye esas alınan oran birbirinden fahiş ölçüde farklı ise, mahkemece bu farklılık ve çelişki bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak mutlaka giderilmelidir.
Bu hususlar yerine getirilmeden değerlendirme yapan bilirkişi raporlarına göre hüküm kurulması,
3- Taşınmazın karşılaştırma sonucu bulunan değerinden İmar Yasasının 18. maddesinin ikinci fıkrası hükmü gereği düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerekip gerekmediğinin belirlenmesi bakımından emsal ve dava konusu taşınmazın imar uygulaması sonucu meydana gelen parseller olup olmadığının Belediye İmar Müdürlüğü ile Tapu Sicil Müdürlüğünden sorulmaması,
Doğru görülmemiştir.
Sonuç: Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı biçimde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu sebeplerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istem halinde temyiz edene iadesine, 21.09.2006 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy