(4721 S. K. m. 683) (6100 S. K. m. 266) (YİBK. 08.03.1950 T. 1949/22 E. 1950/4 K.) (YHGK. 25.02.2004 T. 2004/1-120 E. 2004/96 K.)
Dava: Taraflar arasında görülen el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kısmen kabulüne dair olarak verilen karar taraf vekillerince yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakiminin raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği düşünüldü:
Karar: Dava, çaplı taşınmazlardaki bağımsız bölümlere el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Davacılar 4, 10 ve 19 numaralı bağımsız bölümlere davalı şirket tarafından yapılan haksız el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talebiyle eldeki davayı açmışlardır.
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden, çekişme konusu 4, 10 ve 19 numaralı bağımsız bölümlerin davacıların miras bırakanları adına kayıtlı olduğu, davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının olmadığı görülmektedir. Mahkemece 19 numaralı bağımsız bölüme davalının müdahalesinin men'ine, bu bölüme dair ecrimisil talebinin kısmen kabulüne; 4 ve 10 numaralı bağımsız bölümler yönünden men'i müdahale ve ecrimisil talebinin reddine karar verilmiştir.
Ne var ki, tesbit dosyası içindeki 13.9.2010 tarihli raporda, davaya konu her üç bağımsız bölümün koli istif yeri, tekstil imalathanesi ve idari birim olarak davalı kullanımında olduğu belirlenmiş ve davalının cevap dilekçesinde de davaya konu yerlerin 2009 yılının Mayıs -Haziran ayından beri kullanımlarında olduğunun kabul edildiği görülmüştür. Mahkemece 8.3.2012 tarihinde yapılan keşifte ise 4 ve 10 numaralı bağımsız bölümlerin boş olduğu tesbit edilmiştir. Bu durumda mahkemece bu taşınmazlar yönünden, yargılama sırasında boşaltıldıkları gözetilerek, el atma yönünden konusuz kalması sebebiyle karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle davanın reddine karar verilmesi hatalıdır.
Ecrimisile yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Bilindiği gibi, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 8.3.1950 tarih 22/4 Sayılı İnançları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleriyle kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarıyla haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal sebebiyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal sebebiyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zararla kullanmadan kaynaklanan olumlu zararla malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.2.2004 gün ve 2004/1-120-96 Sayılı kararı)
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde H.M.K'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, eğer arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, davaya konu taşınmazla emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın davaya konu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleriyle karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara üfe artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olayda; mahkemece yapılan araştırma ve inceleme hüküm kurmaya elverişli olmadığı gibi yukarda belirtilen ilkeler doğrultusunda değerlendirme yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur. Şöyle ki, çekişme konusu taşınmazlar yönünden taraflardan emsal göstermeleri istenmediği gibi, resen emsal araştırması yapılmaksızın hesaplama yapılan bilirkişi raporu doğrultusunda hüküm kurulması doğru değildir. Taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse resen emsal kira sözleşmesi araştırması yapılarak, ecrimisil bedeli yeniden belirlenmeli ve buna göre hüküm kurulmalıdır.
Öte yandan; 4 ve 10 numaralı bağımsız bölümler yönünden davalı kullanımının ne zaman başladığına dair tanık beyanları arasındaki çelişki giderilerek, bu bölümlerin davalı tarafından hangi dönemlerde kullanıldığı ve ne zaman boşaltıldığının şüpheye yer vermeyecek şekilde belirlenip, tesbit edilen dönem için ecrimisile hükmedilmesi gerekir.
Diğer taraftan davalı tarafça ibraz edilen belgelerden asansör elektrik gideri, merdiven elektrik gideri ve İgdaş Kazan Dairesi ısıtma gideri için yapılan harcamaların binanın ortak mahalline yapılan zaruri ve kullanıcıya ait harcamalar olması sebebiyle ecrimisil bedelinden mahsup edilemeyeceği; bina sahibi tarafından karşılanacağı gözetilerek, belirlenen ecrimisilden yalnızca asansör ve bina bakım gideri olarak belirlenen 35.762,39 - TL'nin davacıların payına düşen kısmının indirilmesi gerekirken, davalının ortak alanlara dair yaptığı ve kullanıcıya ait harcamaların da ecrimisil bedelinden indirilmesi doğru değildir.
Sonuç: Tarafların bu yönlere değinen temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile, hükmün açıklanan nedenlerden ötürü (6100 Sayılı Kanunun geçici 3. maddesi yollaması ile) 1086 Sayılı H.U.M.K.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene iadesine, 18.02.2014 tarihinde oybirliği ile, karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy