(3194 S. K. m. 18) (1. HD. 02.10.1989 T. 1989/1651 E. 1989/10811 K.) (1. HD. 25.01.1999 T. 1998/14662 E. 1999/20 K.) (1. HD. 13.12.2000 T. 2000/15537 E. 2000/15669 K.)
Dava: Taraflar arasındaki Tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Bursa Asliye 4.Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 26.01.2005 gün ve 2003/978- 2005/15 sayılı kararın incelenmesi Davalılar vekili ve davalı Mustafa Öztürk tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 19.03.2007 gün ve 2005/6794-2007/1719 sayılı ilamı ile;
( ... Davacı vekili, Bursa İli, Nilüfer İlçesi İhsaniye Köyünde bulunan ve 4 pafta, 177 parsel numaralı olarak tapuya tescilli taşınmaza, 12/18 hisse oranında davacı; her biri 3/18 pay oranında olmak üzere davalılar paydaş ve müşterek mülkiyet şeklinde kayden malik olduklarını; bu parsel üzerine yüklenici sıfatıyla inşaat yapmak için davacı ile davalılar arasında Bursa İkinci Noterliğince doğrudan düzenlenen 12.07.1994 günlü ve 19973 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İcra Mukavelesinin yapıldığını; yüklenici davacının yüklendiği edimini sözleşme koşullarına uygun olarak ifa ettiğini ve verilmesi gereken bağımsız bölümleri davalılara teslim ettiğini; ancak sözleşme konusu 177 parselin imar uygulamasına tabi tutulması sonucu oluşan (3) parsel sayılı taşınmazdaki davalıların her birinin kayden maliki oldukları 83/2400 oranındaki payların da, aralarındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, karşı edim kapsamında, davacıya temliki gerekirken, davalılarca payların verilmediğini ileri sürerek davalılar adına tapuya tescilli bu pay kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar vekili, taraflar arasındaki sözleşmede, imar uygulaması sonucu oluşan parselin de yükleniciye temlikini gerektirir bir hüküm bulunmadığını ve artık parselin davalılara ait olmasının dayanağının imar uygulaması olduğunu ve bu sebeple davanın reddi gerektiğini savunmuştur.
Dava, mahkemece kabul edilmiş ve verilen karar davalılarca temyiz edilmiştir.
Yanlar arasında yapılan ve Bursa İkinci Noterliğince doğrudan düzenlenen 12.07.1994 günlü kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kapsamına yönelik olarak taraflar arasında uyuşmazlık yoktur. Yukarıda açıklandığı gibi, uyuşmazlık, 3194 sayılı Yasa ve dolayısıyla 18. maddesi hükmünün uygulanması sonucu oluşan 1578 ada ve (3) parsel sayılı taşınmazdaki davalıların paylarının aralarındaki sözleşme gereğince davacı yükleniciye, karşı edimleri kapsamında davalılarca verilmesinin gerekip, gerekmediğinden kaynaklanmaktadır.
Dosya kapsamındaki bilgi ve belgeler ile bilirkişi kurulu raporu birlikte incelenip değerlendirildiğinde; Nilüfer Belediyesi Encümenince alınan 28.02.1996 tarih ve 268 sayılı karar uyarınca, sözleşme konusu 177 parsel ile dava ve sözleşme dışı olan 175, 176, 186, 187, 189, 198 ve 741 numaralı parsellerde 3194 sayılı İmar Yasası'nın 18. maddesi uygulanarak şuyulandırma yapılmış ve birçok imar parseli ile birlikte (3) numaralı imar parselinin de oluşturulmuş olduğu anlaşılmaktadır. Bu parselin tapu kaydına göre; davacı ve davalıların dışında çok sayıda başka kişilerde kayden pay sahibi olup; davalıların her birinin 83/2400, davacının ise 797/2400 oranında da payları bulunmaktadır.
3194 sayılı İmar Yasası'nın 18. maddesine göre belediyeler; imar sınırı içindeki binalı ve binasız arazi ve arsaların plan ve mevzuata uygun biçimde inşaata ve tespit edilmiş olan diğer kullanma şekillerine elverişli duruma getirilmesi maksadıyla düzenlenmesi için, bunları sahiplerinin onayı dahi aranmaksızın birbirleriyle, yol fazlasıyla ve belediyeye, kamu tüzel kişilerine, kamu kurumlarına ait yerlerle birleştirip, plan ve mevzuat icapları gereğince hisseli veya hissesiz olarak yeniden parsellere ayırmaya ve bu parselleri ilgililere dağıtmaya yetkilidirler.
Belediyelerin, 3194 sayılı Yasa uyarınca gerçekleştirdikleri parselasyon (şuyulandırma) işlemleri idari kararlara dayanmaktadır. Bu idari kararlar ve dolayısıyla parselasyon işlemleri kesinleştikten sonra ortaya yeni bir mülkiyet durumu çıkar. Kadastral mülkiyet durumu, idari nitelik taşıyan imar parselasyon işlemi ile İmar Yasası'nın belirlediği mülkiyet durumuna dönüşür. İmar Uygulaması işlemlerindeki, haksızlıklar ve usulsüzlükler ancak idari yargı yerinde dava konusu yapılabilir. İmar çapını ve kayıtlarını oluşturan idari kararın idari yargı yerinde ortadan kaldırılmasından sonradır ki genel mahkemelerde açılacak bir dava ile sicilde gereken düzeltmeye gidilmekte ve eski halin iadesine olanak sağlanmaktadır. İmar parselini oluşturan idari işlem, iptal edilmedikçe, önceki mülkiyet durumunun ihyası yapılamaz ve sonradan oluşturulan imar çap kayıtlarına ve bunların belirlendiği mülkiyet durumuna değer verilir. Yerleşen Yargıtay uygulamaları da bu doğrultudadır (örneğin; Yargıtay 1.Hukuk Dairesinin 02.10.1989 gün ve 1989/1651-10811, 25.01.1999 tarih ve 1998/14662 esas, 1999/20 sayılı, 02.12.1992 gün ve 92/11173-1483; 13.12.2000 tarih ve 2000/15537-15669 sayılı kararları).
Somut olayda da; mülkiyet uyuşmazlığı, imar uygulamasına ilişkin idari karar ve işleme dayalı olarak oluşturulan (3) parsel sayılı, imar parseli hakkındadır. İmar çap kayıtlarına ve bunların belirlendiği mülkiyet durumuna değer verilerek mevcut uyuşmazlık çözümlenebilir. Bu parsel, sözleşme konusunu parselden bağımsız ve bağlantısız olup, tapu kaydının tesisi ise, idari karar ve işleme dayalıdır. Yanlar arasındaki sözleşme ile ilgisi bulunmamaktadır. O halde, değinilen hukuksal sebepler gözetilmeden; mahkemece reddi yerine, davanın kabulü ile sözleşme konusu önceki kadastral parsel kapsamında kabul edilerek, davalıların uyuşmazlık konusu paylarının davacıya temlikini gerektiren geçerli ve bağlayıcı bir sözleşme veya hukuksal sebep varmışçasına (3) parseldeki davalıların paylarının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmesi doğru değildir. Bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir...),
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Dava, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı yüklenici, davalı arsa sahiplerine karşı, taraflar arasındaki Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesine dayanarak eldeki davayı açmış; anılan sözleşmede, kadastral tek parselin daire karşılığı bedel yerine geçmek üzere kendisine devrinin davalıların karşı edimi olarak yer aldığı ve sözleşmenin hayata geçirilmesi aşamasında bu kadastral parselin imar uygulaması sonucu 2 ve 3 sayılı parsellere dönüştüğü; 2 sayılı parsel üzerinde davacı yüklenici tarafından imalat gerçekleştirilerek sözleşme gereği beş adet dairenin davalılara teslim edildiği, böylece davalıların kadastral parselden gelen hiçbir hak ve alacağı kalmadığı halde, 3 sayılı parselde pay sahibi oldukları; oysa bu payların sözleşme ve davalıların karşı edimi kapsamında gerçekte yüklenici davacıya ait olması gerektiği, iddiasıyla davalıların adına olan 3 sayılı parseldeki payların iptali ile adına tescilini istemiştir.
Davalı/arsa sahipleri vekili; taraflar arasında düzenlenen sözleşmede artık parsellerdeki payın müteahhide ait olacağına dair hüküm bulunmadığını, sözleşmenin ayrılmaz parçası olan ek bina kesitinin nazara alınması gerektiğini, tevhit sonucu komşu parsele gideceği belli olan taşınmazdaki hissenin yükleniciye terk edildiğine ilişkin bir kabul ya da anlaşmanın ve sözleşme hükmünün olmadığını, oysa sözleşme yapılırken başka parsellerle tevhit gerekeceğinin bilindiğini, payların yükleniciye devredileceğine ilişkin bir irade olsa bunun sözleşmede kararlaştırılabileceğini, oysa bu konuda bir kararlaştırma olmadığından şüyulama sonucu oluşan artık parselin müvekkili davalılara ait olması gerektiğini, ifadeyle davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, sözleşme çerçevesinde değerlendirme yapılarak, dava kabul edilmiş ve verilen karar davalıların temyizi üzerine, Özel Dairece; başlık bölümünde aynen alınan nedenlerle ve sonuçta mülkiyet uyuşmazlığı, imar uygulamasına ilişkin idari karar ve işleme dayalı olarak oluşturulan (3) parsel sayılı imar parseli hakkındadır. İmar çap kayıtlarına ve bunların belirlendiği mülkiyet durumuna değer verilerek mevcut uyuşmazlık çözümlenebilir. Bu parsel, sözleşme konusu parselden bağımsız ve bağlantısız olup, tapu kaydının tesisi ise, idari karar ve işleme dayalıdır. Yanlar arasındaki sözleşme ile ilgisi bulunmamaktadır. Davanın reddi gerekir. gerekçesiyle, oyçokluğu ile bozulmuştur.
Mahkeme; davalıların 177 sayılı kadastro parselindeki tüm paylarını 5 daire karşılığı davacıya devrettikleri; davacının sözleşmede kararlaştırılan edimlerini yerine getirerek 5 adet daireyi sözleşmede kararlaştırılandan daha büyük olarak tamamlayıp, davalılara teslim ettiği; böylelikle davalıların 177 sayılı kadastro parseli ile bu parselin şüyulama, ifraz ve tevhidi sonucu oluşan artık parsellerde herhangi bir hak ve alakası kalmadığı gerekçesiyle, önceki kararında direnerek, 1578 ada 3 parselde davalılar adına oluşturulan 83/2400'er payın iptali ile davacı adına tapuya tesciline, karar vermiştir.
Hükmü temyize davalılar vekili getirmektedir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasında akdedilen sözleşmeye konu kadastral parselin daha sonra imar uygulaması sonucu, idari karar ve işleme dayalı olarak, imar parseline dönüşmesi durumunda, bu parselin kadastral parselle bağlantılı olduğunun kabulü ile sözleşmeye dayanılarak açılan davanın yine sözleşme hükümleri çerçevesinde genel mahkemede mi, yoksa sözleşme konusu parselle bağlantısını yitirdiğini kabulle imar mevzuatı çerçevesinde idari yargı yerinde mi görülmesi gerektiği; adli yargının görevli olduğunun kabulü halinde de, imar uygulamasından önce yapılıp, tek parsel üzerinden tevhidi öngören, birden fazla parselin ortaya çıkması haline ilişkin bir düzenleme içermeyen ancak yeni parsel durumuna göre fiilen hayata geçirilen sözleşme hükümleri karşısında, davaya konu imar parselindeki arsa sahibi hisselerinin davacı yükleniciye devrinin gerekip gerekmediği ve mahkemece yapılan incelemenin hükme yeterli olup olmadığı, noktasında toplanmaktadır.
Belediyelerce, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi hükümleri gereğince, gerçekleştirilen parselasyon (şuyulandırma) işlemlerinin idari bir karara dayandıkları, bu karar ve işlemler kesinleştikten sonra kadastral mülkiyet durumunun, İmar Kanunu'nun belirlediği yeni bir mülkiyet durumuna dönüştüğü; ilgililerin, bu uygulamaya yönelik, salt imar uygulaması işlemlerindeki haksızlık ve usulsüzlüklere dayalı taleplerini içeren davaların görülme yerinin idari yargı olduğu ve bu tür taleplerin adli yargı yerinde dinlenilirliği olmadığı, kuşkusuzdur.
Ne var ki, eldeki davada davacı/yüklenici, imar uygulamasına yönelik haksızlık ya da usulsüzlüğe dayalı bir talepte bulunmamış; bilakis, taraflar arasındaki 12.07.1994 tarihli sözleşmeye dayanarak, kadastral parsel esas alınarak yapılan bu sözleşme hükümleri gereği, davalılar edimine karşılık gelen ve sözleşmenin akdedilmesinden sonra 28.02.1996 tarihli karar uyarınca gerçekleşen imar uygulaması sonucu oluşan imar parsellerine yansıyan payların, edimini yerine getirmesi nedeniyle kendisi adına tescilini istemiştir.
Davacının bu talebi, kadastral parsel üzerinde gerçekleşen hakların imar uygulaması sonucu oluşan yeni parsel yönünden de devam ettiği esasına dayanmakta, bu nedenle sözleşme hükümleri çerçevesinde uyuşmazlığın çözümü istenmektedir.
Bu şekliyle talebin, İmar Kanunu ve Yönetmeliğine dayalı, idari işleme yönelik, bu işlemin bünyesini değiştirici ve etkileyici nitelikte olduğunu kabule olanak yoktur.
Öyle ise, davanın yasal dayanağını, Özel Daire bozma kararının aksine, idari karar ya da işlemin haksızlık ya da usulsüzlüğü değil, taraflar arasındaki sözleşme ve bu sözleşmenin niteliği gereği uygulanması gereken eser sözleşmesine ilişkin yasal düzenlemeler oluşturmaktadır.
Durum bu olunca, tapu iptali ve tescil istemli eldeki davanın, sözleşme hükümleri irdelenmek ve eser sözleşmesine ilişkin yasal düzenlemelerle birlikte değerlendirilip yorumlanmak suretiyle adli yargı yerinde çözümü gerekir. Mahkemenin, görevli olduğunu kabulle davanın esasına girmiş olması bu nedenle yerindedir.
İşin esasına gelince;
Öncelikle, taraflar arasındaki sözleşmenin uyuşmazlığa etkili hükümlerinin ve sözleşmeye konu parsel tapu bilgilerinin ortaya konulmasında yarar vardır.
Dava dayanağı, Bursa 2. Noterliğinin 12.07.1994 gün ve 19973 sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İnşaat Mukavelesinde:
Satmayı vaad eden arsa/iş sahipleri davalılar Bizler gerekli şerhi tapu siciline de verilmek üzere Mustafa ve Hatice Sargıncan .. veraset belgesi ile intikal eden ve edecek olan Bursa ili Nilüfer ilçesi Merkez, İhsaniye köyü, Ağıl ormanı mevkii 4 pafta 177 parselde kayıtlı bulunan taşınmaz üzerine kat karşılığında apartmanlar yapılabilmesi amacıyla aşağıdaki şartlar dahilinde iş bu satış vaadi ve daire karşılığı inşaat mukavelesini akdetmiş bulunmaktayız.
Denilmekte; devamında sözleşmenin 1. maddesinde;
Mal sahipleri, intikalmen tapu ile sahibi bulundukları veya bulunacakları Bursa ili Nilüfer ilçesi Merkez, İhsaniye köyü, Ağıl ormanı mevkii 4 pafta 177 parsel sayılı yerinde kayıtlı bulunan gayrimenkullerini bu kerre müteahhit (davacı) Aziz Kazma'ya ceman 100.000.000 TL bedel mukabilinde satmayı vaad ve taahhüt ederler. Arsa sahipleri müteahhitten satış bedelini peşin almayacaklardır. Bu gayrimenkulleri gerekirse komşu parsel sahipleri ile dilediği şekilde tevhit ederek meydana gelecek tek parsel üzerine imar durumu ve belediyeden tasdik ve numaralatacağı projeye göre 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince inşa edeceği binalardan ekli kesitte gösterildiği gibi 3 üncü bloktan oluşan Güneyinde (kıblede) 15 Dairelik C Bloktan aşağıdan yukarıya doğru olan 5 adet daireyi bila bedel satış bedeline karşılık olarak alacaklardır. Mal sahipleri satış bedelini bu şekilde almayı kabul ve taahhüt ederler.;
2. maddesinde de; Müteahhit, mal sahiplerinin mezkür gayrimenkullerinin satışına müteallik vaadlerini aynen kabul eder. Müteahhit mal sahiplerine satış bedelini peşin nakit olarak ödemeyecek mal sahiplerinin gayrimenkullerini gerekirse komşu parsel sahipleri ile dilediği şekilde tevhit ederek meydana gelecek tek parsel üzerine imar durumu ve belediyeden tasdik ve numaralatacağı projeye göre 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince inşa edeceği apartmandan; birinci maddede gösterilen; bağımsız bölümleri aşağıdaki şartlar dairesinde yaparak, bila bedel mal sahiplerine vermek suretiyle satış bedelini ödemiş sayılacaktır. Müteahhit, mal sahiplerine satış bedelini bu şekilde ödemeyi kabul ve taahhüt eder.
Hükümlerine yer verilmektedir.
Görüldüğü üzere, sözleşme 177 kadastral parsel esas alınarak yapılmış ve tarafların karşılıklı edimleri açıklanarak, yüklenicinin gerekirse komşu parsel sahipleri ile dilediği şekilde tevhit ederek meydana gelecek tek parsel üzerine imar durumu ve belediyeden tasdik ve numaralatacağı projeye göre 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince bina inşa edeceği, belirtilmiş; imar uygulaması sonucu birden fazla parsel olması durumuna ilişkin bir düzenleme sözleşmede yer almamıştır. Sözleşmede, sadece ek kata izin verilmesi halinde burada arsa maliklerinin kendilerine verilecek olan 5 daire oranında hak sahibi olacakları düzenlenmiş; yine sözleşmenin 20. maddesi gereği dairelerin 130 m2'den küçük olamayacağı ve bina ile dairelerin vasıfları kararlaştırılmış; bina kesitinin sözleşmenin eki olduğu hükme bağlanmıştır.
Sözleşmeye konu 177 parselin tapu kaydında ise;
177 parsel kadastro çalışmaları sırasında 6310 m2 miktarlı ve bağ vasfında olmak üzere Ahmet Öztürk adına hükmen tescil edilip; onun 1989 yılında ölümü ile davalıların da içerisinde bulunduğu mirasçılarına intikal etmiş; davalılar dışındaki mirasçılar paylarını davacı/yükleniciye satmış; davalılar ise paylarını üzerlerinde tutmuşlardır. Davalılar ile davacı yüklenici, aralarında dava dayanağı 12.07.1994 tarihli sözleşmeyi düzenledikten ve sözleşme gereği yüklenici vekil tayin edildikten sonra tapuda 21.07.1994 tarihinde yapılan intikalle taşınmazın 12/18 hissesi davacı yüklenici, 3/18 hissesi davalı Mustafa, 3/18 hissesi de davalı Hatice adına tescil edilmiştir.
Sözleşmenin akdedilmesi ve tapudaki intikal işlemlerinden sonra 177 kadastral parsel, Nilüfer Belediyesi Encümenince alınan 28.02.1996 tarih ve 268 sayılı karar gereği, 3194 sayılı İmar Yasası'nın 18. maddesi uygulamasına konu olmuş; dava ve sözleşme dışı 175, 176, 186, 187, 189, 198 ve 741 numaralı parseller ile şüyulandırılarak,-diğer dava dışı parseller yanında-1578 ada 3 ve 2 parsel sayılı taşınmazlar oluşturulmuştur.
Vurgulamakta yarar vardır ki, bu şüyulandırma işlemi aşamasında, henüz ifa söz konusu olmadığından, davacı/yüklenicinin ifaya bağlı talep haklarını kullanma olanağı bulunmadığı, arsa maliklerinin de paylarını devir yükümlülüğü doğmadığı için, yapılan idari işleme imar mevzuatı açısından herhangi bir itiraz ve dava yöneltilmesi de söz konusu olmamış; pay durumu bu şekliyle kesinleşmiş, tapuya işlenmiştir. Böylece, dava konusu 1578 ada 3 parselde, dava dışı başka kişiler yanında davalıların her biri 83/2400, davacı yüklenici de 797/2400 oranında pay sahibi olmuştur.
Böylece, sözleşmeye konu 177 kadastral parselde ve bu parsele imar uygulaması sonucu oluşan dava konusu 1578 ada 3 parselde, davalılar pay sahibi olduğu gibi yüklenici de arsa maliki sıfatıyla pay sahibidir. İmar uygulaması sonucu gerçekleşen 1578 ada 2 ve 3 sayılı parsellerden, 2 sayılı parsel üzerine imalat yapılmış, eldeki davaya konu (artık) 3 sayılı parselde ise herhangi bir imalat gerçekleştirilmemiştir.
Sözleşmenin ifasıyla ilgili olarak taraflar arasında ortaya çıkan uyuşmazlık üzerine davalılar; ifaya yönelik olarak ve davacı/yükleniciyi hasım göstererek tapu iptali ve tescil istemiyle dava açmış; Bursa 2.Asliye Hukuk Mahkemesinde görülen dava önce reddedilmiş; bu red kararı, Y.15.HD'ce İmar uygulaması sonucu oluşan parsel durumu da açıklanarak, sözleşmedeki konum ve değere uygun daire tesliminin gerçekleşmesi, olmazsa bedel farkının dikkate alınması gereğine işaretle karar bozulmuş; bozmaya uyularak yapılan bilirkişi incelemesi de dayanak alınarak 24.02.2002 gün ve 2001/761 Esas 2002/362 Karar sayıyla davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararda, taraflar arasındaki Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince arsa maliklerine düşen daireler belirlenmiş; dosyada ve kararda 177 parselin değişikliğe uğraması sonucu sözleşmenin de fiilen belirlenen plana uygun gerçekleşemediği, blok sayısının değişip daire sayısının aynı kaldığı m2'lerinin büyüdüğü, imalatın şüyulandırma sonucu oluşan parsellerden 2 sayılı parselde gerçekleştirildiği, 3 sayılı parselde ise imalat bulunmadığı vurgulanmıştır. Bu Kararı yüklenici, diğer davalı ve müdahiller temyiz etmiş; Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 2002/403 E.2002/5758 sayılı ve 11.12.2002 tarihli ilamı ile onanmış; karar düzeltme istemi de 21.04.2003 gün ve 2003/1008-2003/2116 sayılı ilamla reddedilmekle, sonuçta; 1578 ada 2 nolu parselde bulunan B Blok 6 ve 8 no.lu bağımsız bölümler ile C BLOK 1-3-9 no.lu bağımsız bölümlerin davalı yüklenici adına olan tapuların iptali ile sözleşme gereği davacıların adına tesciline ilişkin bu karar 21.04.2003 tarihinde kesinleşmekle, infazı yapılmıştır. Tapuda anılan daireler davalılar adına kayıtlıdır.
Yüklenici, bu kararın kesinleşmesi ve infazının ardından eldeki davayı açmış; akdin ifası için iş sahibi davalıların açtığı dava sonucu kendisinin edimini yerine getirdiğini, ancak sözleşme gereği bedel yerine geçmek üzere kadastral parseldeki davalılar payının kendisine devri gerekirken, daha sonra yapılan şüyulandırma işlemi sonucunda oluşan parsellerden 3 sayılı parselde halen davalılar payının bulunduğunu, ifadeyle bu payların tapusunun iptali ile adına tescilini istemiştir.
Burada önemle üzerinde durulması gereken husus, kadastral parsel üzerinde sözleşme ile doğan hakların, şüyulandırma işlemi sonucu ortaya çıkan parsellere yansıtılıp yansıtılamayacağıdır.
Somut olayda; sözleşme akdedilmiş ve imalat başlamadan evvel kadastral parsel imar uygulamasına konu olmuş, 2 ve 3 parsel sayılı taşınmazlara dönüşmüştür. Sözleşme oluşan bu yeni duruma göre hayata geçerek, bunlardan 2 sayılı parsel üzerinde imalat gerçekleştirilmiştir. İş sahibi davalıların açtıkları ifaya yönelik davada bu olgular da değerlendirilerek, sonuçta davalılar sözleşmeden kaynaklanan haklarını, imalatı gerçekleşen taşınmazda ve sözleşme gereği almaları gereken daire sayısınca almış; hükmen pay sahibi ve malik olmuşlardır. Ancak, aynı kararda kadastral parsele göre düzenlenen sözleşmede belirlenen plana uygun imalatın fiilen gerçekleşemediği, blok sayısının değişip daire sayısının aynı kaldığı m2'lerinin büyüdüğü de bir vakıa olarak ortaya konulmuş; kadastral parselden gelen 3 sayılı parsel üzerinde imalat bulunmadığından tarafların bu parseldeki payları konusunda olumlu yada olumsuz herhangi bir karar verilmemiş; bunun çözümü eldeki davaya kalmıştır.
Hiç kuşku yoktur ki, taşınmazın sözleşme anındaki durumundan ve akdedilen sözleşmeden kaynaklanan karşılıklı hak ve edimler, şüyulandırma işlemi sonucu ortaya çıkan parseller üzerinde de devam eder ve tarafların edimlerinin kadastral parselden gelen haklar çerçevesinde değerlendirilmesi gerekir. Daha açık ifadeyle, sözleşmeye konu taşınmaz imar görmese idi, sözleşme ne şekilde ifa edilecek, taraflar ne alacak idiyse, imar sonrası gerçekleşen yeni parseller için de aynı uygulama söz konusu olacaktır.
Şu durumda, kadastral parselde hem arsa sahibi sıfatıyla payı olan hem de sözleşmeyle yüklendiği edimin sonucunda kendisine devri gereken paylar bulunan davacı/yüklenici; devir alacağı paya karşılık diğer hissedarlara bedel yerine geçmek üzere dairelerini imal ve sonuçta da dava yoluyla da olsa teslim etmiş; böylece eser sözleşmesinin ifasıyla birlikte bu taşınmaz üzerinde sözleşme gereğince hak kazanacağı oranda pay alacak duruma gelmiştir. Dolayısıyla, sözleşme kadastral parsele göre düzenlenmişse de imar uygulaması sonucu gerçekleşen yeni parsel durumuna göre fiilen hayata geçirilmiş; hükmünü bulmuştur. Durum bu olunca, sözleşmeye konu kadastral parselin bir kısmının imar uygulaması sonunda başka bir parsele dönüşmesi ve sözleşmede sonradan gerçekleşen bu olguya ilişkin bir düzenleme olmaması, sonuca etkili olmayıp, tarafların imar uygulamasından evvel kazandığı haklarını ortadan kaldırmayacaktır.
Sonuç itibariyle; mahkemece yapılacak iş; kadastral parsel bazında yapılan sözleşmede davacıya nakli öngörülen davalılara ait pay ile, imar uygulaması sonucu oluşan 2 ve 3 numaralı parsellerdeki davalı paylarının belirlenmesi ve sözleşme kapsamı da gözetilerek dava konusu artık 3 numaralı parselde davalılar tarafından davacıya eser sözleşmesinin ifası sonucunda devri gereken payın bulunup bulunmadığının ve varsa oranının yöntemince tespiti ile, sözleşme gereği bu payların davacı adına tesciline karar verilmesi olmalıdır.
Mahkemenin aksine gerekçe ve yetersiz incelemeye dayanarak, davalıların taşınmazdaki tüm paylarının iptali ile davacı adına tesciline dair kararı usul ve yasaya aykırıdır.
Açıklanan bu değişik nedenlerle direnme kararının bozulması gerekir.
Sonuç: Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK. nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 06.02.2008 gününde oyçokluğu ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy