(818 S. K. m. 358) (743 S. K. m. 931)
Davacı tarafından, davalı aleyhine açılan davada, mahkemece verilen karar süresinde temyiz edilmekle, dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü.
KARAR
Davacılar arsa sahibi,yüklenici S.S.Akdoğan Konut Yapı kooperatifi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını,inşaatın % 59.7 sinin tamamlandığını yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmediğini,bu nedenle sözleşmeyi feshettiklerini ileri sürerek inşaattan bağımsız bölüm satın alarak yükleniciye halef olan davalı adına oluşan tapu kaydının iptali ile adlarına tescilini istemişlerdir.
Bilindiği üzere,yüklenicinin sözleşmeye göre kendisine isabet eden paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir. Edim ise binayı imal ve teslimdir.Yüklenici edimini yerine getirmediği taktirde Borçlar Kanununun 358. maddesi uyarınca arsa sahibinin sözleşmenin feshini ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar.
Hemen belirtmek gerekir ki;yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi onun halefi olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürülebilir.Öte yandan,arsa sahibi de,yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği taktirde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerinde oluşan tapunun iptalini isteyebilir.Başka bir anlatımla üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir.Aksi halde,yüklenici ve buna bağlı olarak yükleniciye isabet eden paylardan satın alan üçüncü kişiler üzerine yapılan tapu kayıtları illet ve sebepten yoksun hale gelir ve yapılan işlem,yolsuz tescil durumuna düşer.
Somut olayda,davacılar yükleniciyi temsilen ona isabet eden bağımsız bölümle bağlantılı olarak dava dışı Ayşe K. isimli kişiye pay satmış,davalı da bu kişinin devrettiği Nusret Y.dan payı satın almıştır. Ne var ki,söz konusu kişinin gerçekten iyi niyetli olması, sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması,kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen sicilindeki yolsuz tescil durumuna düşme halini bilmemesi gerekir.Nitekim,bu görüşten hareketle kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu,her zaman ileri sürülebileceği Mahkemece resen nazara alınacağı gerek 8.10.1991 tarih 1990/4 Esas,1991/13 Karar sayılı İnançları Birleştirme Kararında gerekse bilimsel görüşlerde ortaklaşa kabul edilmiştir.
Davalının henüz inşaat halinde bulunan ve tamamlanmamış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçladığı bunun içinde bağımsız bölümlerle bağlantılı arsa payı satın aldığı olayların cereyan tarzından,taraflar arasındaki ilişkiden açıkça anlaşılmaktadır. "Topraktan satış, temelden satış"şeklinde isimlendirilen bu tür satışlarda alıcı arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığını,kat karşılığı ona bu payın verildiğini,yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine bırakılan bağımsız bölümlerde ve arsa paylarında hakkının doğmayacağını bilmekte ve dolayısı ile arsa maliki tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devralmaktadır.Bu durumda,Medeni Kanunun 931.maddesinin koruyuculuğundan yararlanılması söz konusu olmaz.
O halde,yukarıda değinilen ilke ve olgular dikkate alındığında davanın kabul edilmesi yasaldır ve doğrudur.Davalının temyiz itirazları yerinde değildir.Reddi ile hükmün ONANMASINA, 26.10.2000 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Dava,tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.Davacı,dava dışı yüklenici ile yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca çekişmeli taşınmazdan bir kısım paylarını ona devrettiklerini,ancak yüklenicinin sözleşmeden doğan edimini yerine getirmeyerek inşaatı yarım bıraktığını ileri sürüp davalıya yapılan satış dolayısıyla davalı adına oluşan tapunun iptalini istemiştir.
Hukuk Genel Kurulunun 9.4.1986 gün,32-387 sayılı kararında da açıkça vurgulandığı çeşitli daire kararlarında da benimsendiği üzere kural olarak aynı haklar Medeni Kanunun 930.maddesi hükmünce tescille doğar.Yine Medeni Kanunun 931.maddesine göre de,tapu sicilindeki kayda iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya diğer bir ayni hakkı iktisap eden kimsenin bu iktisabı geçerli olur.Tescil ile mülkiyet hakkının doğması sebebe bağlı bir hukuki işlemdir.Mülkiyet hakkının tescili ile doğabilmesi için de bu tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanması zorunludur.
Somut olayda,davalının çekişme konusu taşınmazda sadece arsa payı değil,kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapımı öngörülen binada arsa payına bağlı daire satın almayı amaçladığı muhakkaktır.Ayrıca davalının yüklenici ile davacı arasındaki eser sözleşmesinden haberdar olduğu bir kısım payların, yükleniciye yapacağı emek ve masraf karşılığı devredildiğini bildiği de dosya kapsamıyla bellidir. Ne var ki,bütün bu olguların davalıyı kötü niyetli kılacağını söyleme olanağı yoktur. Davalının temellük ettiği bağımsız bölüme bağlantılı pay,yükleniciye davacı tarafından aktarılmıştır.Davalının pay satın aldığı sırada,yüklenici ile davacı arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi de ayaktadır.Öyle ise,davalı sebebi belli, yolsuzluktan ari tescile dayalı bir hak iktisap etmiştir.Böyle bir iktisap kötü niyetli olamaz.Davalının Medeni Kanunun 931.maddesi anlamında iyi niyetini ortadan kaldırmaz. Kaldı ki,tapu sicilinde ortadan kaldırmaya yönelik bir kayıt da mevcut değildir.
Öte yandan,kural olarak akitler yalnızca tarafları bakımından hukuki sonuç doğururlar.Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri,satış eser nitelikleri itibariyle,varsa arsa sahibinin,yükleniciye henüz karşı edimini yerine getirmeden kendisine çevrilmiş olan arsa paylarının veya bir kısmının mülkiyetini üçüncü kişiye devretmek yetkisi verdiği hallerde de birleşik sözleşme niteliğindedir.
Bu nitelikte kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan arsa sahibi de yükleniciye devrettiği arsa payının üçüncü kişiye devredebileceğini bilen kimsedir.Buna baştan rıza göstermiştir.
Hal böyle olunca;artık arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen aktin iki taraflı olma özelliğini kaybettiği pay alan üçüncü kişileri de kapsayan çok taraflı bir akit niteliğine büründüğünün kabulü gerekir. Böyle bir akti ilişkide de, akte dahil olan üçüncü kişileri yok sayarak arsa sahibinin tek taraflı yada, yüklenici ile anlaşarak sırf kendileri bakımından yeni düzenleme düşünmelerinin iyi niyetli üçüncü kişileri bağlamıyacağı, onlar bakımından hukuki sonuç doğurmayacağı düşünülmelidir.Bundan öte üçüncü kişilerin edindikleri hakları ellerinden alma istekleri de Medeni Kanunun 2.maddesi uyarınca objektif iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz.Bu hal tam anlamıyla hakkın kötüye kullanılmasıdır.
Davaya konu olayda ve benzer ilişkilerde objektif ve sübjektif iyiniyetin, sadece yükleniciden pay satın alan üçüncü kişi yönünden değil kat karşılığı inşaat sözleşmesine taraf olan herkes bakımından, bu arada, tabi ki arsa sahibi açısından da dikkate alınması zorunludur.Tapudaki bir kısım payının davalıya temlikine imkan veren,sicilde sorumluluğa ilişkin uyarıcı bir kayıt koymayan,böylece üzerine düşen özen borcunu yerine getirmeyen arsa sahibinin Medeni Kanunun 3.maddesi anlamında iyi niyetinden söz edilemeyeceği gibi bu duruma rağmen hak iddia etmesinin de yine Medeni Kanunun 2.maddesi hükmünce hakkın kötüye kullanılması olarak düşünülmesi gerekir.İşte bu durumda intikallerde huzur ve güvenin korunması,toplum düzeninin ve barışının sağlanması mümkün olur.
Yukarıda değinilen görüşler doğrultusunda,yükleniciden pay satın alan davalının iyi niyetli olmadığı yolundaki kabule katılmadığım gibi,feshin 25.1.1984 gün ve 3/1 sayılı İnançları Birleştirme Kararında belirtildiği üzere fesih öncesi kazanılmış haklara etkili olmayacağı,ileriye etkili sonuç doğuracağı,davalının arsa payına ilişkin haklarının korunması gerektiği düşüncesiyle iptale dair sayın çoğunluk görüşüne katılmıyorum.
Full & Egal Universal Law Academy