20. Hukuk Dairesi 2011/13660 E., 2011/14621 K.
EKSİK ARAŞTIRMA VE YETERSİZ BİLİRKİŞİ RAPORU
TAPU SİCİLİNİN TUTULMASINDAN KAYNAKLANAN TAZMİNAT
4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 1007 ]
634 S. KAT MÜLKİYETİ KANUNU [ Madde 46 ]
"İçtihat Metni"
Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı gerçek kişiler ile davalı Hazine tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacılar Gazanfer ve Behiye 01.12.2008 tarihinde davalı sıfatıyla Hazineyi göstererek, aleyhine Güzeloba köyü 6894 ada 5 sayılı parselde bulunan B blok 7 numaralı bağımsız bölümün sahibi olduklarını, bu taşınmazı satın aldıklarında tapu kaydında orman ile ilgili bir şerh bulunmadığı halde, Hazine tarafından parselin kısmen kesinleşen orman kadastrosu sınırları içindeyken yine kesinleşmiş 2/B madde uygulamasıyla Hazine adına orman sınırları dışına çıkarıldığı, tapu kaydının iptali ve Hazine adına tescili istemiyle açtığı davanın kabulüne, parselin 16.05.2006 günlü bilirkişi krokisinde (B) ile gösterilen 1383 m2 bölümünün tapu kaydının iptaliyle, Hazine adına tapuya kayıt ve tesciline ilişkin A... 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 01.11.2006 gün ve 2005/168-527 sayılı kararının Yargıtay denetiminden de geçtikten sonra kesinleştiği, Medeni Yasanın 1007. maddesi hükümlerine göre, bu şekilde oluşan zararlarından fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 20.000,00.-TL'nin, taşınmazı satın aldıkları tarihten itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı Hazineden alınarak kendisine verilmesini istemiş, Davacılar 03.04.2009 tarihli dilekçeleriyle de, davalı sıfatıyla İbrahim Eltut'u göstererek, Güzeloba köyü 6894 ada 5 sayılı parseli tapuya güvenerek davalıdan satın aldıkları, Hazine tarafından açılan davanın kabulüne ilişkin kesinleşmiş mahkeme kararı ile tapularının iptal edildiği, bu şekilde uğradıkları zararın şimdilik 7.500,00TL sinin faiziyle birlikte davalıdan alınarak kendilerine verilmesini istemiş, davalar birleştirilmiştir. Mahkemenin, zararın idarenin eylem ve işleminden kaynaklandığı, davada idari yarıgının görevli olduğu gerekçesiyle davanın reddine ilişkin kararı, davacı tarafın temyizi üzerine Yargıtay 4. Hukuk Dairesinin 08.10.2009 gün ve 2009/8835-10856 sayılı kararıyla onanmış, davacı tarafın karar düzeltme istemi kabul edilerek, Yargıtay 4. Hukuk Dairesinin 08.03.2010 gün ve 2010/1095-2000/2476 sayılı kararıyla "Davacıların, tapu kaydına güvenerek, tapu sahibinden satın aldıkları paylı taşınmazlara ilişkin tapu kaydının, davalı idare tarafından açılan tapu iptal ve tescil davası sonunda, taşınmazın orman olduğu gerekçesiyle iptal edildiğini, idarenin tapu kayıtlarının doğru tutulmamasından dolayı oluşan tüm zarardan Medeni Yasa'nın 1007. maddesi gereğince sorumlu olduğunu belirterek, uğradıkları zararın ödetilmesini istedikleri, Davalı idarenin ise, davanın yargı yolu bakımından reddedilmesi gerektiğini savunduğu, yerel mahkemece, dava konusu zarara neden olan hatalı tespitin kadastro çalışmaları sırasında oluştuğu, taşınmazın orman niteliğinde olduğu halde nitelik ve zilyetlik koşulu gerçekleşmeden üçüncü kişi adına tespit gördüğü ve bu tür idari işlem ve eylemden kaynaklanan tazminat davalarının idari yargı yerinde görülmesi gerekeceği gerekçesiyle, yargı yolu bakımından mahkemenin görevsizliği nedeniyle dava dilekçesinin reddine karar verildiği, Dava konusu taşınmazın, 6894 Ada 5 sayılı parselde yer alan arsa niteliğindeki bir taşınmaz olduğu, Davacıların 1360/35080 arsa paylı 7 nolu bağımsız bölümü, 1/2 paylı olarak 24/06/1994 günü satın aldıkları, Hazine tarafından açılan tapu iptal ve tescil davası sonunda 01/11/2006 günlü kararla taşınmazın 1383 m²
² yüzölçümlü bölümünün 1946 yılında yapılıp kesinleşen orman sınırları içinde kaldığı sonucuna varılarak, tapusunun iptali ile Hazine adına tapuya tesciline karar verildiği ve bu kararın onanarak kesinleştiği, Medeni Yasası'nın "sorumluluk" karar başlığını taşıyan 1007. maddesi gereğince "Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan devlet sorumlu..." olduğu, somut olayda, Hazine adına itiraz etmekle yükümlü olan görevlilerin üzerlerine düşen görevlerini yapmadıkları, tapu işlemlerinin, kadastro tespiti işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden işlemler olduğundan ve tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, bu kayıtlarda oluşan hatalardan Devletin, Medeni Yasa'nın 1007. maddesi gereğince kusursuz olarak sorumlu olduğu, Kusursuz sorumluluğun, tapu siciline bağlı çıkarların ve ayni hakların, yanlış tescil sonucu sicile güven ilkesi yönünden değişmesi ya da yitirilmesi, bu haklardan yoksun kalınması temeline dayandığı, çünkü sicillerin doğru tutulmasını üstlenen Devletin, sicillerdeki aykırı kayıtlardan doğan zararları ödemeyi de üstlendiği,. Dayanaksız ya da hukuksal duruma uymayan kayıtları düzenlemek, taşınmazın niteliğinde yanlışlıklar yapmak da aynı kapsamda düşünüldüğü, Devletin kadastro işlemlerinden sorumluluğunun kapsamı Medeni Yasa'nın 1007. maddesi kapsamında düşünüldüğünde, eldeki davaya adli yargıda bakılması gerektiği sonucuna varıldığı, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 18/11/2009 gün ve 2009/4-383-2009/517 sayılı kararının da bu biçimde açılan davaların adli yargı yerinde görülmesi gerektiği yolunda olduğu, yerel mahkemece açıklanan yönler gözetilerek, uyuşmazlığın esası incelenip varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gereğine değinilerek, davacının karar düzeltme isteminin kabul edilip, 4. Hukuk Dairesinin 08.10.2009 gün ve 2009/8835-2009/10856 sayılı onama kararı kaldırılıp, yerel mahkeme kararı sözü edilen gerekçeler ile BOZULMUŞTUR. Mahkemece bu kez, atiye bırakılması nedeniyle davalılar Teoman ve İbrahim aleyhine açılan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına, Hazine aleyhine açılan davanın KABULÜNE, istem ile bağlı kalınarak 20.000,00.-TL tazminatın iptal hükmünün kesinleştiği 29.05.2008 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı Hazineden alınarak davacı tarafa verilmesine, davacı tarafın fazlaya ilişkin hakkının saklı tutulmasına karar verilmiş, hüküm davacı gerçek kişiler ile davalı Hazine tarafından temyiz edilmiştir.
1) Mülkiyet hakkı Anayasanın 35. Maddesi ve bu maddeye uygun olarak çıkarılan yasalarla korunduğu gibi, 5170 sayılı Yasa ile değişik Anayasanın 90. maddesi ile kanun hükmünde olduğu kabul edilen, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine Ek 1 Numaralı Protokolün 1. maddesiyle de güvence altına alınmıştır.
Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin (AİHM), TURGUT VE DİĞERLERİ-TÜRKİYE Davası kararında, Devlet tarafından tazminat ödenmeksizin taşınmazın geri alınmasının, orantısız bir müdahale olduğunu ve söz konusu davada tazminat ödememeyi gerektirecek istisnai şartların bulunmadığına işaret ederek, kamu yararı ile bireysel haklar arasındaki adil dengenin kurulamamasını ihlal nedeni olarak saymış, KÖKTEPE-TÜRKİYE davasında ise, başvuranlara uygulanan mülkiyetten yoksun bırakma işlemine gerekçe olarak, gösterilen tabiatın ve ormanların korunması amacının 1 No.'lu Ek Protokol'ün 1.maddesi anlamında kamu yararı kapsamına girdiğine dikkat çekmekle birlikte, mülkiyetten yoksun bırakma halinde, ihtilaf konusu tedbirin arzu edilen dengeye riayet edip etmediğinin ve bilhassa da başvuranlara orantısız bir yük yükleyip yüklemediğinin belirlenmesi için, iç hukukta öngörülen telafi yöntemlerinin dikkate alınması gerektiğini hatırlatarak, mülkün değerine karşılık gelen makul bir meblağın ödenmeden, mülkten mahrum bırakmanın aşırı bir müdahale teşkil edeceğini ifade etmiştir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 1007. maddesinde (743 sayılı TKM m.917) yer alan "Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder" hükmü gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak ise, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E., 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E., 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E., 2010/668 K. sayılı kararı),
Tazminat miktarının belirlenmesinde öncelikli konu, tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliğinin ve değerinin belirlenmesi olup, araştırma yöntemi taşınmazın arsa ya da arazi olmasına göre farklılık arz edecektir.
Somut olayda, tapusu iptal edilen taşınmazın arsa niteliğindeyken üzerinde kat mülkiyeti tesis edilen bağımsız bölüm olduğu yönünde taraflar arasında uyuşmazlık bulunmadığı gibi, mahkemenin kabulü de bu yöndedir. Uyuşmazlık bu taşınmazın değerinin saptanmasında kullanılan yöntem ve bu yöntem ile belirlenen değeri, dolayısıyla davacı tarafın zararının miktarı konusundadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 46. maddesinin son fıkrası gereğince her bağımsız bölümün değeri bağlantılı bulunduğu arsa payı ile eklentileri de gözönünde tutularak ayrı yarı taktir olunur. Hal böyle olunca, ana yapının arsasına tapu iptal kararının kesinleşmesinden kesinleşme gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tesbiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi; yapılara da Bayındırlık ve İskan Bakanlığına yayınlanmış resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını gösteren listelerine, yıpranma payı da düşülmek suretiyle değer verilip ayrıca değerin tesbitine etkili olacak diğer ölçülerde dikkate alınarak tapusu iptal edilen bağımsız bölümün değerinin somut ölçülere göre hesaplanması zorunludur. Buna göre arsa ve ana yapının ortak alanları içerir biçimde değerleri hesaplandıktan sonra arsa payına düşen miktarına göre bağımsız bölümün karşılığı bedel tesbit edilmelidir. Şayet o bağımsız bölümün yapısında değeri etkileyecek özellik ve nitelikte diğer bağımsız bölümlerden farklı ilaveler varsa bunlar da gözönünde tutulmalıdır.
Ne var ki, hükme dayanak yapılan bilirkişi raporlarında bu yönteme uyulmadan değer biçilmiştir. Bu durumda taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse resen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması ve oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve yetersiz bilirkişi raporuyla hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır.
2) Davacı gerçek kişilerin temyiz itirazlarına gelince; davacı gerçek kişiler kararı, davacılara ait bağımsız bölümün değerinin 200.000,00.-TL olduğu ancak davacı tarafın taşınmazı satın alırken orman ve 2/B'lik alanlar ile ilgisi olup olmadığı yönünde kendinden beklenen özeni göstermediği ve araştırmayı yapmadığı, bu şekilde kusuru bulunduğundan Borçlar Yasasının 44. maddesi gereğince tazminat miktarından %25 indirim yapılması gerektiği yönündeki gerekçe yönünden temyiz etmiştir.
Görüldüğü üzere, tapu sicilinin tutulmasını üzerine alan Devlet, tapu siciline tanınan güvenden ötürü, hak durumuna aykırı kayıtlardan doğan tehlikeyi de üstlenmektedir. Tapu sicil müdürü ya da memurunun kusuru olsun olmasın, tapu sicilinin tutulmasında kişilerin çıkarlarını koruyan hukuk kurallarına aykırı davranılmış olması yeterlidir. Kusurun varlığı ya da yokluğu Devletin sorumluluğu için önem taşımamakta, sadece Devletin memuruna rücuu halinde, iç ilişkide etkisi söz konusu olmaktadır. Bu sorumluluk türünün, Borçlar Yasasının 41 ve devamı maddelerinde düzenlenen haksız fiil sorumluluğu ile ilgisi yoktur. Bu nedenle, Devletin tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan sorumluluğuna dayanılarak açılan davalarda, Borçlar Yasasının 44. maddesindeki hakkaniyet indirimi ya da makul indirim kurallarının uygulama imkanı bulunmayıp, mahkemenin davalı aleyhine kusur indirimi yapılması yönündeki gerekçesi yasal değildir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bendde açıklanan nedenlerle; Hazinenin, ikinci bendde açıklanan nedenlerle de davacı gerçek kişilerin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde davacı gerçek kişilere iadesine 13/12/2011 günü oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy