(634 S. K. m. 1, 2, 3, 10, 13, 14, 44, 45) (743 S. K. m. 625) (1512 S. K. m. 60) (YİBK. 24.04.1978 T. 1978/3 E. 1978/4 K.)
Dava: Taraflar arasındaki davanın İstanbul Asliye 7. Hukuk Hakimliğince görülerek istisna aktinden doğan alacağın tahsiline dair verilen hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalı avukatı tarafından istenmiş olmakla işin gereği konuşulup düşünüldü:
Karar: 23 Aralak 1974 tarihli dava dilekçesi ile 12.1.1973 tarihli anlaşma uyarınca üstte mülkiyeti kendisine ait olmak üzere yapacağı üç daireli bir kata karşılık çatıya su deposu kalorifer ve sıcak su kazanları camlı aydınlık yeni bir çatı ile dış sıva çatlaklarının giderilmesini yüklenen davalı yüklenici taahhüdünü yerine getirmediğinden inşaatın ayıplarının giderilebilmesi için sarfı gerekli alacak 141.862,11 lira için ödetme kararı verilmesi talep edilmiştir.
Yüklenici davalı, davanın kat malikleri tarafından açılmadığını ve 12.1.1973 tarihli anlaşmada sözü edilen muvafakat verme vecibesi de yerine getirilmemiş ve böylelikle yapımı kabullenen işlerin yapımına da sıra gelmediğinden yersiz açılan davanın reddini istemiştir.
Yargılamada yerel mahkeme, davacı (C.)'in feragati sebebile davanın reddine toplam 95.000 liradan davacı (C.)'in payına düşenin mahsup edilerek bakiyesinin davacılara kat mülkiyetindeki payları oranında verilmesine fazla istemin reddine karar vermiştir.
Hükmü davalı temyiz eylemiştir.
Temyizen kanıtlar ve belgeler incelenerek değerlendirildi:
Dava, bina inşaatının bir kısım noksanlarının davalıya yeni bir kat çıkma hakkı verilmesi karşılığında giderilmesini öngören 12.1.1973 tarihli sözleşmeden doğmaktadır.
12.1.1973 tarihli (anlaşma) başlığını taşıyan belgenin birinci maddesinde malikler, ikinci maddede belirtilen işleri inşaat sırasında gidermesi kaydı ile (Ş.U.)'a binanın üzerine bir kat (üç daire) çıkması için Beyoğlu 7. Noterden bir muvafakat vereceklerdir, denmekte ve ikinci maddenin (a) fıkrasında binanın üzerine kat çıkılması sırasında mevcut binaya zarar ve ziyan verilmeyecek şekilde çalışılacağı kaydedildikten sonra bu ve onu takip eden fıkralarında yapılacakk su deposu kalorifer ve sıcak su kazanları ve aydınlık ile tamirat hususları gösterilmektedir.
Anlaşmanın yasal yönden durumu:
1 - Tüzel kişiliği olmmayan kat malikleri ile yüklenici arasında bina inşaatının bir kısım noksanlarının yükleniciye yeni bir kat çıkma hakkı verilmesi karşılığında yanların iradelerini tespit etmesi itibarile 12.1.1973 tarihli sözleşmenin, kat malikleri tarafından oybirliği ile imzalanması ve kaynağının bu konuda kat maliklerinin oybirliği ile almış olduğu bir karara dayanması gerektir. Sözleşmede ise, kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilen 106 parsel sayılı apartmanın kat irtifakı maliklerinin hepsinin imzası bulunmamaktadır. (MK. MD. 625 kat M.K. MD: 44, 45) kaldı ki; sözleşmede mevcut binaya bir ek kat çıkarılması konusunda davalı yükleniciye kat malikleri tarafından verilmesi, gereken muvafakatnamenin de keşide edilen ihtarname ile ilgili noterin cevabi yazısı ve belgelerle verilmediği anlaşılmakta ve dava esnasında kat maliklerinden davacı (C.Ş.) da davasından feragat etmiş bulunmaktadır. Ana taşınmaza eklenen kat ilavesi (üç daire) yapımı külfetinde kat maliklerinin oybirliği ile hareketinin mevcudiyeti böylelikle oluşamadığından açılan davanın ön koşulu sağlanmamış olmakta ve kararın bu yönden bozulması gerekmektedir.
2 - Öte yandan 12.1.1973 günlü sözleşmede bedel olarak binanın üzerine üç daireden ibaret bir kat çıkılması kararlaştırılmış ve bu kanıt yüklenici (Ş.U.)'a ait olacağı öngörülmüştür. Üç daireli kata karşılık olmak üzere de yüklenici sözleşmede açıklanan tamirat ve diğer ek işleri yapacaktır. Öyle ise, böyle bir sözleşmenin bağlayıcı bir nitelik kazanması için asgari noterlerce resen düzenlenmesi gerektir. Anlaşmanın yapılmasında bu koşula da uyulmamıştır. Bu niteliği ile 78/3 Esas, 78/4 Karar sayılı 10 Haziran 1978 günlü resmi gazete'de yayınlanan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurul Kararı gereği yapılan sözleşme geçersizdir. (MK. MD. 634, Kat Mülkiyeti Kanunu MD. 1, 2, 3, 10, 13, 14. Noterlik MD. 60/3).
Bu hususun da gözden kaçırılması kararın bozulmasını gerektirir.
3 - Açıklanan bu nedenler davanın reddini gerektirdiğinden davalının sair temyiz itirazlarının incelenmesine lüzum görülmüştür.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle bozma sebebine göre davalının sair temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına ve davalı (S.U.) yararına mahkeme kararının BOZULMASINA, 20.6.1980 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy