MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda, yerel mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen karar davacılar vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...'ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
-KARAR-
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali-tescil isteğine ilişkindir.
Davacılar, asıl ve birleştirilen davaları ile, babaları ... ...'den kalan 132 ada 2 nolu parselin intikali ve ölen kardeşleri ...'in eşi ... ve çocuklarının kullanabilmeleri için ...'nın kardeşi ...'e vekaletname verdiklerini, ancak iradeleri dışında vekaletnameye satış yetkisinin de eklendiğini, vekil ...'in de bu yetkisini kötüye kullanarak taşınmazdaki paylarını ... ve çocuklarına devrettiğini; sonrasında taşınmazın ifraz edilerek 4 ve 5 nolu parsellere ayrıldığını, ...'nın 4 nolu parselde ... İnş. Ltd.Şti.'ye de pay sattığını ve inşaata başlanıldığını ileri sürerek 4 ve 5 nolu parsel sayılı taşınmazların tapu kayıtlarının payları oranında iptaliyle adlarına tescilini istemişlerdir.
Davalılar, iddiaların doğru olmadığını, İnşaat Şirketinin de iyiniyetli bulunduğunu belirtip davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen karar Dairece, araştırma eksikliğinden bozulmuş; bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda, ... İnş. Ltd.Şti’nin iyiniyetli olduğu gerekçesiyle hakkındaki davanın reddine, diğer davalılara yönelik davanın ise kabulüne dair verilen kararın temyizi üzerine Dairece “...davalı tarafça bildirilen tanıkların dinlenmeleri yönünde HMK'nın 243. maddesi uyarınca işlem yapılması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, davalı tanıkları dinlenilmeksizin savunma hakkı kısıtlanmak suretiyle işin esası bakımından yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir....” gerekçesiyle bozulmuş,bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde davacı tarafların vekaletnamenin satış niyetiyle verilmediği iddialarının doğru olmadığı,davalı ... İnşaat yönünden de kötüniyetinin ispatlanamadığı gerekçesiyle ,davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; mirasbırakan ... ...’ün 29.04.2001 tarihinde öldüğü, geride mirasçıları olarak dava dışı eşi ... (12.07.2002 tarihinde öldü), davacı çocukları ..., ..., ... ve kendisinden önce ölen çocuğu ...’nin çocukları davalılar ..., ..., ...’nın kaldığı, çekişme konusu taşınmazın mirasbırakan ... ...’ün mirasçıları adına miras payları oranında tapuda kayıtlı
olduğu, ... noterliğince düzenlenen 27.07.2001 tarihli vekaletnameye göre davacı ..., ..., ... ve dava dışı ... ve davalı ... ve ... murisleri ...’den kalacak ..., ... ilçesi ve köyleri ve civarında bulunan taşınmazdaki tüm hak ve hisselerin tamamını alıcısı bulunan davalı ... ...’e dilediği şekilde satışı ve sair konularda dava dışı ...’ü vekil tayin ettiği, vekalet verenlerin hisseleri vekaletnameye istinaden vekil tarafından 27.12.2001 tarihinde 4.000 tl bedelle davalı ...’ya satıldığı, ifraz ile çekişme konusu taşınmazın 132 ada 4ve 5 parsel olduğu , 132 ada 5 parsel de davalı ...’nın tam malik 132 ada 4 parselde ise 60/62 hissedar olduğu , 132 ada 4 parsel de davalı ... adına kayıtlı hissenin 2/62 si 11.11.2010 tarihinde ipka yoluyla davalı ... ‘ya 2.500,00 TL bedelle, 3/62 hissesi 4.000,00 TL bedelle davalı ...’a,45/62 hissesi 54.000,00 TL bedelle davalı ...’ne satış yoluyla temlik edildiği, tanık beyanları ve nüfus kayıtlarına göre davalı ...’nın murisin kendisinden önce ölen çocuğu ...’in eşi olduğu, ... ile vekil olan ...’in de kardeş oldukları, alınan bilirkişi raporlarına göre taşınmazların satış tarihlerinde gösterilen satış bedeliyle gerçek değerler arasında fark olduğu anlaşılmaktadır.
Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, davanın reddine karar verilmiş ve anılan karar davacı ... vekili tarafından temyiz edilmişse de, dosya temyiz incelemesine gönderildikten sonra davacı asilin 27.08.2020 tarihli dilekçesi ile davadan ve temyizden feragat ettiklerini bildirildiğinden; 6100 sayılı HMK'nin 7251 sayılı Kanun ile değişik 310/3. maddesi uyarınca davacı ... yönünden işlem yapılmak üzere dosyanın mahkemesine İADESİNE ,
Davacı ... ve ... vekilinin temyizinin incelenmesine gelince,
Bilindiği üzere, Borçlar Kanununun temsil ve vekalet akdini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Somut olaya gelince; vekil ...’e verilen vekaletnamenin amacının muristen intikal edecek taşınmazın murisin kendisinden önce ölen çocuğu ...’in eşi ve çocuklarının mağdur edilmemesi amacıyla ...’nın kullanması için verildiği, her ne kadar taşınmaz satımla ...’ya temlik edilmiş gibi gösterilmiş ise de bedelin ödendiğine dair dosyaya bilgi ve belge sunulmadığı ve taşınmazın satım tarihindeki gerçek değerinden oldukça düşük bir bedele satıldığı ve vekaletnamenin amacı dışında kullanıldığı vekalet görevinin kötüye kullanıldığı, davalılar ..., ..., ...'ın vekil ile el ve işbirliği halinde oldukları analaşıldığından davalılar ..., ..., ... yönünden açılan davanın kabulü gerekirken, yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Ne var ki, davalı ...’dan dava konusu 132 ada 4 parsel sayılı taşınmazın 45/62 hissesini satış yoluyla temlik alan davalı ...’nin iyiniyetli sayılıp sayılamayacakları yönünden yapılan araştırmanın hükme yeterli olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur.
Bilindiği üzere; hukukumuzda diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlama düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun(TMK) 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988. ve 989. maddelerinin ve tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.
Öte yandan, bir Devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise, bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK'nın 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin 1.fıkrasında "Bir ayni hak yolsuz olarak tesçil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Ancak, tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden, iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten, bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse, diğer yanda ise kendisi için maddi hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta şeklen iyi niyetli gözükeni değil gerçekten iyi niyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Nitekim bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı'' ilkeleri 8.11.1991 tarih 1990/4 esas 1991/3 sayılı İnançları Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir.
Hal böyle olunca; yukarıda değinilen ilkeler çerçevesinde gerekli araştırma yapılıp taraf tanıklarının yeniden dinlenmesi, davalı ... ve davalı ... tarafınca imzalanan 01.12.2010 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde şahit olan yine dava konusu vekaletnamede vekil olan dava dışı ... ile davalı ... yetkililerinin özellikle ...’ün akrabalığının veya tanışıklığının olup olmadığının saptanması ve tüm deliller birlikte değerlendirilerek davalı ...’nin TMK′nin 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanıp yararlanamayacaklarının kuşkuya yer bırakmayacak şekilde açıklığa kavuşturulması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı biçimde hüküm kurulması isabetsizdir.
Davacı ... ve ... vekilinin değinilen yönden yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 25/03/2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy