MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Hazine vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili 01.08.2013 tarihli dilekçe ile, ... köyü, 182 parsel sayılı 3500 m² yüzölçümlü taşınmaz vekil eden adına kayıtlı iken, Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/37 E. - 2004/126 K. sayılı ilâmı ile orman sayılan yerlerden olduğundan bahisle tapu kaydının bedel ödenmeksizin ellerinden alındığından, 4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesi gereğince fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla kısmî dava olarak 10.000.-TL tazminat istemiyle dava açmış, ıslah suretiyle talep miktarını arttırmıştır.
Davalı Hazine vekili, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davanın kabulü ile 301.000,00.-TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyen yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacı ...'a verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava dilekçesindeki açıklamaya göre dava, 4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesi gereğince tapu sicilinin tutulmasından kaynaklı tazminat davasıdır.
Mülkiyet hakkı, Anayasanın 35. maddesi ve bu maddeye uygun olarak çıkarılan kanunlarla korunduğu gibi, 5170 sayılı Kanunla değişik Anayasanın 90. maddesiyle kanun hükmünde olduğu kabul edilen, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine Ek 1 Numaralı Protokolün 1. maddesiyle de güvence altına alınmıştır.
Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin (AİHM), Turgut ve Diğerleri - Türkiye davası kararında, Devlet tarafından tazminat ödenmeksizin taşınmazın geri alınmasının, orantısız bir müdahale olduğunu ve sözkonusu davada tazminat ödememeyi gerektirecek istisnai şartların bulunmadığına işaret ederek, kamu yararı ile bireysel haklar arasındaki adil dengenin kurulamamasını ihlâl nedeni olarak saymış, Köktepe - Türkiye davasında ise, başvuranlara uygulanan mülkiyetten yoksun bırakma işlemine gerekçe olarak, gösterilen tabiatın ve ormanların korunması amacının 1 nolu Ek Protokolün 1. maddesi anlamında kamu yararı kapsamına girdiğine dikkat çekmekle birlikte, mülkiyetten yoksun bırakma halinde, ihtilaf konusu tedbirin arzu edilen dengeye riayet edip etmediğinin ve bilhassa da başvuranlara orantısız bir yük yükleyip yüklemediğinin belirlenmesi için, iç hukukta öngörülen telafi yöntemlerinin dikkate alınması gerektiğini hatırlatarak, mülkün değerine karşılık gelen makul bir meblağın ödenmeden, mülkten mahrum bırakmanın aşırı bir müdahale teşkil edeceğini ifade etmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 18.11.2009 gün ve 2009/4 - 383 E. - 2009/517 K.; 16.06.2010 gün ve 2010/4 - 349 E. - 2010/318 K. sayılı kararlarında da vurgulandığı gibi; tapu işlemleri kadastro tesbit işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden işlemler olduğundan ve
tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, bu kayıtlarda yapılan hatalardan TMK'nın 1007. maddesi anlamında Devletin sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Burada Devletin sorumluluğu, kusursuz sorumluluktur. Bu
işlemler nedeniyle zarar görenler, Medenî Kanunun 1007. maddesi gereğince, zararlarının tazmini için Hazine aleyhine adlî yargıda dava açabilirler.
- 2 -
2015/2535 - 2016/5846
Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi uyarınca kabul edilen Devletin sorumluluğu, tapu sicilinin önemi ve kişilerin bu sicile olan güven duygularını sağlamak bakımından, ayın hakkının saptanması, herkese açık tutulmasında tekel hakkı sağlayan bir sicil olması esasına dayanmaktadır. Bu sorumluluk asıl ve nesnel (objektif) bir sorumluluk olduğundan zarara uğrayan, zararının ödetilmesini doğrudan Devletten isteyebilir.
Anılan madde uyarınca Devletin sorumluluğunun kapsamı, tapu işlemleri, kadastro tespiti işlemlerinden başlayarak birbirini izleyen işlemler olup tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, bu kayıtlarda oluşan hataları da kapsamaktadır. Bir başka deyişle, kadastro işlemleri, tapu kütüğünün oluşumuna dayanak oluşturduğundan, bu işlemler nedeniyle tapu kütüğünde oluşacak yanlışlıklar nedeniyle doğacak zararlar da TMK'nın 1007. maddesi kapsamındadır. Devletin sorumluluğu kusursuz sorumluluk niteliğinde olup, tapu siciline bağlı çıkarların ve mal varlığına ilişkin (Ayni) hakların, yanlış tescil sonucu sicile güven ilkesi yönünden değişmesi ya da yitirilmesi, bu haklardan yoksun kalınması temeline dayanır. Çünkü sicillerin doğru tutulmasını üstlenen Devlet, sicillerdeki yanlış kayıtlardan doğan zararları ödemeyi de üstlenmektedir. Dayanaksız ya da hukukî duruma uymayan kayıtlar düzenlemek, taşınmazın niteliğinde yanlışlıklar yapmak da aynı kapsamda düşünülmüştür.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. Zararın meydana geldiği tarihe göre, tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Taşınmazın niteliği arazi ise, net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Bu bilgiler ışığında somut olaya bakıldığında davalıya ait taşınmazın tapu kaydının, Asliye Hukuk Mahkemesinin 13/05/2004 gün 2004/37-126 sayılı kararı ile orman sınırı içinde kaldığı gerekçesiyle iptal edildiği, iptal kararı temyiz edilmeksizin 15/07/2004 tarihinde kesinleştiği, her ne kadar Devlet Ormanlarının özel mülkiyete konu olması mümkün değil ise de, arazi kadastrosu sırasında taşınmazın gerçek kişi adına tespit gördüğü ve tapu kütüğünün gerçek kişiler adına oluşturulduğu, daha sonra satış ile davacıya kadar el değiştirdiği, bu şekilde tapu sicili hatalı olarak tutulduğundan, TMK'nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacının gerçek zararının tazmininin gerektiği anlaşılmaktadır.
Hal böyle olunca, tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği 17.04.1998 gün 1996/3-1 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararı ve Bakanlar Kurulunun 28.02.1983 gün 1983/6122 sayılı kararı gözetilmek suretiyle belirlenmelidir. Belirlenen nitelik arazi ise, değerlendirme tarihi olan tapu kaydının iptaline ilişkin mahkeme kararının kesinleşme tarihi itibariyle net gelir metodu yöntemi ile, taşınmazın niteliği arsa ise, değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Bu nedenle, yapılacak keşifte, taşınmazı ve geniş çevresini gösteren fotoğrafların çektirilerek dosya arasına konulması ve niteliğinin belirlenmesine ilişkin hâkim gözleminin keşif zaptına yazıldıktan sonra mahkemece taşınmazın niteliği arsa olarak belirlenir ise, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihi olan 15/07/2004 tarihinden önce ve yakın
- 3 -
2015/2535 - 2016/5846
zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren, emsal ile dava konusu taşınmazların eksik ve üstün yönlerinin karşılaştırıldığı rapor alınması, somut alınan emsal ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporu da denetlenerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi,
Taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmazlara yönelik olarak, sulu olup olmadıkları, yerleşim alanlarına uzaklıkları, iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmazlar üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazların değeri, iptal kararının kesinleştiği 15/07/2004 tarihine göre hesaplanmalı, taşınmazların varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre hesaplattırılmalı, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazların zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararları saptanması gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak verilen karar usûl ve kanuna aykırıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı Hazine vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA 18/05/2016 tarihinde oy çokluğuyla ile karar verildi.
(Muhalefet)
MUHALEFET YAZISI
Her ne kadar Devlet Ormanları özel mülkiyete konu olamaz ise de arazi kadastrosu sırasında taşınmaz gerçek kişi adına tespit ve tescil edildiğinden davacı tarafından resmî senetle satın alınan taşınmazın daha sonra orman olduğundan bahisle tapu kaydının iptal edilmesi nedeniyle uğradığı zararın tazmini gerekir. Mahkemece taşınmazı arsa olarak nitelendiren ve emsal kıyaslaması yoluyla belirlenen değerin tazminat olarak tahsiline karar verilmiş, karar Dairemizin sayın çoğunluğu tarafından yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur.
Dava sebebi olan 182 parsel sayılı taşınmaz 3500 m² tarla niteliği ile 1961 yılında belgesi olmadan zilyetlik nedeniyle Ali Şirin adına tespit edilmiş, Ali mirasçılarından davacı
1.500.000.-TL'ye 01.02.1993 tarihinde satın almıştır. Yörede 9.12.1992 tarihinde yapılan orman kadastrosu sırasında taşınmazın orman sınırları içine alındığı, davacı tarafından yasal 10 yıllık süre içinde bu işleme karşı dava açıldığı, yapılan yargılamadaki bilirkişi raporlarına göre taşınmazın 1959 yılı basımı memleket haritasında yeşil renkli orman alanında kaldığı, fiilen de eğimi ve bitki örtüsü itibariyle orman olduğu anlaşıldığından bu davası reddedilmiş, karar 27.11.2011 tarihinde onanarak kesinleşmiş, bilahare, davacı adına olan tapu kaydı Sapanca
- 4 -
2015/2535 - 2016/5846
Asliye Hukuk Mahkemesinin 13.05.2004 tarihli kararı ile iptal edildikten sonra davacı tazminat talebinde bulunmuştur.
Davacının özel mülkünün bedeli ödenmeksizin elinden alınması nedeniyle uğradığı zararın tazmini gerektiği kuşkusuzdur. Ancak, davacı tarafından taşınmazın satın alındığı tarihte tapu kaydı üzerinde orman olduğuna ilişkin herhangi bir şerh bulunmamaktadır. Ne var ki, davacı satın almadan önce yapılan ve ilân edilen orman kadastrosu nedeniyle taşınmaz o tarihte orman sınırları içinde kalmaktadır. Nitekim davacı satın aldığı taşınmazın orman sınırları içine alınması nedeniyle çeşitli davalar açmış, açtığı davalar reddedilmiş ve davacı bu taşınmaz üzerinde herhangi bir tasarrufta bulunmamıştır. Büyük kısmı orman ağaçlarıyla, kalanı çalı ile kaplı, %35 eğimli, 1/5000 ölçekli imar planında orman alanında kalan bir taşınmazdır.
Bu taşınmazın tapu kaydının iptali nedeniyle davacının zararı nedir? Başka deyişle, mal varlığındaki eksilmenin parasal karşılığı nedir? Orman olduğu veya kıyı kenar çizgisi içerisinde kalan kumsal olduğu gerekçesiyle tapu kaydı iptal edilen taşınmazların değeri ne şekilde belirlenmelidir? Tapu kayıtları iptal edilmeden önce taşınmazlar malikleri veya ilgilisi tarafından herhangi bir şekilde kullanılmakta ise bu kullanıma göre niteliği belirlenerek değer takdiri mümkündür. Ancak, somut olayda olduğu gibi, %35 eğimli orman bitkisi ile kaplı arazinin niteliğinin arsa olarak emsal kıyası ya da tarla olarak gelir metoduna göre değer takdiri yapılmasına zorlamak hakkaniyete uygun olmamaktadır. TMK'nın 1007. maddesi uyarınca ödenecek tazminatın hesabında Kamulaştırma Kanununda belirlenen ilkelerin uygulanması farklı hukukî kurumlar olması nedeniyle kanaatimce uygun değildir. Zira, kamulaştırmada, oluşumu ve kazanımı hiçbir şekilde tartışma götürmeyen hukuken geçerli tapu kayıtları iptal edilerek mülkiyet hakkı elinden alınan kişinin mülkünün bedeli ödenmek suretiyle elinden alınması sözkonusudur. Bu nitelikte bir mülk serbest piyasa koşullarında da alım satıma tâbidir.
Ancak, kıyı kenar çizgisi olarak belirlenen hattan içeride kalan kumsal niteliğindeki ya da taa en başından beri orman olduğu için hukuken özel mülkiyete konu olamayacak bir yer hakkında oluşan tapu kaydının sonradan iptal edilmesi nedeniyle uğranılan zararın hesabı farklı olmalıdır. Maliki tarafından kullanılmayan bu nitelikteki yerlere tarım arazisi olarak gelir yöntemiyle değer takdiri doğru değildir. Zira, orman ağaçları ile kaplı ve yüksek eğimli olması ya da kumluk olması nedeniyle ziraat yapılması mümkün değildir. Arsa olarak nitelendirmek ve emsal kıyası da imar uygulaması yapılamayacağından mümkün görünmemektedir. O nedenle, eğer bu taşınmazlara, ilkesel olarak tarım arazisi veya arsa olarak nitelemek suretiyle değer takdir edilecekse, tazminatın AİHM'nin kararlarında da belirtildiği üzere makul olması ve denkleştirme yapılması kanaatindeyim. Devletin tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan sorumlu olduğu kuşkusuzdur. Hazinenin sorumluluktan kurtulması için kurtuluş kanıtı sunma imkanı kabul edilmemiştir. Bu nedenle, tazminatın denkleştirilmesi hakkaniteye uygun bir çözüm getirecektir.
Öte yandan, hukuken veya fiilen arsa veya tarım arazisi olarak nitelenmesi mümkün olmayan taşınmaz maliklerinin zararının hesaplanarak mağduriyetlerinin giderilmesi, zararının belirlenmesi gerekmektedir. Burada en belirgin zararı iktisap sırasında ödediği bedeldir. Zararı taşınmazı temlik ederken ödediği bedelin güncellenmesi suretiyle giderilebilir. Somut olayda olduğu gibi, aradan uzunca bir zaman geçmiş ise veya tapudaki bedelin muvazaalı olduğu kanıtlandığı takdirde, taşınmazın mevcut niteliği, yüzölçümü, kıymetini etkileyecek bütün nitelik ve unsurları, her bir unsurun ayrı ayrı değerleri, varsa vergi beyanı, resmî veya özel makamlarca yapılmış kıymet takdirleri, mahallî rayiçler, emsal olabilecek satışlar, taşınmazın edinimi sırasında ödenen bedel veya harcanan emek de gözetilmek suretiyle ekolojik dengenin korunması için devletlerin, kurumların ve kişilerin yükümlülükleri de dikkate alınarak uygun bir tazminata hükmedilmesi gerektiği düşüncesindeyim. Yukarıda açıkladığım şekilde bir değer takdirine işaretle hükmün bozulması gerekirken, yazılı şekilde bozulmasına dair sayın çoğunluğun gerekçesine katılmıyorum.
Full & Egal Universal Law Academy