(4721 S. K. m. 706) (818 S. K. m. 213) (2644 S. K. m. 26)
Dava: Taraflar arasında görülen davada;
Davacı, 6679 parselde bulunan 3. kat 31 nolu daireyi davalı Selahattin'den önce gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile, sonra da bu daireye isabet eden arsa payını (kaba inşaat halinde olduğu sırada) kayden satın aldığını, ince işlerini tamamladığını, taşınacağı sırada anılan davalının diğer davalıyı oturtmak suretiyle taşınmazdan yararlanmasını engellediklerini ileri sürerek, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğinde bulunmuştur.
Davalılardan Cengiz, çekişmeli taşınmazda oturanın kendisi olmadığını bildirerek, diğer davalı ile birlikte davanın reddi gerektiğini savunmuşlardır.
Karar, davacı tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi Hülya Gerçeker'in raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp, düşünüldü.
Karar: Dava, paydaşları arasında elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; davalı Selahattin'in kiracısı olduğu iddia edilen diğer davalı Cengiz hakkındaki davadan feragat nedeniyle davanın reddedilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur.
Davalı Selahattin'e yönelik temyize gelince; çekişme konusu taşınmazın paylı mülkiyet üzere olduğu, taşınmaz üzerinde 10 bağımsız bölüm bulunduğu, buna karşılık, 16 arsa payına sahip paydaş mevcut olduğu, davalı Selahattin'in yüklenici olup, davacıya satış vaadi sözleşmesine bağlı olarak tapuda arsa payı temlik ettiği, adı geçenin fiili bir elatması bulunmamakta ise de, çekişmeli bölüme davacının tasarrufunu engellediği, böylece muaraza yarattığı anlaşılmaktadır.
Ne var ki çekişme konusu bağımsız bölümün satış vaadi sözleşmesinde sözü edilen daire olup olmadığı, arsa payının bu bölüme karşılık bulunup bulunmadığı açıklığa kavuşturulmuş değildir.
Bilindiği üzere; paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya şüyuun satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir. Bilindiği üzere M.K. nun 706, B.K.nun 213, T.K.nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Ne var ki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş ya da fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak ( fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şüyuun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, akde vefa kuralının yanında M.K. nun 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir. Aksi halde, pek çok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.
O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planın olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, M.K. nun müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.
Hal böyle olunca; yukarıdaki ilke ve olgularda gözetilerek çekişme konusu bağımsız bölümün davacıya satışı vaat edilip satılan yer olup olmadığının açıklığa kavuşturulması, ondan sonra sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
Kabule göre de; harcı tamamlatılan dava değeri ve davalı Cengiz hakkındaki feragat göz önünde bulundurularak Avukatlık Ücret Tarifesinin 6.maddesi dikkate alınmaksızın avukatlık parası belirlenmesi isabetsizdir.
Sonuç: Davacının bu yöne değinen temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan harcın temyiz edene iade edilmesine, 16.05.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy