(6570 S. K. m. 2, 3) (ANY. MAH. 26.03.1963 T. 1963/3 E. 1963/67 K.) (YİBK. 18.11.1964 T. 1964/2 E. 1964/4 K.) (YİBK. 12.11.1979 T. 1979/1 E. 1979/3 K.) (YHGK. 18.05.2011 T. 2011/3-283 E. 2011/333 K.)
Dava: Taraflar arasındaki "kira bedelinin tespiti" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Şanlıurfa 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nce davanın kısmen kabulüne dair verilen 28.07.2011 gün ve 2010/763 E., 2011/944 K. sayılı kararın incelenmesinin davalılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 06.02.2012 gün ve 2011/19635 E., 2012/2368 K. sayılı ilamı ile;
(
Davada, 02.10.2010 tarihinde başlayan döneme ilişkin kira parasının tespiti istenilmiş; mahkemece hak ve nesafet uygulamasına göre aylık 4800,00 TL. kira parasına hükmedilmiştir.
Dava konusu taşınmaz, Şanlıurfa merkezde işyeri olup, iki dükkan ve üç ambar birleştirilerek V... bayii olarak kullanılmaktadır.
Ancak, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, tesbite dayanak olarak emsal kira sözleşmeleri değerlendirilmediği bu yönde re'sen emsal araştırması yapılmadığı da anlaşılmaktadır.
Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı yasanın kira parasındaki "sınırlı artış" ilkesi ortadan kaldırılmamıştır. Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının "hak ve nesafete uygun" seviyede takdiri ile "sınırlı artışı" öngörülmektedir. O nedenle kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Yine, mahkemece, bilirkişi raporuna itibar edilmeden ve itibar edilmeme nedenleri kararda tartışılmadan, resen belirlenen miktara karar verilmesi de usul ve yasaya Y.İ.B.K'ne ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olup bozma nedenidir
),
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Dava, kira tespiti istemine ilişkindir.
Davacı, davalıların 02.10.2003 tarihli kira sözleşmesiyle, maliki bulunduğu, Şanlıurfa İli, Merkez İlçesi, Cami Kebir Mahallesi/Pınarbaşı Mahallesi, Ağanlar Pasajı/Kunduracı Pazarı, 20, 21, 22, 6 nolu taşınmazlarda kiracı olduğunu, aylık kira bedelinin toplamda 500 USD (Amerikan Doları) iken, sözleşmenin sonunda, davalılarca 02.10.2008 tarihinde aylık kira bedelinin 1.500.TL. olarak ödenmeye başlandığını, 02.10.2010 tarihinden itibaren aylık kira parasının 6.000.TL olarak tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar vekili, davada Şanlıurfa Asliye Hukuk Mahkemeleri'nin görevli olduğunu, kendisine süresinde ihtarname tebliğ edilmediğini, 2010 yılından itibaren aylık kira bedelinin 1.500 TL olarak kararlaştırıldığını, bu tarihten itibaren 3 yıl geçmeden kira tespitinin istenemeyeceğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, aylık kira parasının 4.800.TL olarak tespitine dair verilen karar; Özel Daire'ce, metni aynen yukarıda başlık bölümünde alınan ilam ile bozulmuş; mahkemece, önceki gerekçeler genişletilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararını, davalılar vekili temyize getirmektedir.
Bozma ve direnme kararlarının kapsamına göre uyuşmazlık; mahkemece yapılan araştırmanın yeterli olup olmadığı, yeni araştırma yapılmasının gerekip gerekmediği; ayrıca mahkemece oluşturulan kararda bilirkişi raporunun tartışılıp tartışılmadığı noktalarında toplanmaktadır.
İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 12.11.1979 gün ve 1979/1 E, 1979/3 K. gereğince, Gayrimenkul Kiraları Hakkında 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3. maddelerinin iptaline Anayasa Mahkemesince 26.03.1963 de karar verilmiş ve bu kararın sözü edilen maddeler yerine yeni bir yasa çıkarılmadan 26.09.1963 de yürürlüğe girmesi üzerine bir yasa boşluğu oluşmuştur.
Uygulamada birliği sağlamak için 2/4 sayılı ve 18.11.1964 günlü Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde aktin kira parasına ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit haline geldiği benimsenmiş ve kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hakim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır.
Buna göre, kiranın tespiti kararları diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki münasebeti tespit etmez. Onun amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan ücret unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçekten kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hakimin kararı ile doğmaktadır. Gerçi, yeni dönemde kiranın belli olması için mutlaka bir mahkeme kararı alması şart değildir. Çünkü taraflar anlaşırlarsa mahkeme kararına gerek kalmadan hukuki sonuç doğar. Tarafların ancak anlaşamaması halinde bu hukuki sonucun doğması için dava açmaları gerekir.
Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara, yakın bir nitelik göstermektedirler.
Bilindiği ve 18.11.1964 gün, 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında benimsendiği üzere; 6570 sayılı Yasanın 2. ve 3. maddelerinin Anayasa Mahkemesi'nce iptalinden sonra, yasa uyarınca yenilenen kira sözleşmelerinde kira parası mahkemece belirlenmektedir.
Anılan İçtihatları Birleştirme Kararında "
kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun bilirkişice tespit edilecek olağan rayiç ve bu tespit edilemezse ekonomi esasları hak ve nesafet uyarınca bilirkişi tarafından bildirilecek kira parası esas alınarak hâkim tarafından doldurulması gerektiği
" şeklindeki hükmü ile kira tespitinin nasıl yapılması gerektiği hususu açıklığa kavuşturulmuştur.
Bu bağlamda uygulamada; Şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı ispat edilmedikçe kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parası, yasa gereği yenilenen ilk üç yıl (dönem) Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından yayınlanan Toptan Eşya Fiyat Endeksi (TEFE)'ndeki artışın kira parasına yansıyan bölümü oranında artımı esas alınarak bulunacak kira parasının hak ve nesafet kurallarına uygun bir kira parası olduğu kabul edilip, buna göre uygulama yapılmaktadır.
Öte yandan, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi itibariyle yukarıda sözü edilen sürelerden öncesine dayanması halinde, mahallinde keşif yapılarak, bilirkişi marifetiyle kiralananın serbestçe getirebileceği kira parası hesap edilip, hakim tarafından bu kira parası esas alınarak hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmektedir.
Yine yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına göre; aksi ileri sürülüp kanıtlanmadığı takdirde TÜİK tarafından yayınlanan Toptan Eşya Fiyat Endeksi oranında artırılmasıyla bulunan kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmektedir.
Aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 18.5.2011 gün ve 2011/3-283 E., 333 sayılı kararında da benimsenmiştir. Somut olayda, davacı 2 dükkan ve 3 ambar niteliğindeki taşınmazları 02.10.2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalılara kiralamış, eldeki dava ile de 02.10.2010 tarihinde başlayacak olan yeni dönemden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira parasının 6.000.TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.
Kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasının miktarı yönünden bilirkişilerce yapılacak değerlendirmenin, asıl olarak (taraflarca bildirilen ve gerektiğinde resen yapılan inceleme sonucunda belirlenen) benzer nitelikteki (emsal) taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri, o sözleşmelerdeki - varsa - özel koşullar, davaya konu taşınmaz ile emsal olarak değerlendirilen taşınmazların konum, kullanım alanı, yapısal özellikler, sözleşmeyle güdülen amaca uygunluk ve benzeri yönlerden; birbiriyle benzeşen ve farklı olan unsurları bakımından tarafların, Mahkemenin ve Yargıtay'ın denetimine elverir nitelikte olması; bu bağlamda, değerlendirmeye esas alınan verilerin açıklıkla ortaya konulması ve bu verilerin ne şekilde değerlendirilip, bunun sonucunda hangi kanaate varıldığının da yine açıkça belirtilmesi gerekir. Eş söyleyişle, anılan yönden bilirkişi raporunun, hiçbir kuşku ve duraksamayla yol açmayacak bir açıklık taşıması zorunludur.
Mahkemece, dosyaya emsal olarak yansıyan taşınmazlar ile dava konusu edilen taşınmazlarda 20.04.2011 tarihinde keşif yapılmış, keşif sonucunda düzenlenen 27.04.2011 tarihli asıl rapor ve 16.06.2011 tarihli ek raporda yukarıdaki ilkeler ışığında bir irdeleme ve araştırma yapılmamıştır.
Mahkemece, dava konusu taşınmazlara emsal olabilecek taşınmazlar sorulmalı ayrıca re'sen emsal araştırması yapılarak, yukarıda bahsedilen ilkeler ışığında araştırma yapılarak, denetime elverişli açık ve detaylı bilirkişi raporu alınarak sonucuna göre karar verilmelidir.
Ayrıca kira tespitinin başlayacağı dönem başlangıcının kararda gösterilmesi gerekmektedir.
Ne var ki, davacı tarafından 02.10.2010 tarihinde başlayacak kira döneminden geçerli sayılmak üzere, kira parasının tespiti istenildiği ve mahkemece de davanın kısmen kabulüne karar verildiği halde, hüküm fıkrasında kira tesbitine ilişkin başlangıç tarihi konusunda bir karar verilmemiş olması da hatalı görülmüştür.
Her ne kadar bozma ilamında, "Yine, mahkemece, bilirkişi raporuna itibar edilmeden ve itibar edilmeme nedenleri kararda tartışılmadan, resen belirlenen miktara karar verilmesi de usul ve yasaya Y.İ.B.K'ne ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olup bozma nedenidir
" denilmiş ise de, mahkemenin ilk kararında dosyada bulunan bilirkişi raporlarındaki hesaplamayı esas alarak karar verdiği, resen kendisinin bir miktar belirlemediği, dosyada bulunan bilirkişi raporlarından açıkça anlaşıldığından, Özel Daire'nin bozma ilamının bu kısmının bozma ilamından çıkartılması gerekmiştir. Kurul'da yapılan görüşmede azınlıkta kalan bir kısım üyeler, Daire ilamından bu kısmın çıkartılmaması gerektiğinden bahisle bu hususa muhalif kalarak bozma yönünde oy kullanmışlardır.
Yukarıda belirtilen olgular dikkate alınmadan yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, sonuç itibariyle, mahkeme kararının açıklanan değişik gerekçelerle bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda belirtilen değişik gerekçe ile 6217 sayılı Kanunun 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na eklenen "Geçici madde 3" atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcın geri verilmesine, aynı Kanun'un 440 maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 10.07.2013 gününde oyçokluğu ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy