MAHKEMESİ : ... BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 2. HUKUK DAİRESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda, yerel mahkemece davanın tapu iptali ve tescil talebinin reddine tazminat talebinin kabulüne karar verilmiş, davacı vekilinin istinaf etmesi üzerine ... Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesince, 6100 sayılı HMK'nın 353/(1)b.1 maddesi uyarınca esastan reddine ilişkin olarak verilen karar davacı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ... 'ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
-KARAR-
Dava, inançlı işleme dayalı tapu iptal ve tescili isteğine ilişkindir.
Davacı, dava konusu ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 11 nolu bağımsız bölümün maliki olduğunu, davalılardan ... ve ...’in kendisine yapacakları inşaatta pvc, laminat parke, ferforje işleri ve yangın merdivenini yapmasını teklif ettiklerini, teklifi kabul etmesi üzerine teminat olarak dava konusu taşınmazı ...'a devretmesini istediklerini ve bu hususta sözleşme imzaladıklarını, dava konusu taşınmazını davalı ...’ye devrettiğini ancak inşaatın yapılmadığını, dava konusu taşınmazını geri istediğinde ise oyaladıklarını ve davalı ...'a evi devrettiklerini,...’in yapılan işlemlerden haberinin olduğunu ileri sürerek, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ve adına tescilini olmazsa değerinin tazminini istemişlerdir.
Davalı ..., taşınmazın 90.000 TL bedelle ...'dan tapuya güvenerek satın aldığını, bedeli ödediğini, daha sonra davacı ile 05.08.2017 de kira sözleşmesi imzaladığını, müvekkilinin iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davalılar ... ve ..., davaya cevap vermemiştir.
İlk Derece Mahkemesince,sözleşmede yer alan imzaya davalı ...’ın herhangi bir itirazının olmadığı ve dava konusu taşınmazın ...'a teminat olarak devrinin yapıldığı tanık beyanları ile de ispatlandığı, davalılardan ...'in ise taşınmazı devralan kişi olmayıp sözleşmede sadece şahit olarak imzasının bulunduğu, davalılardan ...'un ise inançlı işlemi bildiği veya bilmesi gereken kişi olduğunun ispat edilemediği gerekçesiyle, tapu iptal ve tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kabulüne karar verilmiş, davacı vekilinin istinaf etmesi üzerine ... Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesince, 6100 sayılı HMK'nın 353/(1).b.1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 11 nolu bağımsız bölümün davacı adına kayıtlı iken 27.11.2015 tarihinde davalı ...'ye 70.000,00 TL bedelle, ...'den de davalı ...'e 11.08.2016 tarihinde 90.000,00 TL bedelle satış yoluyla devredildiği, davalı ...'nin imzasını içeren 25.11.2015 tarihli belge sunulduğu anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere; inanç sözleşmesi, inananla inanılan arasında yapılan, onların hak ve borçlarını belirleyen, inançlı muamelenin sona erme sebeplerini ve devredilen hakkın, inanılan tarafından inanana geri verme (iade) şartlarını içeren borçlandırıcı bir muameledir. Bu sözleşme, taraflarının hak ve borçlarını kapsayan bağımsız bir akit olup, alacak ve mülkiyetin naklinin hukuki sebebini teşkil eder.
Taraflar böyle bir sözleşme ve buna bağlı işlemle genellikle, teminat teşkil etmek ve iade edilmek üzere, mal varlığına dahil bir şey veya hakkı, aynı amacı güden olağan hukuki muamelelerden daha güçlü bir hukuki durum yaratarak, inanılana inançlı olarak kazandırmak için başvururlar.
Diğer bir anlatımla, bu işlemle borçlu, alacaklısına malını rehin edecek, yani yalnızca sınırlı ayni bir hak tanıyacak yerde, malının mülkiyetini geçirerek rehin hakkından daha güçlü, daha ileri giden bir hak tanır.
Sözleşmenin ve buna bağlı temlikin, değinilen bu özellikleri nedeniyle, taşınmazı inanç sözleşmesi ile satan kimsenin artık sadece, ödünç almış olduğu parayı geri vererek taşınmazını kendisine temlik edilmesini istemek yolunda bir alacak hakkı; taşınmazı, inanç sözleşmesi ile alan kimsenin de borcun ödenmesi gününe kadar taşınmazı başkasına satmamak ve borç ödenince de geri vermek yolunda yalnızca bir borcu kalmıştır.
Diğer bir bakış açısıyla taşınmazın mülkiyeti inanılana (alacaklıya) geçmiştir. Taşınmazda inanarak satanın (borçlu) mülkiyet hakkı kalmadığı gibi, alıcının bu mülkiyet hakkı üzerinde kurulmuş olan bir rehin hakkından da söz edilemez.
Bu durumda; gayrimenkul rehni bakımından geçerliliği olan 4721 s. Türk Medeni Kanununun (TMK) 873. maddesinin inanç sözleşmelerine dayalı temlike konu taşınmazlar bakımından uygulama yeri olmadığı da kuşkusuzdur. Nitekim bu düşünce Hukuk Genel kurulunun 23.5.1990 gün ve l990/1-202-315 sayılı kararında da aynen benimsenmiştir.
Bilindiği gibi, inanç sözleşmeleri, tarafların karşılıklı iradelerine uygun bulunduğu için, onlara karşılıklı borç yükleyen ve alacak hakkı veren geçerli sözleşmelerdir. (818 s. Borçlar Kanunu 818 s. Borçlar Kanununun (BK). m.; 6098 s. Türk Borçlar Kanununun (TBK) 97. m.) Anılan sözleşmelerde, taraflar, sözleşmenin kendilerine yüklediği hak ve borçları belirlerken, inançlı işlemin sona erme sebeplerini; devredilen hakkın inanılan tarafından inanana iade şartlarını, bu arada tabii ki süresini de belirleyebilirler. Bunun dışında, akde aykırı davranışın yaptırımına da sözleşmelerinde yer verebilirler. Buna dair akit hükümleri de TBK'nin 26 ve 27. maddelerine aykırılık teşkil etmediği sürece geçerli sayılır.
İnanç sözleşmesine ve buna bağlı işlemle alacaklı olan taraf, ödeme günü gelince alacağını elde etmek için dilerse; teminat için temlik edilen şeyi “ ifa uğruna edim “ olarak kendisinde alıkoyabileceği gibi; o şeyi, açık artırma yoluyla veya serbestçe satıp satış bedelinden alma yoluna da başvurabilir. Bu sonuçlar kendine özgü bu akdin tabiatında mevcuttur. Sözleşme ile öngörülen ifa süresi içerisinde, sırf sözleşmeyi imkansız kılmak amacıyla muvazaalı olarak yapılan temliklerin yasal koruma altında tutulamayacağı izahtan varestedir. Meri hukuk sistemimizde herhangi bir düzenleme olmamasına karşın, inanç sözleşmelerinin yukarıda değinilen ilkeler çerçevesinde uygulama yeri bulan kendine özgü bir müessese olduğu, öğreti ve uygulamada kabul edilegelen bir olgudur.
İnanç sözleşmelerinin tarafları arasında, onların gerçek iradelerini ve akitten amaçladıklarını yansıtması bakımından geçerli olduğu; taraflarına Borçlar Kanunu çerçevesinde nispi haklarını talep etme olanağını verdiği tartışmasızdır.
Burada üzerinde durulması gereken husus,taşınmaz mallar yada şekle bağlı akitlerde inanç sözleşmelerinin ne gibi hukuki sonuç doğuracağıdır. Diğer bir anlatımla,sözleşmede öngörülen koşulların gerçekleşmesi halinde, taşınmaz mülkiyetinin naklinin sebebini oluşturup oluşturmayacağıdır.
Bilindiği üzere; uygulamada mesele, 5.2.1947 tarih 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı ile ilişkilendirilip, bu karar dayanak yapılmak suretiyle çözüme gidilmektedir.
Söz konusu kararda; eski hukuka göre mümkün ve geçerli olan muvazaa ve nam-ı müstear iddialarının, Medeni Kanunun yürürlüğünden sonra taşınmaz mallar hakkında dinlenip dinlenemeyeceği tartışılmıştır.
Anılan kararda; çeşitli sebep ve amaçlarla bir taşınmaz kaydına gerçek malik yerine başka bir nam ve bir sözleşmede akitlerden biri yerine üçüncü bir şahsın gösterilmesinin mümkün olduğu, bu gibi hallerde vekilin kendi namına ve müvekkili hesabına yaptığı tasarruflarda olduğu gibi hukuki bir durum veya herhangi bir maksatla üçüncü şahıslardan gerçeği gizleme gayesi güdülebileceği, “kötüniyetli ve haksız gizlemeler” dışında,belirtilen olasılıklara göre açılacak bir davanın, gerçekten, ya mevcut bir hakka dayanarak bir el değiştirme veya bir hakkın korunması niteliğini taşıyacağı; bu durumun da, temsil ve vekalet ilişkisinde, mülkiyette halefiyet esası olarak kabul edilmiş bir husus olup, halefiyeti düzeltme amacıyla öncelikle mülkiyetin vekile aidiyeti düşünülse bile, temsil hükümlerine aykırı olduğundan bunun korunması ve devamına hükmolunamayacağı, zira TBK'nin 509. maddesindeki “Vekilin, kendi adına ve vekâlet veren hesabına gördüğü işlerden doğan üçüncü kişilerdeki alacağı, vekâlet verenin vekile karşı bütün borçlarını ifa ettiği anda, kendiliğinden vekâlet verene geçer.” hükmünün bu düşünceyi doğruladığı, öte yandan gerek taşınır, gerek taşınmaz mallara ilişkin olsun nam-ı müstear hadiselerinde, meselenin bir istihkak ve mülkiyet davası niteliğini geçemeyeceğinden, ne resmi senet, ne de şekil meselesinin bahse konu olamayacağı, meselenin akitte ve isimde muvazaayı kapsamına alan TBK'nin 19. maddesi kapsamında düşünülmesinin kanunun amacına uygun düşeceğine, değinildikten sonra sonuçta, nam-ı müstear davalarının dinlenebilir ve yazılı delil ile ispatının mümkün olduğuna, hükmolunmuştur.
İçtihadı Bileştirme kararlarının konularıyla sınırlı, sonuçlarıyla bağlayıcı bulunduğu tartışmasızdır. Nam-ı müstear için düzenleme getiren 1947 tarihli kararın, teminat amacıyla temlike dair inanç sözleşmelerini kapsadığı da kuşkusuzdur. Uygulamada anılan sözleşmeler gerek özü,gerek işleyişi açısından, genelde muvazaa, özelde ise nam-ı müstear başlıkları altında nitelendirilegelmektedir.
Belirtilen İçtihadı Birleştirme Kararında da değinildiği üzere;inanç sözleşmeleri bir yandan mülkiyeti nakil borcu doğurması bakımından tarafları bağlayıcı, diğer yandan, mülkiyetin naklinin sebebini teşkil etmesi açısından tasarruf işlemlerini bünyesinde barındıran sözleşmelerdir. Bu durumda koşulların oluşması halinde taşınmaz mülkiyetini nakil özelliğini taşıdığı kabul edilmelidir.
İçtihadı Birleştirme kararının sonuç bölümünde ifade olunduğu üzere, inançlı işleme dayalı olup dinlenilirliği kabul edilen iddiaların ispatı, şekle bağlı olmayan yazılı delildir. İnanç sözleşmesi olarak adlandırılan bu belgenin sözleşmeye taraf olanların imzasını içermesi gereklidir. Bunun dışındaki bir kabul, hem İçtihadı Birleştirme kararının kapsamının genişletilmesi, hemde taşınmazların tapu dışı satışlarına olanak sağlamak anlamını taşıyacağından kendine özgü bu sözleşmelerle bağdaştırılamaz.
Bunun yanısıra; hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak
düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 s. Türk Medeni Kanununun (TMK) 2.maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989., tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.
Bilindiği üzere, bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK'nin 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.
Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Nitekim bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı” ilkeleri 8.11.1991 tarih l990/4 esas l99l/3 sayılı İçtdihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.
Öte yandan; 14/02/1951 gün ve 1949/17 Esas, 1951/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının sonuç kısmında belirtildiği üzere, “vakıa ve karinelerden, olayda kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacağı belirlenmiş olan kimsenin kötüniyetinin, diğer tarafa ispat ettirilmesine artık sebep ve vecih kalmayacağına ve dava hakkının doğumunu sağlayan veya bertaraf eden iyiniyetin ve kötüniyetin bu durumda mahkemece re'sen nazara alınabileceğine” karar verilmiştir.
Somut olaya gelince; dosyaya sunulan ilk el ...'ın imzasını taşıyan belge inançlı işlemin varlığını ve taşınmazın teminat olarak verildiğini ispat ettiğine göre bu belgeye değer verilerek taşınmazın önceki kayıt malikine iadesinde bir engel yoktur. Nitekim mahkemece söz konusu belgeye değer verilmiş ve inançlı işlemin varlığı kabul edilmiş ise de; son kayıt maliki Uzeyir'in kötüniyetinin ispat edilemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Oysa ki; dava konusu taşınmazı temlik alan davalı ...'in ödediğini belirttiği değerin, gerçek değerinin altında olduğu gibi bildirilen bedelin ödendiğini de ispat edemediği, dava konusu edilen taşınmazda halen davacıların ikamet ettiği ve 11.08.2016 tarihinde satın alınmasına rağmen davalı ...'in savunmasında dava konusu taşınmaz için kira sözleşmesinin 05.08.2017 tarihinde düzenlendiğini bildirdiği, aradan geçen yaklaşık bir yıllık süre zarfında herhangi bir kira sözleşmesinin düzenlenmediği, davalı tanığı ...'in evin sadece resimlerden bakılarak alındığı yönündeki beyanından oluşan tüm olgular
birlikte değerlendirildiğinde vakıa ve karinelerden olayda davalının iyiniyet iddiasında bulunamayacağı sonucuna varılmaktadır.
Hal böyle olunca; tapu iptali ve tescili yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Davacı vekilinin yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373/1. maddesi uyarınca ... Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda yazılı nedenlerden dolayı 6100 sayılı HMK’nın 371/1-a maddesi uyarınca BOZULMASINA, dosyanın kararı veren ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesine, kararın bir örneğinin ... Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesine gönderilmesine, alınan peşin harcın temyiz eden davacıya geri verilmesine, 22/11/2021 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy