MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda, yerel mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen karar davacılar vekilleri tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ... 'ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
-KARAR-
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir.
Davacılar; maliki oldukları 298 ada 20 parsel sayılı taşınmazın ifraz ve tevhid işlemlerini yapması için 22.05.2012 tarihinde davalı ... ve dava dışı ...’a vekalet verdiklerini, aynı tarihte diğer davalı ... İnşaat Mobilya Dekorasyon Ahşap Sanayi Tic. Ltd.Şti ile de ... 2. Noterliğinin 22 Mayıs 2012 tarih ve 06430 yevmiye nolu düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesini yaptıklarını, 24.07.2012 tarihinde davalı ...'nın vekalete istinaden, haberleri ve rızaları olmaksızın dava konusu taşınmazı düşük bir bedelle diğer davalı ... İnşaat şirketine satış yoluyla temlik ettiğini, davalı ...’in de taşınmazı bünyesinde çalışan ... Korkmaz isimli şahsa 01.11.2012 tarihinde bedelsiz olarak devrettiğini, davalı ...’in de taşınmazı 13.12.2012 tarihinde davalı ...'e bedelsiz olarak temlik ettiğini, davalılarca yapılan devir işlemlerinin gerçek bir satış olmadığını ve kendilerinden mal kaçırmak kastı ile yapıldığını, davalı ... İnşaat şirketi tarafından taşınmaz üzerinde inşaata başlanılmadığını ileri sürerek, 20 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile eski payları oranında adlarına tesciline, bu mümkün olmadığı takdirde taşınmazın satış tarihindeki değerinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemişlerdir.
Davalı ..., davacıların hem tevhit işlemlerinin yapılması hem de kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra müteahhite taşınmazın satışının yapılması amacıyla kendisine vekalet verdiklerini, vekalet görevini kötüye kullanılmadığını belirterek davanın reddini savunmuş, diğer davalılar davaya cevap vermemişlerdir.
Mahkemece, davalılar ... ve ... yönünden davanın reddine, diğer davalılar ... ve ... İnşaat şirketi yönünden davanın kabulüne dair verilen karar Dairece; “...dava konusu 298 ada 20 parsel sayılı taşınmazın dava dışı üçüncü kişiye temlik edilmesi nedeniyle 6100 sayılı HMK'nın 125. maddesi hükmü uyarınca, davacı tarafa seçimlik hakkı hatırlatılarak davayı ne şekilde sürdüreceğinin sorulması ve bu yöndeki usuli eksiklik giderildikten sonra işin esası bakımından bir karar verilmesi gerekirken değinilen yön üzerinde durulmaksızın yazılı olduğu üzere hüküm tesisi isabetsizdir...”gerekçesiyle bozulmuş, bozma ilamına uyularak yapılan yargılamada; davacılar tercih hakkını taşınmazı devralan ...’e karşı tapu iptali ve tescili yönünden kullanmış, neticeten ve davalı ...’ın iyi niyetli olduğu gerekçesiyle,davanın reddine karar verilmiştir.
Bilindiği üzere, Borçlar Kanununun temsil ve vekalet akdini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Öte yandan ;bilindiği üzere, hukukumuzda diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alışverişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlama düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla Medeni Kanunun 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988. ve 989. maddelerinin ve tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir. Öte yandan, bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise, bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu yüzden Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK’nın 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin 1.fıkrasında "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden, iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Zira, bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse, diğer yanda ise kendisi için maddi hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu bakımdan, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta şeklen iyi niyetli gözükeni değil özünde iyi niyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu kapsamda tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir. Nitekim bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı'' ilkeleri 08.11.1991 tarih 1990/4 esas 1991/3 sayılı İnançları Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir.
Hemen belirtmek gerekir ki, 14/02/1951 gün ve 1949/17 Esas, 1951/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının sonuç kısmında belirtildiği üzere "vakıa ve karinelerden olayda kanunen iyi niyet iddiasında bulunamayacak durumu belirlemiş olan kimsenin kötü niyetinin diğer tarafa ispat ettirilmesine artık sebep ve vecih kalmayacağına ve dava hakkının doğumunu sağlayan veya bertaraf eden iyi ve kötü niyetin bu durumda mahkemece re'sen nazara alınabileceğine" karar verilmiştir.
Öte yandan, sonradan delil gösterilmesi başlıklı HMK’nın 145. maddesinde “Taraflar, Kanunda belirtilen süreden sonra delil gösteremezler. Ancak bir delilin sonradan ileri sürülmesi yargılamayı geciktirme amacı taşımıyorsa veya süresinde ileri sürülememesi ilgili tarafın kusurundan kaynaklanmıyorsa, mahkeme o delilin sonradan gösterilmesine izin verebilir.” hükmü düzenlenmiştir.
Somut olaya gelince, mahkemece vekil olan davalı ... tarafından davalı ... İnşaat ...Ltd. Şti’ne yapılan devir işleminde vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasıyla ilgili yukarıda belirtilen ilkeler gereğince araştırma yapılmadığı, yine ... İnşaat .Ltd. Şti tarafından yapılan sonraki devirler yönünden de temlik alan kişilerin TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanıp yararlanamayacakları hususunda yeterli araştırma ve değerlendirme yapılmadığı gibi yargılama sırasında dava konusu taşınmazın davalı ...’a devri nedeniyle seçimlik hakkın yeni malike karşı kullanılması nedeniyle, HMK’nın 145. maddesi gereğince taraflara delil bildirme hakkı tanınmadan sonuca gidildiği anlaşılmaktadır.
Hal böyle olunca; taraflara davalı ...’a yapılan temlik nedeniyle taraflara delillerini bildirmesi için süre verilmesi, ilk el ... İnşaat ...Ltd. Şti’ne yapılan temlikte vekalet görevinin kötüye kullanılıp kullanılmadığının yukarıdaki ilkelere göre araştırılması, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı tespit edildiği takdirde sonraki maliklerin edinimlerinde iyiniyetli olup olmadıklarının araştırılması, ipotek lehtarı olan davalı ...’ın alacağına mahsuben cebri icra yoluyla taşınmazı satın aldığına göre ipotek akit tablosu ve ... 2. İcra Müdürlüğünün 2013/5971 Esas sayılı dosyası getirtilerek durumu bilen ya da bilmesi gereken kişi olması durumunda TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağıgözetilerek bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.
Davacılar vekillerinin değinilen yönlerden yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 30/03/2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy