(634 S. K. m. 1, 10, 12, 50)
Dava: Dava dilekçesinde dava konusu taşınmazların aynen taksimi, bu mümkün olmadığı takdirde satış suretiyle ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece taşınmazlar üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içerisinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki tüm kağıtlar okunarak gereği düşünüldü:
Karar: Davacı vekili dava dilekçesinde, dava konusu taşınmazın paylaştırılması mümkün ise aynen taksimine, aksi durumda satılarak ortaklığın giderilmesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili ise, aynen taksime, mümkün ise kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesini istediklerini beyan etmiş, mahkemece satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin paylaşmanın bu yolla yapılmasını istemesi durumunda hakim, 12. maddedeki belgelere dayanılarak taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun şekilde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (m. 1), yapının tümünün kargir olması (m. 50/2), her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi ve 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin son fıkrası hükmünce kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Somut olayda, dava konusu 845 ada 16 parsel no.lu taşınmaz ile 404 ada 2 parsel no.lu taşınmazlarda ayrı ayrı ikişer katlı kargir yapı mevcut olup, bunlardan 2 no.lu parsele ilişkin dosyaya konulmuş ve 1959 yılında hazırlanmış bir mimari proje de bulunmaktadır. Ancak taşınmazda kat mülkiyeti kurulabilmesi için üzerindeki yapının kargir olması yanında yapımı tamamlanmış ve bütün bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bulunması ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi gerekir. Yerinde yapılan inceleme sonucu bilirkişi tarafından düzenlenen raporda, dava konusu taşınmazların üzerindeki yapılarda ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli kaç bağımsız bölüm bulunduğu yeterince araştırılmamış, Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmünün uygulanıp uygulanamayacağı bakımından mahkemece yeterince inceleme yapılmamıştır. Bu bakımdan öncelikle dava konusu taşınmazlarda bulunan yapıların ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm sayısı belirlenip her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşüp düşmediğinin saptanması, bu koşullar gerçekleşmiş ise anataşınmazların onaylı projesinin veya bu projede sonradan değişiklik yapılmışsa buna dair değişiklik projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapıların mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığının veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, yapının fiili durumunu yansıtan projesinin hazırlattırılıp, ilgili İmar Müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12 nci maddesinde sayılan sair belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmazlar üzerindeki yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı sebebi ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, paydaşlarca imzalanması gereken belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine; ancak belirtilen koşulların oluşmaması halinde satışa karar verilmesi gerekir.
Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile mimari proje, inşaat ve iskan ruhsatları mevcut olmadığından söz edilerek dava konusu taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Sonuç: Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı biçimde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu sebeplerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince bozulmasına, temyiz peşin harcının istem halinde temyiz edene iadesine, 18.02.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy