(743 S. K. m. 650) (14. HD. 25.01.1977 T. 1976/6278 E. 1977/518 K.)
Dava: Taraflar arasındaki tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir Dördüncü Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 15.7.1976 gün ve 260/360 sayılı kararın incelenmesi taraf vekillerince istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 25.01.1977 gün ve 6278/518 sayılı ilamiyle;
(Taraflar arasındaki sözleşmelerin amacı 992 ada 7 parselde inşa olunacak işhanından belirli bağımsız bölümlerin alım satımıdır. Kat Mülkiyet Kanununa göre arsa paysız bağımsız bölümün tescili mümkün olamayacağından satış konusu bağımsız bölümlerin arsa payıda bu sözleşmelerde belirtilmiş, arsa payı ile bağımsız bölüm bedelleri ayrı ayrı gösterilmiştir. Tapuda kayıtlı bir taşınmazın belirli bir arsa payının bununla bağlantılı bağımsız bölümlerin adi sözleşmelerle satışı geçersizdir. Davacı geçersiz olan bu sözleşmelere bir değer kazandırmak ve böylece amacına ulaşmak istemiş Medeni Kanunun 650. maddesine dayanarak inşaatı kendisinin yaptırdığından bahisle ve ona tebaen 280/960 arsa payının kendi adına tescilini talep etmiştir.
Bina tüm arsa üzerine inşa olunduğuna, 9 tam ve 1 teras katından ibaret olacağı, sözleşmede yazılı bulunduğuna, böyle binadaki ortak yerler binanın maliklerine ait olacağına göre davacı belirli bir bağımsız bölümü kendisinin inşa ettirdiğinden söz ederek ve tebaen belirli bir arsa payının kendi adına tescilini isteyemez.
Konuyu düzenleyen yasa hükümleri varken olayda uygulama yeri olmayan Medeni Kanunun 650. maddesine dayanamaz.
Anlaşmazlığın çözümünde hakimin öncelikle ilgili yasa hükmünü gözönünde, tutması gerekir ki bu husus mahkeme kararının gerekçesinde yer alan Medeni Kanunun 1. maddesi icabıdır. Bu olayda hakimin kanun koyucu gibi hareket etmesi için bir neden yoktur.
Bu itibarla Medeni Kanunun 650. maddesine dayalı davanın reddi gerekirken yazılı gerekçe ile kabulü doğru görülmemiştir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün bozulmasına, bozma sebebine göre tarafların diğer temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Karar: 1 - Taraflar arasındaki 8.7.1971 günlü adi sözleşme ile davalı müteahhit tapuda kayıtlı arsası üzerinde inşa edeceği 9 tam 1 teras katlı iş hanının bodrum katı ile zemin katına isabet eden 224/1000 arsa payını üçyüzbin liraya davacıya devir ve ferağ etmeyi ve bu arsa payına isabet eden bodrum ve zemin katı sözleşmeye ekli plan ve fenni şartname esaslarına göre beşyüzbin lira bedel karşılığında inşa etmeyi ve davacı da bu bedelle inşa ettirmeyi karşılıklı olarak kabul etmişler, 8 Temmuz 1971 günlü ek mukavele ile de, davalının, bodrum katı davacıya satmaması halinde, arsa payı bedeline yüzbin lira ve inşaat bedeli de yüzseksenbeşbin lira ilave edilmek kaydı ile birinci katın kat sahibi «Davacı» işin rezerve edilmesi hususunda anlaşmaya varılmıştır.
2 - Davacı tescil istemiyle açtığı davasında, MK.’nun 650. maddesine, dayanmıştır. Aynı Yasanın 2.maddesi ile kendi iyi niyetini, karşı tarafın kötü niyetini de davasının hukuki dayanakları olarak ileri sürmüş ve maddi olayları ayrıntıları ile bildirmiştir. Davalı müteahhit arsa sahibidir. Medeni Kanunun 650. maddesi hükmünce, “Binanın kıymeti açıkça arsanın kıymetinden ziyade ise hüsnüniyetle hareket eden levazım sahibi muhik bir tazminat mukabilinde mecmuunun mülkiyetinin kendisine verilmesini isteyebilir.” Davacının iddiasına göre olayda Medeni Kanunun 650. maddesi az önce açıklanan hükümleri uygulanamaz. Ancak usul ve hükümlerine göre maddi olayları bildirmek taraflara, bu maddi olayların tavsifi ile uygulanacak hukuk kurallarını saptamak ise hakime aittir. Davacının bir takım maddi vakıalara dayandırdığı istemi tescilden ibarettir. Bu istemin dava yoluyla yerine getirilmesine Medeni Kanunun 650. maddesi elverişli değilse de satış arsa payı belirlenmek suretiyle yapıldığından isteğin Kat Mülkiyeti Kanunu açısından değerlendirilmesi gerekir.
Özel Daire bozma kararında da belirtildiği üzere bu sözleşmenin arsa payını da kapsayan bağımsız bölüm satışı niteliğinde olduğu ve Yasaların öngördüğü biçimde yapılmaması itibariyle şekil yönünden geçersiz olduğu kuşkusuzdur. Davalı da davacıya gönderdiği ihtarnamede «sözleşme ve ekinin yasaların gerektirdiği şekilde düzenlenmemiş olması bakımından geçersiz olduğunu, Hukuk Müşavirinin mütalaasına dayanarak bildirmiş ve tahliye isteğinde bulunabileceğini ihtar emiştir.
Hal böyle olmakla beraber, davalının ihtarnameyi göndermesinden çok evvel inşaatın tamamlanarak, davacının yukarda sözü edilen sözleşmelerle satın aldığı bağımsız bölümlere yerleştiği, burada ticari faaliyetini sürdürmeye başladığı, satış bedeli yönünden ödenen para miktarında uyuşmazlık olmakla beraber davacının sözleşmelerde yazılı bedel üzerinden ödemede bulunduğu ve davalının uyandırdığı güvence nedeniyle davacının sözleşmenin geçerli olduğu inancıyla malik gibi bazı davranışlarda bulunduğu, masraflar yaptığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır.
Bir sözleşmenin taraflarından birisi o sözleşmenin ila olunacağı hususunda o güne kadar süre gelen davranışları ile karşı tarafa tam bir güvence vermiş ve karşı tarafta sözleşmenin yerine getirileceği inancına iyi niyetle bağlanarak kendisine düşen edimleri yerine getirmiş ise artık sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğini ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılması niteliğini taşır ve bu savuma yasal himayeden yoksun kalır. Olayda da davalının şekle aykırılık nedenine dayanan savunması hakkın kötüye kullanılması niteliğinde bulunmaktadır. O halde davalı artık sözleşmenin geçersizliğine dayanarak aktin icrasından kaçınamaz.
Yukarıda belirtilen ilkeler çerçevesinde mahkemenin tescile ilişkin direnme kararı sonucu itibariyle uygun olunduğundan direnmeye yöneltilen temyiz itirazlarının reddi ile diğer yönlerin incelenmesi için dosya özel daireye gönderilmelidir.
Sonuç: Yukarıda gösterilen nedenlerle direnme uygun olduğundan direnmeye yöneltilen temyiz itirazlarının reddi ile, diğer yönlerin incelenmesi için dosyanın 14. Hukuk Dairesine gönderilmesine, davacı yararına takdir olunan 1400 lira avukatlık parasının davalıdan alınıp davacıya verilmesine 06.06.1979 tarihinde ikinci müzakerede oyçokluğuyla karar verildi. (¤¤)