(4721 S. K. m. 2, 4, 684, 718, 722, 723, 724)
Dava: Taraflar arasında görülen davada; Davacı ( K.Davalı ) vekili, dava konusu 121 parsel üzerine 400 ağaç dikip ev inşaa ettiğini, burasını köy boşluğu sandığını, ancak sonradan davalılar adına kayıtlı olduğunu anladığını, iyi niyetli olduğunu, yıkımın aşırı zarar doğuracağını bu nedenle belirlenecek yer bedelinin kendisi tarafından ödenmek üzere tapunun iptali ile adına tesciline, karşı açılan elatmanın önlenilmesi ve yıkım davasının de reddine karar verilmesini istemiştir.
Davalılar ( K.Davacı ) vekili ise, davacının kötü niyetli olduğunu, tapulu taşınmaza bilerek elatıp ev ve bahçe yaptığını, bu nedenle elatmanın önlenilmesi ile muhtesatların yıkılmasına, karşı açılan iptal ve tescil davasının reddine karar verilmesini istemiştir.
Karar, davalılar ( karşı davacı ) tarafından süresinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 28.9.2004 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden vs. vekili Avukat Halit Özdoğan ile temyiz edilen vekili Avukat Mehmet Erdem geldiler, duruşmaya başlandı, süresinde verilen ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı bilahare Tetkik Hakimi Hüseyin Çelik'in raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi gereği görüşülüp düşünüldü:
Karar: Dava, temliken tescil; karşı dava ise elatmanın önlenmesi ve yıkım isteklerine ilişkindir. Mahkemece, temliken tescil davasının kabulüne, karşı elatmanın önlenmesi ve yıkım davasının reddine karar verilmiştir.
Bilindiği üzere; başkasının taşınmazına, temelli ve kalıcı nitelikte yapı yapılması durumunda, Medeni Kanunun 684 ve 718 maddelerinin hükümleri gereğince yapı üzerinde veya altında bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası ( mütemmim cüzü ) haline geleceğinden ana taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Yasa koyucu bu konumdaki taşınmaz maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi genel hükümlere bırakmamış Medeni Kanunun 722, 723, 724 maddelerinin özel hükümleri ile düzenlemeyi uygun bulmuştur.
Bir kimse kendi malzemesi ile başkasının taşınmazına sürekli esaslı ve tamamlayıcı ( mütemmim cüz )nitelikte yapı yapmışsa ve ( Medeni Kanunun 724 maddesine göre ), "yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir. "Söz konusu madde hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere taşınmazın mülkiyetinin yapı malikine verilebilmesi için öncelikli koşul iyi inançtır. Öngörülen iyi inancın Medeni Kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyi inanç olduğunda kuşku yoktur. Bu kural, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilecek durumda olmamasını; yada yapıyı yapmakta haklı bir sebebin bulunmasını ifade eder. Böyle bir davada iyi inançlı olduğunu iddia eden kişinin 14.2.1951 tarih 17/1 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında belirtildiği gibi bu iddiasını ispat etmesi gerekir. İkinci koşul ise, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. Bu koşul, dava gününe ve objektif esaslara göre saptanmalı fazlalık ilk bakışta kolayca anlaşılmalıdır. Üçünçü koşul olarak ta yapıyı yapan, taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemelidir. Uygun bedel genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar, varsa taşınmaza bağlı öteki zararlar gözönünde bulundurularak bu bedelin aşılması hak ve nesafet kuralı gereğidir. Hemen belirtmek gerekir ki, temliken tescil isteme hakkı ancak, yapı yapıldığı sıradaki taşınmazın maliki olan kişiye karşı açılacak davada ileri sürülebilecek bir kişisel hak olup, yenilik doğurucu bu dava sonunda, verilen kararın kesinleşmesinden sonra ayni hakka dönüşebilir.
Öte yandan, Medeni Kanunun 722. maddesi taşınmaz malikine rızası olmaksızın yapılmış ve yıkımı aşırı zarar doğurmayan yapının yıkımını isteme hakkı tanımış, yıkım masrafının yapı malikine ait olacağını hükme bağlamıştır. Ne varki, yasada aşırı zarar kavramı tanımlanmadığından yasa koyucunun bu yöndeki asıl amacının göz önünde tutulmasında yarar vardır. Değinilen maddenin düzenlemesine yol açan asıl neden, meydana getirilen yapının korunmasındaki mevcut olan genel iktisadi yarardır. Diğer bir söyleyişle yapının yıkımı halinde dava tarihine göre objektif ölçüler içerisinde tespit edilecek zararın çok fazla olması aşırı zararın varlığını gösterir. Bununla birlikte gerektiğinde özel ve teknik hususlarda uzman bilirkişilerin bilgisine başvurulmak suretiyle taşınmaz sahibinin o yapıdan yararlanma derecesi arsanın bütünlüğünün bozulup bozulmaması taşınmazın değerinde doğacak noksanlık gibi sübjektif olgularda dikkate alınmalıdır.
Aşırı zarar doğması sebebiyle yapı yıkılamadığı takdirde taşınmaz malikinin mamelekinde sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden, taşınmaz malikinin malzeme malikine ( muhik ) bir tazminat vermesi gerektiği, malzeme maliki iyi niyetli değilse tazminat miktarının, levazımın en az kıymetini geçemeyeceği, aynı yasanın 723. maddesinde belirtilmiştir. Bu durumda, 4.3.1953 tarih 10/3 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararının gerekçesinde benimsenen ve uygulamada kararlılık kazanmış ilke uyarınca aşırı zarar nedeniyle yapı yıkılamıyorsa, iyi veya kötü niyete göre, haklı ( muhik ) tazminat veya en az levazım bedelini ödeyip ödemeyeceği, arsa malikinden sorulmalı, kabul ettiği takdirde bu bedel karşılığı yapının taşınmaz malikine aidiyetine karar verilmeli, aksi halde yıkım isteği reddedilmelidir. Maddedeki ( muhik tazminat )sözcüğünden salt inşaat bedeli değil olayın özelliğine göre, Medeni Kanunun 4. maddesinden aldığı yetkiye dayanarak hakimin takdir edeceği en uygun bedel ( asgari levazım bedeli ) ile, taşınmaz maliki yönünden yapının sübjektif ( öznel )olarak taşıdığı değer anlaşılmalıdır.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu 121 parsel sayılı taşınmazın davalılar adına kayıtlı olduğu, taşınmazın keşfen saptanan değerinin 11.583.345.000 TL üzerindeki binaların 9.256.000.000 TL.menkul nitelikli kavak ağaçları da dahil ağaçların toplam bedelinin 61.240.000.000 TL: olduğu anlaşılmaktadır.
Bu durumda, köy boşluğuna ev yapan temlik davacısının iyi niyetinden söz edilemeyeceği gibi yıkımı istenen muhtesatın nitelik ve özellikleri nedeni ile yıkımın aşırı zarar doğuracağını söyleyebilme olanağı da yoktur.
Sonuç: Hal böyle olunca, temliken tescil istekli asıl davanın reddine, karşı davanın ise kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve gerekçelerle yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Davalı ( karşı davacı )ların bu yönlere değinen temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile kararın yukarıda açıklanan nedenlerle HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, 4.12.2003 tarihinde yürürlüğe giren Avukat ücret tarifesinin 14. maddesi gereğince gelen temyiz eden vekili için 375.000.000 TL. duruşma avukat parasının temyiz edilenden alınmasına, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 30.12.2004 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy