(818 S. K. m. 162)
Dava: Taraflar arasındaki "satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Bursa Asliye 1.Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 24.12.2001 gün ve 1996/809 E. 2001/1130 K. sayılı kararın incelenmesi davalı H. mirasçıları M. R. ve kardeşleri vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 30.01.2003 gün ve 2003/90-567 sayılı ilamı ile; (
"
Davacı, Yüklenici O. A. Ş.nin 11, 21 ve 22 parsellerde yapmış olduğu iş hanından yüklenici payına düşen 2 ve 3 numaralı dükkanları 11.12.1990 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, parasını ödeyip, 1995 de teslim aldığını belirterek, tapunun iptali ile arsa payının adına tescilini istemiştir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmü arsa malikleri vekili temyize getirmiştir.
Dava, eser sözleşmesi nedeniyle yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici edimini yerine getirdiğinde edimi karşılığı kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler üzerinde yüklenici kişisel hak sahibidir ve bu hakkını ancak edimini yerine getirdiğinde kazanır, bir başka anlatımla bu kişisel hakkını edimini tam olarak yerine getirmesi koşuluyla arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Ancak sözleşmeden kaynaklanan bu kişisel hakkın üçüncü kişilere devredilmesi de mümkündür. Burada Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümleri kıyasen uygulanır. Bu hükümler uyarınca borçlunun onayı aranmaksızın, yazılı olması koşuluyla alacak üçüncü kişilere devredilebilir. Devredilen alacak, sözleşme anında mevcut olabileceği gibi ilerde doğması muhtemel bir alacak ya da şarta bağlı bir alacak olabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin alacağı edimini tam olarak yerine getirmesi halinde doğacak olan bir alacaktır ve temliki mümkündür. Yazılı sözleşme ile bu hakkı temellük eden kişi, yüklenicinin edimini yerine getirmesi halinde ona tapuyu devretmekle yükümlü borçlu arsa sahibine karşı temellük ettiği hakkı ileri sürebilir.
Yükleniciden temellük edilen hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde de mahkemece yapılacak iş, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir. Ancak; eksik bırakılan iş var ise, bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta olduğu takdirde, yüklenicinin edim borcunu tamamen yerine getirmediği sonucunu doğuracak aksi düşünce iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından, bu eksikliğin yüklenici yada halefi olan davacı tarafından tamamlanması olanağı tanınmalıdır.
Eksiklik fiilen tamamlanmasa bile saptanacak bedelin ödenmesi halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.
Somut olayda; yüklenici tarafından yapılan iş hanı ile ilgili 27.11.1987 tarihli inşaat sözleşmesinde iskan raporunun yüklenici tarafından alınacağı karşılaştırılmıştır. İskan ruhsatı yüklenici veya onun halefi durumunda olan davacı tarafından alınması gerekir.
Dosya içeriğinden bu edimin yerine getirilmediği anlaşılmaktadır. Bu nedenle yukarıda belirtilen esaslar dahilinde arsa sahibine karşı sözleşme ile yükümlenen tüm edimler yerine getirilmeden tescil kararı verilmesi doğru değildir
) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
1- Direnme kararını temyiz eden R. mirasçıları A. T. K. ve kardeşlerinin, ilk hükmü temyiz etmemeleri nedeniyle davacılar lehine usulü kazanılmış hak doğduğundan ve direnme hükmünü temyizde hukuksal yararları bulunmadığından temyiz istemlerinin reddi gerekir.
2- Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açılanan nedenlere ve özellikle dava konusu 11, 21 ve 22 nolu parseller üzerinde tek bina yapılmasının kararlaştırılmış ve de inşa edilmiş bulunmasına, alınacak iskan ruhsatının da bu bakımdan tek olmasının gerekmesine bir kısım bağımsız bölümler için iskan ruhsatı alınması yönünde öngörülen sözleşme hükmünün diğerlerine de sirayet edeceğine, kaldı ki, dosya kapsamına göre inşaatın tamamlanmadığı, imar ruhsatı alınmadığı ve alınmasının da olanaklı olmadığı, kaçak inşaat niteliğinde bulunduğunun saptanmış olmasına göre, Hukuk Genel kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç: 1- Birleştirilen davanın davalılar R. mirasçıları A. T. K. ve kardeşlerinin yukarıdaki 1 numaralı bentte açıklanan nedenlerle temyiz istemlerinin REDDİNE,
2- Davalı H. mirasçıları vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HVMK.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 3.11.2004 gününde, oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy