(3402 S. K. m. 13, 33) (2644 S. K. m. 26) (818 S. K. m. 213) (743 S. K. m. 634) (766 S. K. m. 32, 92) (1086 S. K. m. 151) (1512 S. K. m. 60) (7. HD. 10.07.1991 T. 1987/4849 E. 1991/10093 K.)
Dava: Taraflar arasındaki tespite itiraz davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İpsala Kadastro Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 18.12.1986 gün ve 78-109 sayılı kararın incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmesi üzerine;
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin, 10.07.1991 gün ve 4849-10093 sayılı kararı; (... Tapuda kayıtlı taşınmazın gayri resmi surette temellükü Medeni Kanun'un 634 ve 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesi hükümleri çerçevesinde geçersizdir. Mevzuu hukuk, bu biçimde tapu dışı (harici) işlemleri yasaklamış olmasına rağmen bu tür işlemlere dayanmak suretiyle, geniş ölçüde eylemli (fiili) bir durum ülkede oluşmuştur. Kanun koyucu, bu eylemli durumu, hukuksallaştırmak yolunu tutmakta yarar görmüştür. Bu amaçla düzenlenen Tapulama Kanunu'nun 32/c halen yürürlükte bulunan Kadastro Kanunu'nun 13/B-b maddesi, uzun tartışmalara yol açmış ve iptali için Anayasa Mahkemesine açılan dava reddedilmiştir. Anılan Yasadaki bu hükmün uygulanabilmesi için üç ayrı şartın birlikte oluşması zorunludur. Bunlardan biri,
1 - Taşınmaza zilyet olan kişinin bu zilyetliği bölgede tapulama ve kadastronun başlaması tarihinden önce tapu dışı bir sözleşme ile kayıt sahibi mirasçısı ya da onların temsilcilerinden ele geçirmiş olması, diğeri ise,
2 - Zilyedin, taşınmazın sicilinde malik gözükenden ya da mirasçısından başka bir kimse bulunması ve son olarak zilyetliğin malik niteliği ile çekişmesiz ve aralıksız 10 yıl sürmesi halleridir. Tapulama ya da Kadastro Kanunları az yukarıda sözü edilen Medeni Kanun ve Tapu Kanunu'nda her hangi bir değişiklik yapmamıştır.
3 - Kadastro Kanunu uygulanabilmesi için bölgede bir taşınmaz hakkında tutanak düzenlenmekle kadastro faaliyetinin başlaması gerekir. Bu durumda tespiti yapılan taşınmaza yönelik uyuşmazlıklar bu Kanunda gösterilen esas ve usul dairesinde görülüp sonuçlandırılır. Bu itibarla Tapulama Kanunu'nun 32/c, Kadastro Kanunu'nun 13/B-c maddesi hükmünden yararlanmak isteyen zilyedin, böyle bir hak isteğinde bulunabilmesi için, Tapulama-Kadastro Kanunu'nun bölgede yürürlüğe girdiği zaman, tapu dışı olarak yapılan sözleşmenin varlığını saklı tutmuş ve bozulmamış olması zorunludur. Gerçekte geçersiz olan bu sözleşmenin, taraflarınca tanındığı ona uyulduğu sürece hükümleri ayakta kalır. Ama bu halin bozulması ile artık sözleşmenin varlığından da söz edilemez. Ve sözleşmenin oluşturduğu eylemli durum, her zaman için mevzu hukukun belirttiği hakka uygun hale getirilebilir. Hak durumuna uygunluk sağlanmamış olsa bile bu zilyede yarar sağlamaz. O halde Tapulama-Kadastro Kanunu'nun o bölgede yürürlüğe girdiği zamandan önce tapu dışı sözleşme bozulmuş ise artık zilyet anılan Yasaya dayalı olarak taşınmazın kendi adına tespit edilmesini isteyemez. Yargıtay'ın kökleşmiş içtihatları da bu doğrultuda soruna çözüm getirmiştir. Burada üzerinde durulması gereken önemli sorunlardan biri de tapu dışı sözleşmenin hangi durumlarda bozulmuş sayılacağı konusudur. Kuşku etmemek gerekir, sözleşmenin taraf örneğin satıcısı, bozma iradesini karşı tarafa iletmekle sözleşmeyi ortadan kaldırmış olur. Olayda taşınmazın, 1.6.1958 tarihli 1066 sayılı tapu kaydının kapsamında kaldığı mahkemece getirtilen kayıt örneği, yapılan keşif ve uygulama ile belirlenmiş olduğu gibi bu konuda taraflar arasında uyuşmazlık da yoktur. Uyuşmazlık, tapu sicilinde kayıtlı taşınmazın tapu dışı satışının geçerli olup olmadığı noktasında toplanmıştır. Taşınmazın bulunduğu bölgede tapulama işlemi, 20.8.1961 tarihinde başlamış tapu dışı sözleşme bölgede tapulamanın başladığı tarihten sonra ve 17.6.1965 gününde yapılmıştır. Bu itibarla bölgede tapulamanın başlamasından sonra yapılan tapu dışı satış hukukça değer taşımaz. Çünkü yukarıda açıklandığı gibi tapulama ve kadastro kanunları bölgede tapulama başlamadan önce mevzuu hukuka aykırı biçimde yapılmış olan sözleşmeleri hukuksallaştırmayı amaçlamıştır. Diğer yandan tapu dışı sözleşmenin tapulama tespitinden önce ve 1980 yılında satıcısı tarafından taşınmaz geri alınmakla bozulmuş ve tapu kayıt maliki kendisini bu işlemle bağlı tutmamıştır. Bu yön, 15.8.1986 tarihli oturumda davalı A.K.'un usulün 151. maddesi hükmünce belgelendirilen sözleri ile saptanmıştır. Diğer yandan bu durumda tapu dışı satışın yapıldığı tarihten, konusu olan taşınmazın tapu kayıt maliki tarafından geri alındığı tarihe kadar geçen zilyetliğin 10 yıla ulaştığından söz edilerek tapu dışı satışa değer verilemez. Çünkü bir tasfiye Kanunu olarak yürürlüğe konulmuş bulunan Tapulama-Kadastro Kanunu'nun tasfiye fonksiyonunu oluşturan en önemli hükmü, kuşkusuz 32/c, 13/B-c maddelerinde yer almıştır. Zamanın mevzuu hukukuna aykırı biçimde oluşmuş eylemli bir durum var olmadıkça ve tespit tarihine kadar varlığını korumadıkça anılan Yasa hükmü uygulanamaz. Diğer bir deyişle tapulama tespitinin yapıldığı güne kadar var olan hakların tapulamada tespit edilmesi gerektiği doğrultusundaki temel ilkeye bağlı kalınması zorunludur. Hal böyle olunca ortada Tasfiye Kanunu olarak yürürlüğe konulmuş bulunan Yasa hükmünün uygulanmasını gerektiren tapu dışı bir sözleşmenin varlığından söz edilmez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 1972/7-595 esas 109 ve 1969/7-1259-789 sayılı örnek kararları da bu görüşü doğrulamaktadır. Mahkemece bu yönler gözönünde tutularak tapu kaydına değer verilerek davanın kabulü ile taşınmazın tapu kayıt maliki adına tapuya tesciline karar vermek gerekirken, yanlışa düşülerek tapu dışı satış sözleşmesinin gerçekleştiği belirtilerek yazılı şekilde hüküm kurulması isabetsizdir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Dava tapulama (kadastro) tespitine itirazdır.
Davacı taraf, tapulamaca, (kadastro) harici satın almaya dayalı olarak davalılar adına tespit edilen dava konusu 211 parsel sayılı taşınmazın, 1.06.1958 tarih 1066 sayılı Tapuları kapsamında kaldığını ileri sürerek bu yerde davalılar adına olan tespitin iptali ile adlarına tespit ve tescil edilmesini istemişlerdir.
Dava konusu taşınmazın, 1958 yılında 4753 sayılı Yasa uyarınca davacılar miras bırakanı A.A.'a dağıtım suretiyle verildiği, taşınmazın bulunduğu bölgede 1961 yılında tapulamanın başladığı tartışmasızdır.
Yine, çekişme konusu olmayan ve belgelenmiş bulunan duruma göre de, bölgede tapulama devam ederken taşınmazın, 17.6.1965 tarihinde davacılar murisi tarafından davalılar miras bırakanına haricen satılıp teslim edildiği, 1980 yılında bu yerdeki zilyetliğin, haricen satan davacılar miras bırakanına geri döndüğü ve davacıların dava konusu taşınmazda tapulama tespitinin yapıldığı, 17.12.1984 tarihine kadar zilyet bulunduklarıdır.
Çekişmeli taşınmaz, 4753 sayılı Yasa gereğince dağıtımdan itibaren 25 yıllık devir yasağı süresi içerisinde haricen satılmıştır. Öncelikle belirtmek gerekir ki, tapulu taşınmazların harici satışları kural olarak geçersizdir. Ancak, ülke genelinde yaygın biçimde bu yola başvurulmuş olduğu da inkar edilmeyecek bir olgudur.
Kadastro yasaları, bir yerde tasfiye yasası niteliğinde olduklarından resmi biçimde yapılmayan bu satışlara, belirli koşulların oluşması halinde, geçerlilik tanımıştır (766 s.T.K.nun 32/c ve buna paralel hüküm getiren 3402 sayılı K.K.nun 13/B-b maddeleri).
Somut olayda, çözüme ulaşılabilmesi için mülkiyetin yasadan doğan takyidi bulunan yasal devir yasağı süresi içerisinde yapılan satışa değer verilip verilemeyeceği, değer verilebilecekse 766 sayılı T.K.nun 32/c ve 3402 sayılı K.K.nun 13/B-b maddelerinde öngörülen koşullarının gerçekleşmiş olup olmadığının tespitinin gerekeceği aşikardır.
İfade etmek gerekir ki, 4753 sayılı Yasa gereğince dağıtıma tabi tutulan yerlerde, devir ve temlike ilişkin 25 yıllık takyid konulmuşsa da, 3083 ve 3202 sayılı Yasalarla getirilen 4753 sayılı Yasanın öngördüğü yasağa aykırı davranış nedeniyle Hazinenin açacağı davalara ilişkin düzenlemenin, mahiyeti nazara alındığında ve Hazinenin temyize konu davada taraf olmaması itibariyle de olayda takyidin tartışılmasına gerek bulunmadığı açıktır.
Özellikle, davacı tarafın, bu takyide dayanmasının objektif iyiniyet kurallarıyla bağdaştırılması da mümkün değildir.
O itibarla, olayda, 766 sayılı Yasa'nın 32/c ve aynı paraleldeki 3402 sayılı Yasa'nın 13/B-b maddelerinin uygulanabileceğinin kabulü gerekir.
Nitekim, Hukuk Genel Kurulu'nun 04.02.1987 gün 273-66 sayılı kararında da aynı görüş benimsenmiştir.
Hukuk Genel Kurulu'ndaki müzakere sırasında bir kısım üyeler, daire bozmasında da işaret edildiği üzere, kadastro Yasalarının birer tasfiye Yasası olmaları itibariyle, ancak taşınmazın bulunduğu bölgede tapulama başlamadan önce harici satışın yapılmış olması ve diğer koşulların bulunması halinde anılan 766 sayılı Yasa'nın 32/c ve 3402 sayılı Yasa'nın 13/B-b maddelerinin uygulanabileceğini ileri sürmüşlerdir. Ancak bu görüş, çoğunlukça, Kadastro Yasaları ile resmi biçimde yapılmayan satışlara, belirli koşullar altında gerçeklilik tanınmasının sağlandığı ve zilyet lehine taşınmaz mal iktisabında yeni hükümler getirildiği, Yasa'da, harici satışın taşınmazın bulunduğu bölgede tapulama başlamadan önce yapılmış olmasını öngören bir hüküm bulunmadığı, bir bölgede tapulamaya başlama ile bitim tarihleri arasında somut olayda olduğu gibi uzun yıllar geçebileceği, bunun ise Kadastro Yasa'larının tasfiye amacına aykırı düşecek uygulamalara neden olabileceği, gerekçesiyle paylaşılamamıştır.
Ancak, lehine tespit yapılan davalılar, çekişme konusu taşınmazı, 1965 yılından 1980 yılına kadar harici satın almaya dayalı olarak tasarruf etmişlerse de; bu tarihte, bu yerdeki tasarruflarından vazgeçerek taşınmazı zilyedliklerini terk suretiyle kayıt malikine devretmişlerdir.
Davalıların 766 sayılı Yasa'nın 92. maddesi çerçevesinde def'i hakkını kullanmaksızın, zilyetliklerini davacı tarafa rızaen devretmelerinden 4 yıl sonra ise, bu yerde tapulama tespiti yapılmıştır.
Tapulama, en sade anlatımla, bir taşınmaz malın tespit tarihindeki hukuksal ve geometrik durumunun belirlenmesidir. Oysa, 1984 tapulama tespit tarihi itibariyle, davalılar taşınmazda zilyet değildirler. Gerek 766 sayılı Yasa'nın 32/c, gerek 3402 sayılı Yasa'nın 13/B-b maddesi ile tapulu taşınmaz mallarda, tespit tarihi itibariyle kayıt sahibi ve mirasçıları dışındaki zilyet lehine düzenleme getirilmiştir.
Bu durumda davalıların, artık davacılarla yapılan harici satıştan, zilyetliklerini rızaen terk etmek suretiyle vazgeçtiklerinin, harici satışın bozulduğunun ve sonuç olarak davalıların harici satıştan doğan haklarından feragat etmiş olduklarının ve ona dayanamayacaklarının kabulü icap eder.
Bu itibarla, açıklanan gerekçelerle Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi doğru değildir.
O halde, Usul ve Yasa'ya uygun bulunmayan direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç: Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda açıklanan Özel Daire bozma kararındaki nedenlerle BOZULMASINA bozmada oybirliği ve nedeninde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Hukukumuzda şekle uygunluk, bir geçerlilik koşuludur. Uyulmaması halinde sözleşmenin geçersizliği sonucunu doğurur. Şekil sözleşme yapılırken tarafları daha iyi düşünceye sevkeder. İradelerine açıklık, kesinlik getirir. Herhangi bir sebeple yanılmasını önler. Sözleşme yapıldıktan sonra da yorumunu ve ispat kolaylığını sağlar. Sözleşmeyi açıklığa kavuşturarak üçüncü kişilerin haberdar olmasını kolaylaştırır. Ehliyetsizlik, irade bozukluğu, iradeyi ortadan kaldıran sebeplerin varlığı gibi iddiaların ileri sürülmesini ve buna bağlı olarak da açılacak davaları azaltır veya asgariye indirir. Böylece tapu kaydına sağlam ve güvenilir bir dayanak oluşturur. Tapu sicillerinin sık sık değişmesini ve bozulmasını önler, olayın özelliğine göre bazen sözleşmenin taraflardan birini, bazen üçüncü kişileri ama her zaman kamunun yararını korur. Şekle ilişkin bu kuralların fevkalade büyük önemi nedeni ile bütün modern hukuk sistemlerinde olduğu gibi Yasalarımızda da buyurucu hükümler konulmuştur. Medeni Kanun'un 634, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26, Borçlar Kanunu'nun 213. maddelerinde belirtildiği üzere tapulu taşınmazlarda mülkiyeti nakleden sözleşmelerin resmi biçimde yapılması zorunludur. Şekil hakim tarafından kendiliğinden gözetilir. Şekle aykırılık hukuki yararı bulunan tüm ilgililerce ileri sürülebilir.
Ne var ki bir tasviye Yasası olan tapulama (kadastro) Yasaları, tasviye amaçlarının da doğal sonucu olarak mevzuu hukuka aykırı işlemlerle oluşmuş bulunan eylemli durumları gidermek, hukuka uygun bir hale getirmek için, şekil kuralından sınırlı ölçüler içinde, ayrılmış öngördüğü koşulların varlığı halinde, tapu dışı satışlara ve devir işlemlerine geçerlilik tanımıştır.
Yürürlükten kaldırılan 766 Sayılı Tapulama Yasa'sının 32/C maddesi ve halen yürürlükte bulunan 3402 Sayılı Kadastro Yasası'nın 13/B-b maddesi ayrıca zilyet taşınmazı malı, kayıt malikinden veya mirasçılarından veya mümessillerinden tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini, onların beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık sözleri ile ispat ettiği ve ayrıca en az 10 yıl müddetle çekişmesiz ve aralıksız malik sıfatı ile zilyet bulunduğu takdirde zilyet adına tespit olunur. kuralını getirmiştir. Görüldüğü gibi söz konusu maddeler şekil kuralından ayrılmanın koşullarını belirtmiştir. Ancak, tapu dışı satışın ne zaman yapılması gerektiği, 10 yıllık sürenin bitim tarihi ve harici sözleşmeden ne zaman dönülmüş sayılacağı net olarak açıklanmamıştır. Bu nedenle uygulamada görüş ayrılıkları, içtihatlarda çelişkiler doğmuştur. Bu konuda sağlıklı bir sonuca ulaşmak sağlam yasal dayanak bulabilmek için tapulama yasalarının amacının, hukukun genel prensiplerinin, özellikle tapulu taşınmazların devir ve temliklerine ilişkin şekil kurallarının bir arada ele alınıp değerlendirilmesinde zorunluluk vardır.
Bilindiği üzere; Kadastro (Tapulama) Yasalarının genel hüküm niteliği taşıyan birkaç maddesi dışındaki hükümleri o bölgede tapulama faaliyetinin başlaması ile uygulanabilir hale gelir. Diğer bir anlatımla kadastro yasaları diğer yasalardan farklı olup uygulanabilmesi için yürürlüğe girmesi yeterli olmayıp, o bölgede kadastro çalışmasının da başlaması gerekmektedir. İşte kadastro yasası uygulandığı andan önceki bazı haklara tasviye özelliğinin bir gereği olarak, yeni bir statü kazandırmakta, onları daha sarih ve çekişmesiz bir hale getirmek istemektedir. Bu cümleden olarak, şekle uygun olmadığı için genel hükümlere göre, geçersiz olan sözleşmeleri belirli koşullarda geçerli saymaktadır. Bu özelliğini uygulama tarihinden sonra doğan haklara teşmil etmek, bu yasaya genel hüküm niteliğini kazandırmak, şekil ile ilgili buyurucu nitelikte yasa hükümlerinin yerine koymak olur. Bu takdirde şekil kuralının getirdiği yararlar bir tarafa itilmiş, tapulu taşınmazların devir ve temliki belirsiz, muğlak bir ortama bırakılmış Kadastro Yasasının uygulama alanı gereksiz ve pek çok sakınca doğuracak biçimde genişletilmiş olur. Oysa, yasa koyucunun amacı bu değildir. Tapulama faaliyetinin başlamasından sonraki zilyetliğe değer vermek söz konusu maddeye genel hüküm niteliği kazandırmak olur. Şayet kanun koyucu böyle bir amaç taşısaydı bu maddeyi de 3402 sayılı Yasa'nın 33/4. maddesinin kapsamı içerisine almak suretiyle genel hükümler arasına dahil edebilirdi. Somut olayda, tapu dışı satış bölgede tapulamanın başlamasından sonra yapıldığından bu satışa değer verilemez. Bu gerekçe ile direnme kararının bozulması görüşündeyim.
KARŞI OY YAZISI
Kural olarak M.K.'un 634, Borçlar Kanunu'nun 213, Tapu Kanunu'nun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3. maddeleri uyarınca, tapulu taşınmazların satımlarının resmi şekilde yapılması zorunludur. Kanunlarda öngörülen şekil şartı ispat şartı olmayıp geçerlilik şartıdır. Ne var ki; tapuda kayıtlı taşınmazların tapu dışı satışlarının geçerli olabilmesi için 766 sayılı Kanun'un 32/c ve sonradan yürürlüğe giren 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 13/B-b maddelerinde öngörülen koşulların gerçekleşmesine bağlıdır. Somut olayda, Özel Daire bozma kararında ayrıntılı şekilde vurgulandığı gibi bu koşullar davalı taraf yararına gerçekleşmemiştir. Çoğunluğun görüşü benimsendiğinde, ayrık durumlar kural, kural ise ayrık durum haline dönüşeceğinden bu görüşe katılma olanağı bulunmamaktadır. Belli koşullarla, tapu dışı satışın geçerlilik kazanması, tasfiye kanunu niteliğinde bulunan 3402 Sayılı Kadastro Kanunu'nun 13/B-b maddesindeki espriden kaynaklanmaktadır. Gerçekten, sözü edilen madde, kadastro bölgede başlamadan önce bazı koşullarla çekişmeli taşınmazı tapu dışı işlemle satın alan zilyed yararına doğan hakları korumaya yönelik olup, kadastro başladıktan sonra doğan ve doğacak haklar kuşkusuz genel hükümlere tabidir. Öte yandan, kadastro ile ilgili yönetimsel işlemlerin hızlı bir biçimde yürütülüp sonuçlandırılması ile ilgili işlemler idarenin takdir ve tasarrufuna bağlıdır. Bu yöne ilişen idarenin uygulamadaki aksaklıkları temel hukuk kurallarının uygulanmasında yasanın özünden ve sözünden sapmayı gerektirmez. Bu olgular karşısında olayımızda, davalılar yararına 3402 Sayılı Kadastro Kanunu'nun 13/B-b maddesinde öngörülen koşulların gerçekleşmediği dikkate alınarak direnmeye ilişkin hükmün bozulması gerekirken, aksi düşüncelerle bozmaya ilişen çoğunluk kararına katılamıyorum. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy