(4721 S. K. m. 2, 706) (818 S. K. m. 213) (2644 S. K. m. 26)
Dava: Taraflar arasında görülen davada;
Davacı, 7355 parsel sayılı taşınmazdaki 12 nolu daireyi noter satış vaadi sözleşmesi ile devraldığını, işlemlerin tamamlanması için davalı İbrahim'e satış yetkisini de içerir vekalet verdiğini, İbrahim'in vekalet görevini kötüye kullanarak taşınmazı diğer davalı Emine'ye noter satış vaadi sözleşmesi ile devrettiğini ileri sürerek satış vaadi sözleşmesinin iptali isteğinde bulunmuştur.
Davalı Emine, çekişmeli taşınmazı kayden devraldığını bildirip davanın reddini savunmuş, davacının taşınmazı sözleşmeye uygun teslim etmediğini ileri sürerek karşı dava ile elatmanın önlenmesi, tazminat ve ecrimisil isteğinde bulunmuştur.
Mahkemece, davalı Emine'nin taşınmazı iyiniyetli edindiği gerekçesiyle asıl davanın reddine, karşılık davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Karar, davacı karşı davalı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi Sadettin Akyol'un raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp, düşünüldü.
Karar: Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin iptali; karşı dava, elatmanın önlenmesi, ecrimisil ve tazminat isteklerine ilişkindir.
Mahkemece, davanın reddine, karşı davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; davacı-karşı davalı Mehmet Özsoy'un 7355 parsel sayılı taşınmazda bulunan yapıdaki 12 nolu bağımsız bölümü 20.3.1998 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle ve vekil aracılığıyla yüklenici Naci Bozdemir'den devraldığı; aynı vekilin bu kez 9.9.1998 tarihli vekalet ile davacı vekili sıfatıyla söz konusu bağımsız bölümü yine satış vaadi sözleşmesiyle davalı Emine'ye devrettiği görülmektedir.
Diğer taraftan, gerek davalı, gerekse davacının sözü edilen satış vaadi sözleşmelerinden bağımsız olarak ve anılan sözleşmelere bağlantısı kurulmaksızın bu kez yükleniciden arsa payı edindikleri de anlaşılmaktadır.
Davacı, vekili aracılığıyla düzenlenen 9.9.1998 tarih 31895 yevmiye sayılı satış vaadi sözleşmesinin vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle düzenlendiğini ileri sürerek iptalini istemiş ise de, anılan iddiayı kanıtlayabilmiş değildir. Sözleşmenin vekaleten temsil yetkisi hudutları dahilinde düzenlendiği gözetilerek bu isteğin reddedilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur. Davacı-karşı davalının bu yöne ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine;
Karşı davaya ilişkin temyiz itirazlarına gelince; taraflar taşınmazda paydaştır. Davada 12 nolu bağımsız bölümün aidiyeti tartışmalıdır. Çekişmenin çözümü bu yerin kimin payı karşılığı olduğunun saptanmasına bağlıdır. Ne var ki mahkemece bu belirleme yönünden yeterli bir araştırma yapıldığı söylenemez.
Bilindiği üzere; paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman istiyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya şuyun satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir. Bilindiği üzere Medeni Kanun'un 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Ne var ki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şuyun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, akte vefa kuralının yanında Medeni Kanun'un 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir. Aksi halde, pek çok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.
O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planın olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, Medeni Kanun'un müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.
Sonuç: Hal böyle olunca yukarda açıklanan ilkeler dikkate alınmak suretiyle gerekli araştırmanın yapılması sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken eksik soruşturma ile karar verilmiş olması doğru değildir. Davacı-karşı davalının bu yöne değinen temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle, hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK'nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, peşin alınan harcın temyiz edene iade edilmesine, 29.09.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy