(818 S. K. m. 355) (4721 S. K. m. 2) (743 S. K. m. 2)
Davacı tarafından, davalılar aleyhine açılan tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılamasında, Mahkemece davanın kısmen kabul ve kısmen reddine dair verilen karar davacı vekiliyle davalılar Mehmet A. ve Bilal K. vekili tarafından ayrı ayrı duruşma istemli temyiz edilmekle: Duruşma günü olarak saptanan l6.l0.200l Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden Şükriye S. vekili Av.Adnan Çukur ile temyiz edilen Kamil Ö. vs. vekili Av.Nurettin Çakır geldiler, davetiye tebliğine rağmen diğer temyiz eden vs. vekili avukat ile yine diğer temyiz edilen gelmediler, yokluklarında duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı, bilahare dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
Davacı, adına kayıtlı 734 ada 79 parsel sayılı çaplı taşınmazına, 29.5.l997 günlü, noterlikte düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca bina yapmak üzere M... İnşaat firmasıyla sözleşme akdedildiğini, yüklenici firmanın inşaatı yarım bırakarak ortadan kaybolduğunu, bunun üzerine yükleniciye noter aracılığıyla önce ihtarname, sonrada fesihname gönderdiğini, ne var ki, yüklenicinin, kendisine isabet etmesi gereken 3,4,5,6 ve 7 nolu bağımsız bölümleri arsa paylarıyla davalılara temlik ettiğini, davalıların yüklenicinin ardılı(halefi) olup yüklenicinin isteyemeyeceği hakları kazanamayacaklarını ileri sürüp bu kişiler adına olan kayıtların iptaliyle adına tescilini istemiştir. Davalı Mehmet; dava konusu 6 ve 7 nolu bağımsız bölümleri satış yetkisi bulunan yükleniciden satın aldığını ve iyiniyetli olduğunu savunmuştur. Davalılar Perihan ve Kamil dahi 3 nolu bölümü davacının vekili olan yüklenici firmanın satışından edindiklerini ve iyi niyetli olduklarını açıklamışlardır. Öteki davalılar Bilal ve Musa 2. el olduklarını ve iyi niyetli bulunduklarını açıklayarak davanın reddini istemişlerdir. Mahkemece, yüklenici firmanın inşaatı 0/0 65 oranında tamamladığını ve bilahare inşaat sahasını terk ettiğini belirterek davalılardan Bilal ve Mehmet'in 5 ve 6 nolu bağımsız bölümleri yükleniciden satın aldıklarından ilk el olmaları nedeniyle onlara yönelik davanın kabulüne, öteki davalıların 2. el olmaları ve iyi niyetli bulunmaları sebebiyle bu davalılara yönelik davanın reddine karar verilmiştir. Hüküm davacı ve davalılardan Mehmet ve Bilal tarafından temyiz edilmiştir. Toplanan kanıtlar ve tüm dosya içeriğinden; davalılar Mehmet ve Bilal'in temyiz itirazları yerinde değildir.Reddine,
Davacının temyizine gelince; davalıların dava dışı yükleniciden ya da onun temlik yaptığı ilk el olan kişilerden pay edinen kişiler oldukları, yüklenicinin edimini yerine getirmediği ve arsa maliki ile yüklenici arasındaki sözleşmenin feshedildiği anlaşılmaktadır. Somut olayda davalılar yüklenicinin halefi durumundadırlar. Davalıların yüklenicinin kazanmadığı bir hakkı isteyemeyecekleri gibi; yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde, bağımsız bölüme bağlantılı olarak edindikleri arsa paylarının kendilerinden geri alınacağı riskini göze alarak iktisapta bulunduklarından iyi niyetli kabul edilmelerine olanak yoktur.
Hal böyle olunca, öteki davalılara yönelik davalarında kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu üzere ret kararı verilmesi isabetsizdir. Davacının temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan sebeplerden ötürü HUMK.nun 428.maddesi uyarınca BOZULMASINA, l6.5.l999 tarihinde yürürlüğe giren avukatlık ücret tarifesinin l4. maddesi gereğince gelen temyiz eden davacı vekili için 65.000.000 TL duruşma avukatlık parasının diğer temyiz edenden alınmasına, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine l6.l0.200l tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
-KARŞI OY YAZISI-
Dava tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davacı, dava dışı yüklenici ile yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca çekişmeli taşınmazdan bir kısım paylarını ona devretmeyi vaadettiği ancak yüklenicinin sözleşmeden doğan edimini yerine getirmeyerek inşaatı yarım bıraktığını ileri sürüp yüklenici tarafından vekaleten yapılan satış dolayısıyla davalılar adına oluşan tapunun iptalini istemiştir.
Hukuk Genel Kurulunun 9.4.1986 gün ve 32-387 sayılı kararında da açıkça vurgulandığı çeşitli daire kararlarında da benimsendiği üzere, kural olarak ayni haklar Medeni Kanunun 930. maddesi hükmünce tescille doğar. Yine Medeni Kanunun 93l. maddesine göre de, tapu sicilindeki kayda iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya diğer bir ayni hakkı iktisap eden kimsenin bu iktisabı geçerli olur.Tescil ile mülkiyet hakkının doğması sebebe bağlı bir hukuki işlemdir. Mülkiyet hakkının tescil ile doğabilmesi için de bu tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanması zorunludur.
Somut olayda, davalıların, çekişme konusu taşınmazda sadece arsa payı değil, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapımı öngörülen binada arsa payına bağlı daire satın almayı amaçladıkları muhakkaktır. Ayrıca, davalıların yüklenici ile davacı arasındaki eser sözleşmesinden haberdar oldukları bir kısım payların, yükleniciye yapacağı emek ve masraf karşılığı devredildiğini bildikleri de dosya kapsamıyla bellidir.Ne varki, bütün bu olguların davalıları kötüniyetli kılacağını söyleme olanağı yoktur. Davalıların temellük ettiği bağımsız bölüme bağlantılı paylar, yükleniciye davacı tarafından verilen vekaletle aktarılmıştır. Davalıların pay satın aldığı sırada, yüklenici ile davacı arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi de ayaktadır. Öyle ise davalılar sebebi belli, yolsuzluktan ari tescile dayalı bir hak iktisap etmişlerdir. Böyle bir iktisap kötü niyetli olamaz, davalıların Medeni Kanunun 93l.maddesi anlamında iyiniyetini ortadan kaldırmaz. Kaldı ki tapu sicilinde iyiniyeti ortadan kaldırmaya yönelik bir kayıt da mevcut değildir.
Öte yandan, kural olarak akitler yalnızca tarafları bakımından hukuki sonuç doğururlar. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, satış-eser nitelikleri itibariyle; karma arsa sahibinin, yükleniciye henüz karşı edimini yerine getirmeden kendisine geçirilmiş olan arsa paylarının veya bir kısmının mülkiyetini üçüncü kişiye devretme yetkisi verdiği hallerde de birleşik sözleşme niteliğindedir.
Bu nitelikte kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan arsa sahibi de yükleniciye devrettiği arsa payının üçüncü kişiye devredilebileceğini bilen kimsedir. Buna baştan rıza göstermiştir.
Hal böyle olunca, artık arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen akdin iki taraflı olma özelliğini kaybettiği pay alan üçüncü kişileri de kapsayan çok taraflı bir akit niteliğine büründüğünün kabulü gerekir. Böyle bir akdi ilişkide de, akde dahil olan üçüncü kişileri yok sayarak, arsa sahibinin tek taraflı ya da, yüklenici ile anlaşarak, sırf kendileri bakımından yeni düzenleme düşünmelerinin iyiniyetli üçüncü kişileri bağlamayacağı, onlar bakımından hukuki sonuç doğurmayacağı düşünülmelidir. Bundan öte üçüncü kişilerin edindikleri hakları ellerinden alma istekleri de Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca objektif iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz. Bu hal tam anlamıyla hakkın kötüye kullanılmasıdır.
Davaya konu olayda ve benzer ilişkilerde objektif ve sübjektif iyiniyetin, sadece yükleniciden pay satın alan üçüncü kişi yönünden değil, kat karşılığı inşaat sözleşmesine taraf olan herkes bakımından, bu arada, tabii ki arsa sahibi açısından da dikkate alınması zaruridir. Tapudaki bir kısım payını davalıya temlik eden, sicilde sorumluluğa ilişkin uyarıcı bir kayıt koymayan, böylece üzerine düşen özen borcunu yerine getirmeyen arsa sahibinin, Medeni Kanunun 3. maddesi anlamında iyiniyetinden söz edilemeyeceği gibi, bu duruma rağmen hak iddia etmesinin de yine Medeni Kanunun 2. maddesi hükmünce hakkın kötüye kullanılması olarak düşünülmesi gerekir. İşte bu durumda intikallerde huzur ve güvenin korunması, toplum düzeninin ve barışının sağlanması mümkün olur.
Yukarda değinilen görüşler doğrultusunda, yükleniciden ve onun temlik ettiği kişiden pay satın alan davalıların iyiniyetli olmadığı yolundaki kabule katılmadığım gibi, feshin,25.l.l984 gün ve 3/l sayılı İnançları Birleştirme Kararında belirtildiği üzere fesih öncesi kazanılmış haklara etkili olmayacağı, ileriye etkili sonuç doğuracağı davalıların arsa payına ilişkin haklarının korunması gerektiği düşüncesiyle Yerel Mahkemenin kısmi kabule dair kararını benimsemediğim gibi, iptale dair sayın çoğunluk görüşüne de katılmıyorum.
Full & Egal Universal Law Academy