(634 S. K. m. 10, 12)
Dava ve Karar: Dava dilekçesinde dava konusu taşınmazın satış yoluyla, birleşen davada ise aynen taksim yoluyla ortaklığının giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü ile taşınmaz ortaklığının satış suretiyle giderilmesine, birleşen davanın reddine karar verilmiş, hüküm davalılar (birleşen dava davacıları) vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içerisinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki tüm kağıtlar okunarak gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava dilekçesinde, 2395 parsel no.lu taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yolu ile giderilmesini, davalılar vekili ise birleşen dava dilekçesi ve keşifteki beyanında taşınmazın aynen taksim yoluyla kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığının giderilmesini istemiştir.
Yargılama sırasında alınan bilirkişi kurulu raporu gereğince davalılar vekili taşınmazın kat mülkiyeti kurularak aynen taksiminin yapılabilmesi için Kat Mülkiyeti Yasasının 10/son maddesi delaletiyle 12. maddesi uyarınca gerekli işlemleri yapmak üzere kendilerine yetki verilmesini istemiş, mahkemece paydaşın yerine geçilerek karar verilemeyeceği ve bu sebeple kat mülkiyeti kurulması için gereken işlemlerin yapılmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle istek reddedilip taşınmaz ortaklığının satış yoluyla giderilmesine, davalıların aynen taksim isteminin reddine karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun şekilde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporları içeriğine göre dava konusu taşınmazın üzerinde projesine göre zemin ve 4 kattan ibaret kargir bir yapı (zemin ve sair katları bağlantılı olarak pansiyon biçiminde kullanılan) bulunmakta ise de, taşınmazda kat mülkiyeti kurulabilmesi için üzerindeki yapının kargir olması yanında yapımı tamamlanmış ve bütün bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanılmaya elverişli bulunması ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi gerekir. Yerinde yapılan inceleme sonucu bilirkişi tarafından düzenlenen raporda, dava konusu taşınmazın zemin katının mutfak, salon, ofis ve WC'leri olan tek bir bağımsız bölüm, normal katlarının da her katta 5 bağımsız bölüm olmak üzere 20 küçük daire biçiminde projelendirildiği, ruhsatın yenilenmesi durumunda kat mülkiyeti kurulabileceği biçiminde görüş bildirilmesine karşın söz konusu katların ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediği yeterince araştırılmadığı gibi yukarda sayılan sair bütün koşulların varlığı da araştırılmamıştır. Bu bakımdan öncelikle anataşınmazın ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm sayısı belirlenip her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşüp düşmediğinin saptanması, bu koşullar gerçekleşmiş ise davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinde sonradan değişiklik yapılmış ise buna ait tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili İmar Müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan sair belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce herbir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı sebebi ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ve yerinde olmayan gerekçelerle satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Sonuç: Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı biçimde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu sebeplerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istem halinde temyiz edene iadesine, 25.02.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy