(818 S. K. m. 44, 98, 264) (6570 S. K. m. 7)
Dava: Taraflar arasındaki İstirdat-menfi tesbit davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Bakırköy Asliye 6. Hukuk Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 19.2.1998 gün ve 1997/279 E. 1998/69 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 25.6.1998 gün ve 1998/3694 E. 1998/5673 K. sayılı ilamı ile; (... Davacı, davalıya ait taşınmazı 25.7.1993 tarihli kira sözleşmesi ile 5 yıl süreyle aylık 15.000 Amerikan Dolarına kiraladığını, kira sözleşmesi devam ederken, doların değerinin öngörülemeyen ve beklenmeyen bir şekilde yükseldiğini aktin ifasının imkansız hale geldiğini bu nedenle BK. 264. maddesi gereği, 13.4.1994 tarihinde keşide edilen ihtarnameyle 1.6.1994 tarihi itibariyle akti fesih ettiğini bildirdiğini, buna rağmen davalının kira alacağının tahsili için giriştiği icra takibi sonunda 230.849 dolar ödemek zorunda kaldığını, oysa davalının isteyebileceği kira bedelinin B.K.264. maddesi gereği 6 aylık kira bedeli olabileceğini ileri sürerek, davalıya haksız ve usulsüz olarak ödenmiş olan 230.849 Amerikan Dolarının, ödenecek olan 60.000 Amerikan Dolarının hukuki sebebi bulunmadığından, borcunun bulunmadığının tesbiti ile, tahsil olunan 230.849 Amerikan Dolarının istirdadı ile ödeme tarihinden itibaren %96 faiz yürütülmesini istemiştir.
Davalı, aktin fesih nedenlerinin 6570 sayılı Yasanın 7. maddesi ve ilgili hükümlerinde belirlendiğini, aylık kira bedelinin yüksek olduğu iddiasının B.K. 264. maddesinde açıklanan sebepler arasında olmadığını; tahsil edilen kira alacağının işyerinin boş kaldığı süreye ilişkin olduğunu bildirerek, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Borçlar Kanunu'nun 264'ncü maddesi hükmüne göre muayyen bir müddetle aktedilen taşınmaz kirasında, mucibi aktin icrasını tahammül edilemez bir hale getiren sebeplerin meydana gelmesi halinde iki taraftan her biri, diğerine tam bir tazminat vermek ve kanuni mehillere uymak şartıyla kira müddetinin sona ermesinden önce feshi ihbar edebilir.
Kira bir sene veya daha uzun bir müddet için aktedilmiş ise verilecek tazminat altı aylık kira bedelinden az olamaz.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 25.7.1993 başlangıç tarihli ve beş yıl sürelidir. Kira parası dolar olarak kararlaştırılmıştır. Davacı 5 Nisan 1994 ekonomik kararları nedeniyle doların Türk Lirası karşısındaki değerinin üç katına kadar arttığını dolayısıyla kiranın %300'lere varan miktarda yükseldiğini bu miktar kirayı ödemesinin mümkün olmadığını, aktin kendi yönünden tahammül edilemez hal aldığını bu nedenle aktin 1.6.1994 tarihi itibariyle feshedildiğini bildirmiştir. Gerçekten akit tarafların kusuru olmaksızın bir taraf için tahammül edilemez hale gelmiş ise yukarıda belirtilen madde gereğince o tarafın akti feshe hakkı vardır. O halde, mahkemece sözleşme yapıldıktan sonra dolar bazında kararlaştırılan kira parasının ekonomik kararlar nedeniyle aşırı derecede artıp artmadığı, bu artışın kiracı için tahammül edilemez hale gelip gelmediği araştırılmalıdır. Davacı altı aylık kira bedelini tazminat olarak ödemeyi de kabul ettiğine göre, açıklandığı şekilde fesih şartları olup olmadığı belirlenerek ve sonucuna göre hüküm kurulmalıdır. Bu yönler gözetilmeksizin kira parasının aşırı artış göstermesinin aktin feshine neden olamayacağı gerekçesiyle davanın reddi usule ve yasaya aykırıdır. Karar bu nedenle bozulmalıdır... ) gerekçesiyle bozularak. dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle HUMK. 2494 sayılı Yasa ile değişik 438/II. fıkrası hükmü gereğince duruşma isteğinin reddine karar verilip dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Dava, kira aktinin Borçlar Kanununun 264. maddesi gereğince feshedilmiş olması nedeniyle fesihten sonraki dönem kira paralarından dolayı borçlu olmadığının tesbiti ile bunun için ödenen paraların istirdadına ilişkindir.
Dosyadaki bilgi ve belgelerden; taraflar arasında dolar bazında düzenlenen 25.7.1993 tarihli beş yıllık kira sözleşmesi davacı kiracı tarafından, doların aşırı artış göstermesi nedeniyle kendisi için çekilmez hale geldiği gerekçesiyle 1.6.1994 tarihi itibariyle feshedilmiş ve kiralanan tahliye edilmiştir. Bir davada ileri sürülen maddi olguların hukuki değerlendirilmesini yapmak ve uygulanacak yasa maddelerini bulmak ve uygulamak hakimin doğrudan görevidir. (HUMK Md. 78). Kural olarak süreli kira sözleşmesinin kiracı tarafından süresinden önce feshedilerek kiralananın tahliye edilmesi halinde ahde vefa prensibi gereği kiracı aktin sonuna kadar olan kira parasından sorumludur. Ancak Borçlar Kanununun 98. maddesi uyarınca sözleşmeye aykırılık halinde de uygulanması gereken aynı Kanunun 44. maddesi hükmüne göre, davalı kiralayan zararın artmaması için kiralananın aynı koşullarla başkasına kiralanması konusunda gerekli çabayı göstermelidir. Böyle bir çaba gösterilmemiş ise, mahkemece, aynı koşullarla yeniden kiralanabileceği makul süre bilirkişi aracılığı ile belirlenerek kiracının bu süre ile sorumlu tutulması gerekir. Açıklanan bu kural ışığında uyuşmazlığın çözümlenmesi gerektiğinden B.K.'nin 264. maddesindeki koşulların aranmasına ve tartışılmasına gerek görülmemiştir.
Davacı kiracı beş yıllık kira sözleşmesini terk taraflı olarak feshetmiş ve süresinden önce kiralananı boşaltmıştır. Davalı kiralayan bu akti ilişkinin son bulması nedeniyle ödenmeyen kiralarla kötü kullanmadan dolayı Bakırköy 5. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 14.11.1994 tarihinde dava açmış ve bu davada üç aylık onarım süresi ve iki ayda yeniden kiralanabileceği kabul edilerek beş aylık kira parası ile kötü kullanma tazminatına hükmedilmiştir. Bu kararın kesinleşmesi ile kira akti bu süre sonunda sona ermiştir. Bu süreden sonraki dönem için kiracının sorumlu tutulması artık mümkün değildir. O halde mahkemece, Bakırköy 5. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1984/856-1998/127 sayılı dava dosyası getirtilerek dava olunan tutarın bu dönemlerle ilgili olup olmadığı incelenmeli bu dönem dışında ise istirdadına karar verilmelidir. Açıklanan bu gerekçelerle usul ve yasaya uygun bulunmayan direnme kararı BOZULMALIDIR.
Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 10.03.1999 gününde, oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy