(4721 S. K. m. 2, 705) (818 S. K. m. 358)
Davacılar tarafından, davalı aleyhine açılan tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılamasında, Mahkemece davanın kabulüne dair verilen kararın davalı tarafından, temyizi üzerine dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü:
Karar
Davacı arsa sahipleri, dava dışı yüklenici Musa Uzun'a kat karşılığı İnşaat sözleşmesi ile pay temlik ettiklerini; yüklenici inşaata başlayıp %30'luk seviyeye geldiğinde, finansman sıkıntısı çektiğinden, kendisine düşen dairelerin satışı için davacılardan vekâletname aldığını; dairelerden birini davalıya sattığını, yüklenici edimini yerine getirmediğinden davalı adına oluşan tapunun iptalini adlarına tescilini istemişlerdir. Davalı yan, iyi niyetli olduğunu savunmuş; mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı vekilince temyiz edilmiştir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca; yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir. Edim ise binayı imal ve teslimidir. Yüklenici edimi yerine getirmediği takdirde Borçlar Kanununun 358. maddesi uyarınca arsa sahibinin sözleşmenin feshini ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar.
Hemen belirtmek gerekir ki; yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi onun halefi olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Öte yandan, arsa sahibi de yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir. Diğer bir söyleyişle, üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir. Aksi halde, yüklenici ve buna bağlı olarak ondan pay satın alan üçüncü kişiler üzerine yazılan tapu kayıtları illet ve sebepten yoksun hale gelir ve yapılan işlem, yolsuz tescil durumuna düşer. Somut olayda, davalılar, tapuda malik olarak gözüken yükleniciden ve arsa maliklerinden pay satın almışlardır. Davalıların bir kısmı daha önce yükleniciye pay temlik eden davacıya göre, ikinci el konumundadırlar. Kural olarak tapu intikallerinde huzur ve güveni korumak toplum düzenini sağlamak için tapu sicilindeki kayda dayanarak iyi niyetli taşınmaz iktisap eden bu tür kişiler Medeni kanunun 931. maddesinin koruyuculuğu altına alınmışlar; bir bakıma esas hak sahibine karşı tercih edilmişler ve iktisapları geçerli sayılmıştır. Ne var ki, söz konusu kişinin, gerçekten iyi niyetli olması, sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması, kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen tapu sicilindeki yolsuz tescil durumuna düşme halini bilmemesi gerekir. Nitekim bu görüşten hareketle kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, her zaman ileri sürülebileceği, mahkemece re'sen nazara alınacağı gerek 8.10.1991 tarih, 1990/4 esas 1991/13 karar sayılı İnançları Birleştirme Kararında gerekse bilimsel görüşlerde ortaklaşa kabul edilmiştir. Davalıların henüz inşaat halinde bulunan ve tamamlanmamış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçladıkları bunun içinde bağımsız bölümlerle bağlantılı arsa payı satın aldıkları olayların cereyan tarzından, taraflar arasındaki ilişkiden açıkça anlaşılmaktadır."topraktan satış temelden satış şeklinde isimlendirilen bu tür satışlarda alıcı arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığını, kat karşılığı ona bu payın verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine bırakılan bağımsız bölümlerde ve arsa paylarında hakkının doğmayacağını bilmekte ve dolayısı ile arsa maliki tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devralmaktadır. Bu durumda, MK. nun 931. maddesinin koruyuculuğundan yararlanılması söz konusu olmaz.
O halde, yukarıda değinilen ilke ve olgular dikkate alınarak yazılı olduğu üzere hüküm kurulmasında bir isabetsizlik yoktur. Davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir. Reddi ile açıklanan gerekçelerle hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı 15.426.000 lira bakiye onama harcının temyiz edenden alınmasına 30.12.1999 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
Karşı Oy Yazısı
Dava tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davacı, dava dışı yüklenici ile yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca çekişmeli taşınmazdan bir kısım paylarını ona devrettiğini, yüklenicinin de edindiği payları, yapılacak inşaattaki bağımsız bölümlere bağlantılı olarak davalıya satış yoluyla temlik ettiğini ancak sözleşmeden doğan edimini yerine getirmeyerek inşaatı yarım bıraktığını, bu nedenle inşaat sözleşmesinin feshedildiğini yüklenici tarafından, yapılan satışlar dolayısıyla davalı adına oluşan tapunun iptalini istemiştir.
Hukuk Genel Kurulunun 9.4.1986 gün ve 32-387 sayılı kararında da açıkça vurgulandığı çeşitli daire kararlarında da benimsendiği üzere, kural olarak ayni haklar Medeni Kanunun 930. maddesi hükmünce tescille doğar. Yine Medeni Kanunun 931. maddesine göre de, tapu sicilindeki kayda iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya diğer bir ayni hakkı iktisap eden kimsenin bu iktisabı geçerli olur. Tescil ile mülkiyet hakkının doğması sebebe bağlı bir hukuki işlemdir. Mülkiyet hakkının tescil ile doğabilmesi için de bu tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanması zorunludur. Somut olayda, davalının, çekişme konusu taşınmazda sadece arsa payı değil, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapımı öngörülen binada arsa payına bağlı daire satın almayı amaçladığı muhakkaktır. Ayrıca, davalının yüklenici ile davacı arasındaki eser sözleşmesinden haberdar olduğu, çekişmeli paylarının, yükleniciye yapacağı emek ve masraf karşılığı devredildiğini bildiği de dosya kapsamıyla bellidir. Ne var ki, bütün bu olguların davalıyı kötü niyetli kılacağını söyleme olanağı yoktur. Davalının temellük ettiği bağımsız bölüme bağlantılı paylar, yükleniciye arsa malikince ve onlar arasında düzenlenen ve karşılıklı uygun iradeleri ile temlik edilen kısımdan aktarılmıştır. Yüklenici üzerindeki payın sebepsiz veya yolsuz olarak tescil edildiği de söylenemez. Davalının pay satın aldığı sırada, yüklenici ile davacı arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi de ayaktadır. Öyle ise davalı sebebi belli, yolsuzluktan ari tescile dayalı bir hak iktisap etmiştir. Böyle bir iktisap kötü niyetli olamaz, davalının Medeni Kanunun 931. maddesi anlamında iyi niyetini ortadan kaldırmaz.
Öte yandan, kural olarak akitler yalnızca tarafları bakımından hukuki sonuç doğururlar. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, satış-eser nitelikleri itibariyle; karma arsa sahibinin, yükleniciye henüz karşı edimini yerine getirmeden kendisine geçirilmiş olan arsa paylarının veya bir kısmının mülkiyetini üçüncü kişiye devretme yetkisi verdiği hallerde de birleşik sözleşme niteliğindedir.
Bu nitelikte kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan arsa sahibi de yükleniciye devrettiği arsa payının üçüncü kişiye devredilebileceğini bilen kimsedir. Buna baştan rıza göstermiştir.
Hal böyle olunca, artık arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen akdin iki taraflı olma özelliğini kaybettiği pay alan üçüncü kişileri de kapsayan çok taraflı bir akit niteliğine büründüğünün kabulü gerekir. Böyle bir akdi ilişkide de, akde dahil olan üçüncü kişileri yok sayarak, arsa sahibinin tek taraflı ya da, yüklenici ile anlaşarak, sırf kendileri bakımından yeni düzenleme düşünmelerinin iyi niyetli üçüncü kişileri bağlamayacağı, onlar bakımından hukuki sonuç doğurmayacağı düşünülmelidir. Bundan öte üçüncü kişilerin edindikleri hakları ellerinden alma istekleri de Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca objektif iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz. Bu hal tam anlamıyla hakkın kötüye kullanılmasıdır.
Davaya konu olayda ve benzer ilişkilerde objektif ve sübjektif iyi niyetin, sadece yükleniciden pay satın alan üçüncü kişi yönünden değil, kat karşılığı inşaat sözleşmesine taraf olan herkes bakımından, bu arada, tabii ki arsa sahibi açısından da dikkate alınması zaruridir. İşte bu durumda intikallerde huzur ve güvenin korunması, toplum düzeninin ve barışının sağlanması mümkün olur. Yukarda değinilen görüşler doğrultusunda, yükleniciden pay satın alan davalının iyi niyetli olmadığı yolundaki kabule katılmadığımız gibi, feshin, fesih öncesi kazanılmış haklara etkili olmayacağı, davalının arsa payına ilişkin haklarının korunması gerektiği düşüncesiyle iptale dair sayın çoğunluk görüşüne katılmıyoruz.(¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy