(634 S. K. m. 10, 12)
Dava: Dava dilekçesinde, ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar K. B. ve N. İ. tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: Davacı vekili dava dilekçesinde, davalı K. B.'nın icra dosyasında davacıya borçlu olması sebebiyle miras yoluyla paydaş olduğu taşınmazlara haciz konulduğunu belirterek davaya konu 11 adet taşınmazda satış yoluyla ortaklığın giderilmesini istemiştir. Mahkemece aynen ve kat mülkiyeti kurularak taksimin mümkün bulunmaması nedeni ile davaya konu tüm taşınmazlarda ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilmiş, temyiz eden davalılardan K. B. üzerinde bina olan taşınmazlarda kat mülkiyeti kurulabileceğini temyiz dilekçesinde ileri sürmüştür.
Kat Mülkiyeti Yasası'nın 10. maddesine göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi, belediyeden onaylı fotoğraflar, noterden onaylı liste ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Dosyadaki belgelere ve bilirkişi kurulu raporuna göre, davaya konu taşınmazlardan 600 ada 11 parsel sayılı taşınmaz üzerinde 5 katlı çift daireli betonarme bir yapı bulunduğu, temyiz dilekçesinde de bu yapıda toplam 7 adet bağımsız bölüm bulunduğunun belirtildiği, taşınmazın ise 5 adet paydaşı olduğu, buna göre her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü anlaşılmaktadır. Taşınmazda kat mülkiyeti kurulabilmesi için üzerindeki yapının tamamının kargir olması yanında yapımı tamamlanmış ve tüm bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanılmaya elverişli bulunması gerekir. Yerinde yapılan inceleme sonucu bilirkişi tarafından düzenlenen raporda, söz konusu 600 ada 11 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulabileceği belirtilmiş ise de mahkemece bu yönde bir araştırma yapılmamıştır.
Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise kat mülkiyetine çevrilmesi yoluyla ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa tamamlattırılması gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan somut olayda: mahkemece öncelikle söz konusu 600 ada 11 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin olup olmadığı araştırılarak bulunduğu taktirde binanın bu projeye aykırı olduğu tespit edilmişse, ilgili Belediyeden alınacak ön belgeye göre binanın mevcut durumunun bu projeye uygun hale getirilmesi durumunda sözü edilen projenin imar mevzuatına ve fenne aykırılık oluşturup oluşturmayacağının, başka bir ifade ile bu durumda projeye onay verilip verilemeyeceğinin saptanması ve Belediye yetkililerinin uygun görmesi üzerine binanın bu projeye uygun hale getirilmesi için taraflara önel verilmesi. Belediyenin cevabının olumsuz olması durumda ise yapının fiili durumunu yansıtan projenin (rolöve projenin) hazırlattırılması halinde bu projeye onay verilip verilmeyeceğinin araştırılması, bu konuda Belediyeden olumlu yanıt alındığı taktirde proje hazırlattırılıp ilgili İmar Müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması için davalı tarafa süre verilmesi, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de: davaya konu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp taraflar arasındaki anlaşma durumu gözetilerek (anlaşma yoksa kur'a ile) her bir paydaşa düşen bağımsız bölümler ve gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivazda belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, fotoğraf ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile üzerinde yapı bulunan 600 ada 11 parsel numaralı taşınmazdaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Bundan ayrı olarak borçlu ortağın alacaklısı tarafından açılan davada birden fazla taşınmaz davaya konu edilmiş ise icra takibine konu borç miktarına göre dava tarihi itibariyle borçlu ortağın payına düşecek değerin tespit edilerek borca yetecek miktarda taşınmazın ortaklığının giderilmesine karar verilmesi gerekirken bu konuda herhangi bir araştırma yapılmadan davaya konu taşınmazların tümünde ortaklığın giderilmesine karar verilmesi de doğru değildir.
Sonuç: Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu sebeplerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün H.U.M.K. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istenmesi halinde temyiz eden davalılara iadesine, 20.06.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy