MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacılar vekili 19.01.2015 tarihli dilekçe ile, ... köyü 11 parsel sayılı 17090,27 m² yüzölçümlü taşınmaz vekil eden adına kayıtlı iken, Asliye Hukuk Mahkemesinin ... sayılı ilâmı ile kısmen kıyı kenar çizgisi içinde kaldığından bahisle taşınmazın 10315,74 m2'lik tapu kaydının bedel ödenmeksizin ellerinden alındığından, 4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesi gereğince fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000.-TL tazminat istemiyle dava açmış, ıslah suretiyle talep miktarını arttırmıştır.
Davalı vekili, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davacıların davasının kabulü ile 1.408.300,00.-TL tazminatın değerlendirme tarihi olan dava tarihi 19.01.2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalı ...den alınarak 1/4'er oranla davacılara verilmesine karar verilmiş; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava dilekçesindeki açıklamaya göre dava, 4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesi gereğince tapu sicilinin tutulmasından kaynaklı tazminat davasıdır.
Mülkiyet hakkı, Anayasanın 35. maddesi ve bu maddeye uygun olarak çıkarılan kanunlarla korunduğu gibi, 5170 sayılı Kanunla değişik Anayasanın 90. maddesi ile kanun hükmünde olduğu kabul edilen, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine Ek 1 Numaralı Protokolün 1. maddesiyle de güvence altına alınmıştır.
Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin (AİHM), ... ve Diğerleri - Türkiye davası kararında, Devlet tarafından tazminat ödenmeksizin taşınmazın geri alınmasının, orantısız bir müdahale olduğunu ve sözkonusu davada tazminat ödememeyi gerektirecek istisnai şartların bulunmadığına işaret ederek, kamu yararı ile bireysel haklar arasındaki adil dengenin kurulamamasını ihlâl nedeni olarak saymış, ... - Türkiye davasında ise, başvuranlara uygulanan mülkiyetten yoksun bırakma işlemine gerekçe olarak, gösterilen tabiatın ve ormanların korunması amacının 1 nolu Ek Protokolün 1. maddesi anlamında kamu yararı kapsamına girdiğine dikkat çekmekle birlikte, mülkiyetten yoksun bırakma halinde, ihtilaf konusu tedbirin arzu edilen dengeye riayet edip etmediğinin ve bilhassa da başvuranlara orantısız bir yük yükleyip yüklemediğinin belirlenmesi için, iç hukukta öngörülen telafi yöntemlerinin dikkate alınması gerektiğini hatırlatarak, mülkün değerine karşılık gelen makul bir meblağın ödenmeden, mülkten mahrum bırakmanın aşırı bir müdahale teşkil edeceğini ifade etmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 18.11.2009 gün ve 2009/4 - 383 E. - 2009/517 K.; 16.06.2010 gün ve 2010/4 - 349 E. - 2010/318 K. sayılı kararlarında da vurgulandığı gibi; tapu işlemleri kadastro tesbit işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden işlemler olduğundan ve tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, bu kayıtlarda yapılan hatalardan TMK m. 1007 anlamında Devletin sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Burada Devletin sorumluluğu, kusursuz sorumluluktur. Bu işlemler nedeniyle zarar görenler, Medenî Kanunun 1007. maddesi gereğince, zararlarının tazmini için aleyhine adlî yargıda dava açabilirler.
Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi uyarınca kabul edilen Devletin sorumluluğu, tapu sicilinin önemi ve kişilerin bu sicile olan güven duygularını sağlamak bakımından, ayın hakkının saptanması, herkese açık tutulmasında tekel hakkı sağlayan bir sicil olması esasına dayanmaktadır. Bu sorumluluk asıl ve nesnel (objektif) bir sorumluluk olduğundan zarara uğrayan, zararının ödetilmesini doğrudan Devletten isteyebilir.
Anılan madde uyarınca Devletin sorumluluğunun kapsamı, tapu işlemleri, kadastro tespiti işlemlerinden başlayarak birbirini izleyen işlemler olup tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, bu kayıtlarda oluşan hataları da kapsamaktadır. Bir başka deyişle, kadastro işlemleri, tapu kütüğünün oluşumuna dayanak oluşturduğundan, bu işlemler nedeniyle tapu kütüğünde oluşacak yanlışlıklar nedeniyle doğacak zararlar da TMK'nın 1007. maddesi kapsamındadır. Devletin sorumluluğu kusursuz sorumluluk niteliğinde olup, tapu siciline bağlı çıkarların ve mal varlığına ilişkin (ayni) hakların, yanlış tescil sonucu sicile güven ilkesi yönünden değişmesi ya da yitirilmesi, bu haklardan yoksun kalınması temeline dayanır. Çünkü sicillerin doğru tutulmasını üstlenen Devlet, sicillerdeki yanlış kayıtlardan doğan zararları ödemeyi de üstlenmektedir. Dayanaksız ya da hukukî duruma uymayan kayıtlar düzenlemek, taşınmazın niteliğinde yanlışlıklar yapmak da aynı kapsamda düşünülmüştür.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. Zararın meydana geldiği tarihe göre, tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Taşınmazın niteliği arazi ise, net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Bu bilgiler ışığında somut olaya bakıldığında davalıya ait taşınmazın tapu kaydının, Asliye Hukuk Mahkemesinin 03/05/2012 gün ... sayılı kararı ile kıyı kenar çizgisi içinde kaldığı gerekçesiyle 10315,74 m2'lik kısmının iptal edildiği ve 21/01/2014 tarihinde kesinleştiği, her ne kadar kıyılar özel mülkiyete konu olması mümkün değil ise de, arazi kadastrosu sırasında taşınmazın gerçek kişi adına tespit gördüğü ve tapu kütüğünün gerçek kişiler adına oluşturulduğu, daha sonra satış ile davacıya kadar el değiştirdiği, bu şekilde tapu sicili hatalı olarak tutulduğundan, TMK'nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacının gerçek zararının tazmininin gerektiği anlaşılmaktadır.
Hal böyle olunca, tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği 17.04.1998 gün 1996/3-1 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararı ve Bakanlar Kurulunun 28.02.1983 gün 1983/6122 sayılı kararı gözetilmek suretiyle belirlenmelidir. Belirlenen nitelik arazi ise, değerlendirme tarihi olan tapu kaydının iptaline ilişkin mahkeme kararının kesinleşme tarihi itibariyle net gelir metodu yöntemi ile, taşınmazın niteliği arsa ise, değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Bu nedenle, yapılacak keşifte, taşınmazı ve geniş çevresini gösteren fotoğrafların çektirilerek dosya arasına konulması ve niteliğinin belirlenmesine ilişkin hâkim gözleminin keşif zaptına yazıldıktan sonra mahkemece taşınmazın niteliği arsa olarak belirlenir ise, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihi olan 21/01/2014 tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren, emsal ile dava konusu taşınmazların eksik ve üstün yönlerinin karşılaştırıldığı rapor alınması, somut alınan emsal ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporu da denetlenerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi,
Taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak sulu olup olmadıkları, yerleşim alanlarına uzaklıkları, iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazların değeri, iptal kararının kesinleştiği 21/01/2014 tarihine göre hesaplanmalı, taşınmazların varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre hesaplattırılmalı, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazların zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararları saptanması gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak verilen karar usûl ve kanuna aykırıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA 18/05/2016 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
MUHALEFET YAZISI
Türk gayrimenkul hukuku kurallarına göre bir kısmı özel mülkiyete konu olması mümkün olmayan taşınmaz 31.12.1974 yılında yapılan kadastro çalışmaları sırasında gerçek kişi adına tespit ve tescil edilmiş, sonraki yıllarda usûle uygun satışlarla davacılara intikal etmiştir. Asliye hukuk mahkemesinin kararı ile de taşınmazın bir kısmının özel mülkiyete konu olması mümkün olmayan kumsal olması nedeniyle tapu kaydı iptal edilmiş ve davacılar bu kısım için TMK'nın 1007. maddesi uyarınca tazminat istemektedirler. Davacılar tarafından taşınmazın satın alındığı tarihte alanı 10.315 m² olup, daha sonra bunun bir kısmının kıyı kenar çizgisi içerisinde kalan kumsal olması gerekçesiyle tapu kaydının iptal edilmesi sebebiyle uğradığı zararın tazmini gerekmektedir.
Bu taşınmazın tapu kaydının iptal edilen kısmı nedeniyle davacının uğradığı zarar nedir ? başka deyişle mal varlığındaki eksilmenin parasal karşılığı nasıl hesaplanacaktır ? veya kumsal olduğu tartışma konusu olmayan taşınmazların değeri ne şekilde hesaplanmalıdır ? Tapu kayıtları iptal edilmeden önce taşınmazlar malikleri veya ilgilisi tarafından her hangi bir şekilde kullanılmakta ise bu kullanıma göre niteliği belirlenerek değer takdiri mümkündür. Ancak, somut olayda olduğu gibi, kumsal niteliğinde olan, imar planında da kumsal olduğu için plan içine alınmayan, davacılar tarafından kullanılmayan ve kullanımı da mümkün olmayan taşınmaz bölümünün arsa olarak emsal kıyası veya tarım arazisi olarak gelir metoduna göre değer takdirine zorlanması hakkaniyete uygun bir tazminata hükmedilmesine engel olmaktadır. TMK'nın 1007. maddesi uyarınca ödenecek tazminat hesabında Kamulaştırma Kanununda belirlenen ilkelerin uygulanması farklı hukukî kurumlar olması nedeniyle kanaatimce uygun değildir. Zira kamulaştırmada oluşumu ve kazanımı hiçbir şekilde tartışma götürmeyen hukuken geçerli tapu kayıtları iptal edilerek mülkiyet hakkı elinden alınan kişinin özel mülkünün bedelinin ödenmesi sözkonusudur. Bu nitelikte bir mülk serbest piyasa koşullarında da alım satıma tâbidir.
Ancak, kıyı kenar çizgisi olarak belirlenen hattan içeride kalan kumsal niteliğinde ya da olduğu için özel mülkiyete konu bir yer hakkında oluşturulan tapu kaydının sonradan iptal edilmesi nedeniyle uğranılan zararın hesabı farklı olmalıdır. Maliki tarafından kullanılmayan, fiili niteliği nedeniyle kullanımı ve alım satıma konu olması mümkün bulunmayan bir yere arsa olarak emsal kıyas metoduyla değer takdiri veya tarım arazisi olarak kullanımı mümkün olmadığı halde gelir metoduyla değer takdirine zorlanılması belirlenecek tazminatın zararın karşılığı olmasını engellediği düşüncesindeyim. Bu taşınmazlara ilkesel olarak değer takdirinde nitelik belirlenmesinin zorunlu olduğu ve bunu da ya arsa ya da arazi olması gerektiği düşünülmekte ise o takdirde belirlenecek tazminatın AİHM'nin kararlarında da belirtildiği üzere makul olması ve bir denkleştirme yapılması kanaatindeyim. Devletin tapu silinin tutulmasından doğan zararlardan sorumlu olduğu kuşkusuzdur. ...nin sorumluluktan kurtulması için kurtuluş kanıtı sunma imkânı bulunmamaktadır. Bu nedenle, tazminatın denkleştirilmesi hakkaniyete uygun bir çözüm getirecektir.
Öte yandan hukuken veya fiilen arsa veya tarım arazisi olarak nitelenmesi mümkün olmayan taşınmaz maliklerinin zararlarının belirlenmesi, mağduriyetlerinin giderilmesi, zararın belirlenmesi hukukun gereğidir. Burada en belirgin zararı taşınmazın iktisabı sırasında ödediği bedeldir. Bu bedelin güncellenmesi suretiyle belirlenecek miktar tazminat miktarıdır. Somut olayda olduğu gibi aradan uzunca bir müddet geçmiş ise veya bedelin muvazaalı olduğu kanıtlandığı takdirde, taşınmazın mevcut niteliği, yüzölçümü, kıymetini etkileyecek bütün nitelik ve unsurları, her bir unsurun ayrı ayrı değeri, varsa vergi beyanı, resmî veya özel makamlarca yapılmış kıymet takdirleri, mahalli rayiçler, emsal olabilecek satışlar, taşınmazın edinimi sırasında ödenen bedel veya harcanan emek de gözetilmek suretiyle ekolojik dengenin korunması için devletlerin, kurumların, kişilerin yükümlülükleri de dikkate alınarak uygun bir tazminata hükmedilmesi gerektiği düşüncesindeyim. Yukarıda açıkladığım şekilde bir değer takdirine işaretle hükmün bozulması gerekirken yazılı şekilde bozulmasına dair sayın çoğunluğun gerekçesine katılmıyorum.
Full & Egal Universal Law Academy