(2004 S. K. m. 125, 128)
Dava: İcra ve İflas Kanununun 128. maddesi uyarınca satışa başlamazdan evvel gayrimenkul üzerindeki tapu sicilline mukayyet veya resmi senede müstenit olan mükellefiyetlerin listesi yapılarak haciz edilenlerle borçluya tebliğ edilmesi lazım gelmektedir. Satılacak gayrimenkule ait olup tapu sicilinde mukayyet olmayan bazı mükellefiyetlerin de gerek satış ilanına ve gerekse şartnameye derci lazım olup olmadığı hakkında İcra ve İflas Dairesinde içtihat ihtilafı zuhura gelmiş olmasına mebni keyfiyet İçtihadı Birleştirme Hukuk Kısmı Umumi Heyetine arz olunmuş bulunmaktadır. Filhakika Temyiz İcra ve İflas Dairesinin eskiden beri takarrur etmiş içtihadına göre tapu sicilinde mukayyet olmayan mükellefiyetlerin gerek satış ilanına, gerekse artırma şartnamesine dercine lüzum görülmemektedir.
Bu içtihat saikinin; sicilde mukayyet olmayan fakat gayrimenkule taalluk eden bazı mükellefiyetlerin ilan ve şartnamede gösterilmesi halinde satışın güçleşmesi, bazen tarafların zarar görmesi ve unsuru artıracak olan ihale kararlarının fesih sebeplerinin de tahdidi olmaktan çıkarak birçok şikayetlere yol açmasından ibaret bulunduğu anlaşılmıştır.
Ahiren adı geçen dairece yeni bir içtihat tebellüğ etmiş ve satışa arz olunan gayrimenkulün kıymeti üzerine müessir olan bütün evsaf ve mükellefiyetlerin ve bu arada imar durumunun da satış ilanına ve şartnameye geçirilmesi lüzumu ileri sürülmüştür.
Eski ve yeni içtihatlar arasında mübayenet açık olduğundan hadise yüksek heyetçe müzakere ve tetkik olunarak aşağıdaki karar verilmiştir.
İcra ve İflas Kanununun 125. maddesi mucibince artırma şartnamesinde gayrimenkulün üzerindeki irtifak hakları, gayrimenkul mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri, irat senetleriyle birlikte satıldığı ve borçlunun bu gayrimenkul ile temin edilmiş şahsi borçlarının da alıcıya intikal edeceği tasrih edilmek iktiza eder. Bu madde ile mezkur kanunun gayrimenkul satışına müteallik diğer maddeleri göz önünde tutulacak olursa kanun vazıının maksadının; satışa arz edilen gayrimenkulün kıymeti üzerine tesir icra edebilecek evsaf ve mükelefiyetlerin alıcılar tarafından bilinmesinin teminidir. Bu suretle alıcılar mutazarrır olmaktan kurtulacakları gibi, taraflar da bu eksik muamele dolayısıyla zuhuru melhuz zararlardan korunmuş olacaklardır. Bu itibarla son zamanlarda memlekette artan imar faaliyeti sebebiyle bir çok gayrimenkullerin süratle vaziyetleri değişmekte, kısmen veya tamamen istimlake tabi tutuldukları görülmektedir. İlanda ve şartnamede gayrimenkulün imar vaziyetini göremeyen alıcıların çok defa ihaleden sonra öğrenebildikleri bu tebeddüler zararlarını mucip olmaktadır. Bunu önlemek için satıştan evvel imar dairesinden ve bulunmayan yerlerde belediye dairelerinden bir nevi amme mükellefiyeti olan imar durumunun sorularak alınacak cevabın satış ilanına ve şartnameye derci bütün alakadarların menfaatını vikaye bakımından uygun görülmüştür. Şu kadar ki, ihale tarihinden sonra vukua gelecek değişikliklerin nazara alınamayacağı tabiidir. Bununla ihale feshedilirse eski halin avdet edeceği şüphesizdir. İmar ve belediye dairelerinden gayrimenkulün son durumu sorulmadan ihalenin yapıldığı ileri sürülerek şikayeti vuku bulduğu takdirde merciin bu hususu tahkik va vaziyette esas vasıf ve kıymete müessir bir tebeddül husule gelip gelmediği hakkında mezkur dairelerin vereceği cevaba göre bir muamele yapması lazım gelir.
İcra hakiminin göz önünde tutacağı esas mesele gayrimenkuldeki bu gibi tebeddüllerin kıymete ve esas vasıflara ehemmiyetli derecede müessir olup olmadığı cihetidir. Ancak şikayetçinin kötüniyetle hareket edip etmediğinin her zaman gözden kaçırılmaması icap eder.
Sonuç: Binaenaley satışa arz olunan gayrimenkullerin ihaleden evvel son durumunun imar ve belediye dairelerinden sorularak alınacak cevabın satış ilanına ve artırma şartnamesine derci lüzumuna ve İcra İflas Dairesinin son içtihadının alakadarların menfaatlarına daha uygun olduğuna, 18.6.1958 tarihinde mevcudun üçte ikisini geçen ekseriyetle karar verildi.
AYKIRI GÖRÜŞ
M. Tahir Sebük (Ticaret Dairesi Bşk.) :
İcra Memuru tarafından tanzim edilecek mükellefiyet listesine nelerin derç olunacağı İcra İflas Kanununun 128. maddesinde tasrih edilmiştir.
Bunlar tapu sicilinde kayıtlı veya resmi senede müstenit olan mükellefiyetlerdir ki 1) Gayrimenkul üzerindeki bütün rehin hakları, 2) Sicile şerh edilmiş şahsi haklar (şufa, vefa, iştira, kira gibi), 3) Muvakkat tesciller (Medeni Kanun 919, 911), 4) İrtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetleridir. Gayrimenkul mükellefiyetleri arasında amme gayrimenkul mükellefiyeti ise Medeni Kanunun 756. maddesinde zikredilen mükellefiyettir. Bundan başka 6785 sayılı İmar Kanununun 34. maddesinde bahsedilen irtifak hakkı 33 ve 35. maddelerindeki inşaat yapılmasına izin verilmeyen gayrimenkullerin bu durumları mükellefiyet listesine dahil edilecektir. Fakat (İmar durumu) tabiri umumisi altında toplanan mesela kat adedi, saçak irtifaı, balkon çıkıntısı, inşaatın komşu gayrimenkulden olan mesafesi gibi çok ince teferruatın listeye ithali mecburiyeti yoktur. Bunların da listeye ithali hususu vazedilecek mecburiyet gayrimenkul ihalelerinin ekser ahvalde bozulmasına intaca kadar gidebilir. Ve bu suretle bu gibi ihalelere umumi itimadı selp eder. Bundan başka kanunda mevcut olmayan bir mecburiyetin içtihat ile tesisi de hukuki esasla ve kanunların tefsiri kaideleriyle kabili telif değildir. Bu sebeplerden ekseriyet kararına muhalifim.
Full & Egal Universal Law Academy