MAHKEMESİ : GAZİANTEP BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL-ECRİMİSİL
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel ile ecrimisil istekli dava sonunda, ilk derece mahkemesince, davalı ... yönünden davanın pasif husumet yokluğundan reddine, davalı ... yönünden ise davanın kabulüne dair verilen kararın davalı ... tarafından istinafı üzerine Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince, istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin olarak verilen karar davalı ... tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla; dosya incelendi, Tetkik Hakimi Melek Konuk’un raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
-KARAR-
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel ile ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Davacı, maliki olduğu 111 ada 2 parsel sayılı taşınmazın satışı için davalı ...'e vekaletname vererek taşınmazı piyasa değerinin üstünde satması ve bedelin kendisine ödenmesi talimatını verdiğini, ancak davalı vekil...in vekalet görevini kötüye kullanmak suretiyle taşınmazı diğer davalı kardeşi ...ye devrettiğini, herhangi bir satış bedeli ödenmediğini ve zararlandırıldığını, davalı ...’nin de iyiniyetli olmadığını ileri sürerek dava konusu 111 ada 2 parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescilini, devir tarihinden itibaren ecrimisil ödenmesini, iptal tescil talebinin kabul edilmemesi halinde taşınmazın satışı nedeniyle doğan zararın tazminini istemiş; 26.09.2018 tarihli ıslah dilekçesi ile fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla 50.044,53 TL ecrimisilin ödenmesini istemiştir.
Davalı ..., bedelini ödemek suretiyle taşınmazı satın aldığını, resmi senette satış bedelinin tamamen ödendiğinin yazılı olduğunu, ayrıca taşınmazı üzerindeki ipotekle birlikte satın aldığını, temlikten bir gün sonra ipotek borcunu ödeyerek ipoteği kaldırdığını, satışın davacının bilgisi ve rızası dahilinde gerçekleştiğini, 4 yıl sonra açılan davanın kötüniyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş; davalı ... ise davaya cevap vermemiş; aşamalarda davanın reddini savunmuştur.
İlk derece mahkemesince; kayıt maliki olmayan davalı vekil ... yönünden davanın pasif husumet yokluğundan reddine; iddianın sabit olduğu gerekçesiyle davalı ... yönünden davanın kabulü ile iptal tescil ile ecrimisile hükmedilmiş; kararın davalı ... tarafından istinafı üzerine Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının 31.12.2013 tarihli vekaletname ile dava konusu 111 ada 2 parsel sayılı taşınmazın satışı konusunda davalı ...’ü vekil tayin ettiği, dava konusu 111 ada 2 parsel sayılı taşınmazın tamamı davacı adına kayıtlı iken, anılan vekaletnameye istinaden davalı vekil ... tarafından 24.800,00 TL bedelle ve taşınmaz üzerinde dava dışı banka lehine tesis edilen 16.12.2013 tarihli, 400.000,00 TL bedelli ipotekle yükümlü olarak 08.01.2014 tarihinde satış yoluyla davalı ...’e temlik edildiği, davalı vekil ... ile davalı ...’nin kardeş oldukları, dava dışı banka tarafından davacıya 16.12.2013 tarihinde 84.000,00 TL bedelli kredi kullandırıldığı ve 01.09.2014 tarihinde davacı hesabına bir miktar para yatırıldığı ancak bu paranın kim tarafından yatırıldığına ilişkin bir açıklama bulunmadığı, dava konusu taşınmaz üzerindeki ipoteğin 02.09.2014 tarihinde fekkedildiği, davacı ile davalı ... arasında dava konusu taşınmazla ilgili olarak 07.02.2014 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiği anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere, Borçlar Kanununun temsil ve vekalet akdini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Somut olaya gelince; davacının, dava dışı eşinin yeğeni olan davalı ...’i, çekişmeli taşınmazın satışı konusunda vekil tayin ettiği, bu doğrultuda verilen vekaletnameye istinaden davalı ...’in de davalı kardeşi ...’ye taşınmazı ipotekle yükümlü olarak sattığı, satıştan sonra 07.02.2014 tarihinde davacı ile yeni malik davalı ... arasında dava konusu taşınmazla ilgili kira sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşme tarihinden dava tarihine kadar geçen süre de nazara alındığında, davacının taşınmazın satışına ilişkin iradesinin vekil tarafından gerçekleştirildiğinin kabulü gerektiği; ne var ki, taşınmaz bedelinin tamamen ödenip ödenmediği hususunda taraflar arasında ihtilaf çıktığı, esasen davanın da buradan kaynaklandığı açıktır.
Hal böyle olunca; taşınmaz bedelinin ödendiği iddiasının davalılar tarafından ispatı gerektiği anlaşılmakla; mahkemece, davalılar tarafından davacıya ödenen bedel var ise, taşınmazın ipotekle yükümlü olarak satıldığı da gözetilerek bu bedelin belirlenmesi; eldeki davada davalıların birlikte sorumlulukları söz konusu ise de, davalı ... hakkındaki davanın reddine ilişkin kararın istinaf edilmemiş olması karşısında bu hususta oluşan usuli kazanılmış hak da gözetilmek suretiyle ödenmeyen taşınmaz bedelinin davalı ...’den tahsiline karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile iptal tescil isteği yönünden davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru olmadığı gibi; ecrimisilin, kötüniyetli zilyedin iyiniyetli malike ödemesi gereken bir bedel olduğu, davalı ...’nin ise kötüniyetli olduğundan söz edilemeyeceği nazara alınarak ecrimisil isteminin de reddine karar verilmesi gerekirken bu yönden davanın kabulü de doğru değildir.
Davalı ...’ün değinilen yönlerden yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373/1. maddesi uyarınca Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının KALDIRILMASINA, ilk derece mahkemesinin kararının HMK'nin 371/1-a maddesi gereğince BOZULMASINA, dosyanın kararı veren Mardin 2. Asliye Hukuk Mahkemesine, kararın bir örneğinin Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 29.09.2021 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
(Muhalif) (Muhalif)
-KARŞI OY-
Davacı, 31.12.2013 tarihinde davalı...e verdiği vekaletname ile dava konusu 111 ada 2 parsel sayılı (65.208,39 m2 tarla) taşınmazını piyasa değerinin üzerinde satması ve satış bedelinin teslimi konusunda talimat verdiğini ancak vekilin taşınmazı diğer davalı kardeşi ...ye 08.01.2014 tarihinde satarak kendisine bedel ödenmediğini ileri sürerek tapu iptal ve tescil olmazsa bedel, ecrimisil talebinde bulunmuş; davalılar ise bedelin elden ödendiğini aradan 4 yıl geçtiğini, ipoteğin kaldırıldığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Bilindiği üzere; vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etmek onu zararlandıran davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Malikin, taşınmazın satışında vekili dilediği bedelle dilediği kimseye satması için yetkili kılması hatta satılacak kişiyi dahi belirlemesi ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu gözardı etmek suretiyle makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Öte yandan vekil ile sözleşme yapan kişi kötü niyetli ise veya vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise vekil eden bu sözleşme ile bağlı sayılmaz. Vekil eden sözleşmenin feshi ile bu sözleşmeye göre tapuda intikal yaptırılmışsa tapunun iptalini herzaman isteyebilir. Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle açılan iptal ve tescil davaları hiçbir süreye bağlı değildir. Vekalet görevini kötüye kullanan vekil veya karşı taraf vekil eden istemediği takdirde zararını karşılamak suretiyle SÖZLEŞMEYİ AYAKTA TUTAMAZLAR. Davalının cevap dilekçesinde delil olarak dayanmadığı kira sözleşmesinin ibrazı da savunmanın genişletilmesi niteliğinde olup değer verilemeyeceği gibi süresinde ileri sürülmeyen bu belge ile davacının zımnen muvaafakatına dair tespit de kabul edilemez. Mahkemece ipotek konusunda da yeterli araştırma yapılmıştır.
Hal böyle olunca; davacının vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasını TMK 6. ve HMK 190. madde gereğince ispatladığı; davalı tarafın taşınmazın satış tarihi itibarıyla gerçek değeri olan 529.492,13 TL'yi ödediğini ispatlayamadığı, davalı tanık sözlerinin inandırıcı olmaktan uzak olduğu, aksinin kabulü olayın akışına ve dosya içeriğine aykırı olduğu gibi vekil ile tapu kayıt maliki ...nin kardeş olup davacı ile akraba oldukları dolayısıyla vekalet görevinin kötüye kullanıldığını bilen veya bilmesi gereken konumunda olduğu da dikkate alındığında Mardin 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin ve Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin kararları doğrudur. Hüküm onanmalıdır. Çoğunluğun görüşüne katılmıyoruz.
Full & Egal Universal Law Academy