(6100 S. K. m. 125) (6098 S. K. m. 504, 506) (818 S. K. m. 390) (4721 S. K. m. 3)
Dava: Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda, yerel mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen karar davacı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...'nun raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
Karar: Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı, paydaşı olduğu 1853 ada 11 parsel sayılı taşınmaza bir bina inşa edilmesi için annesi...yı davalıların mirasbırakanı ... ile birlikte vekil tayin ettiklerini, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre arsa maliklerine zemin katta bir dükkan ve 4 dairenin kalacağının kararlaştırıldığını ancak 18/254 arsa paylı 3 nolu dükkanın tamamının vekalet yetkisi kötüye kullanılarak ... adına tescil edildiğini, işlem tarihinde vekili ...’nın yaşlı olup yönlendirme ile hareket ettiğini, kat irtifakı tesis edilirken davalıların mirasbırakanına 16/254 arsa paylı olarak 2 adet bağımsız bölüm ile 18/254 arsa paylı bir adet dükkan verilirken kendisine verilen bağımsız bölümlerin arsa paylarının 25/254 olarak gösterildiğini ileri sürerek kat irtifakı tablosundaki usulsüzlüğün giderilmesini, 3 nolu bağımsız bölümün yarı payının kendisine verilmesini, maliki olduğu 8 ve 10 nolu bağımsız bölümlerin arsa payının 20/254 olarak düzletilmesini, buradan gelecek 10/254 payın 3, 9 ve 11 nolu bölümlere eklenmesini istemiş, aşamada 8 ve 10 nolu bölümlerin devredilmesi üzerine ... ve ... davaya dahil edilmiştir.
Davalı ... ... dava konusu taşınmazda vekalet ilişkisine dayanılarak davacının annesi tarafından tasarrufta bulunulduğunu, diğer davalılar davanın haksız açıldığını belirterek davanın reddini savunmuş, davalı ... ile dahili davalılar davaya cevap vermemiş ve duruşmalara katılmamışlardır.
Mahkemece, davanın reddine dair verilen karar Dairece ‘’...Davanın açılmasından sonra, dava konusu davacı tarafından devredilecek olursa, devralmış olan kişi, görülmekte olan davada davacı yerine geçer ve dava kaldığı yerden itibaren devam eder” şeklinde düzenlemeler getirmiştir. Hal böyle olunca, bu durumda, 6100 sayılı HMK'nun 125. maddesinin de gözetilerek bir karar verilmesi gerekeceği açıktır.’’ gerekçesi ile bozulmuş, mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde verilen vekaletname ile sonradan yapılan devir işlemlerinin hukuka uygun olduğu ve davanın kanıtlanamadığı gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı ile davalıların mirasbırakanı olan ....'nın kendilerine veraseten intikal eden dava konusu 1853 ada 11 parsel sayılı taşınmazı satması, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapması, inşaat yaptırması ve kat irtifakı ile kat mülkiyeti kurması yetkilerini içeren Zürih Başkonsolosluğunun 04.04.1991 tarihli vekaletnamesi ile anneleri ...'yı vekil tayin ettikleri, Zeytinburnu 1. Noterliğinin 27987 yevmiye nolu 24.04.1991 tarihli gayrimenkul satış ve kat karşılığı inşaat sözlemesi ile vekil ...'nın kendisi adına asaleten (taşınmazda lehine intifa hakkı olduğu için), ... ve davacı adına vekalaten dava konusu taşınmazda bir bodrum, bir zemin ve 4 normal katlı şekilde bir bina yapılması ve zemin katta bir dükkan ile 3 ve 4. katların tamamının (toplam 100/254 arsa payı ) arsa maliklerine kalması konusunda dava dışı yüklenici ile anlaştığı, 19.08.1991 tarihinde 154/254 payı dava dışı yükleniciye temlik ettiği ve bu şekilde davacı ve ...'in taşınmazda 50/254'er payının kaldığı, 24.11.1991 tarihinde tesis edilen kat irtifakı ile 50/254 arsa payına karşılık 8 (arsa payı 25/254) ve 10 nolu (arsa payı 25/254) bağımsız bölümlerin davacı adına, 50/254 arsa payına karşılık 3(arsa payı 18/254), 9 (arsa payı 16/254) ve 11 nolu (arsa payı 16/254) bağımsız bölümlerin ... adına tescil edildiği, kat irtifakı tesisine ilişkin işleme de vekil ...'nın vekaleten katıldığı anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere, Borçlar Kanununun temsil ve vekalet akdini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Diğer taraftan, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Ne var ki, mahkemece hükme yeterli bir araştırma ve inceleme yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur.
Hal böyle olunca, öncelikle dava konusu taşınmazın kat irtifakı tesisine ilişkin projesinin getirtilmesi, mahallinde yeniden uzman bilirkişi heyeti ile keşif yapılarak davacı ile Engin adına tescil edilen 3, 8, 9, 10 ve 11 nolu bağımsız bölümlerin kat irtifakı sırasındaki fiziki durumlarına göre arsa pay oranlarının kaç olması gerektiğinin açıkça saptanması, anılan bağımsız bölümler arasındaki arsa pay oranı farklılığının sebebinin ortaya konması, buna göre davalıların mirasbırakanı ile vekil ...'nın el ve işbirliği içerisinde hareket ederek davacıyı zararlandırıp zararlandırmadıklarının yukarıda açılanan ilkeler doğrultusunda belirlenmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Sonuç: Davacı vekilinin yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 21/04/2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. (¤¤)