MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi dosya tarafları tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacılar vekili 03/11/2014 harç tarihli dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin Binkılıç mahallesi, 2321 parsel sayılı taşınmazı 2005 yılında satın aldıklarını, ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/398 Esas sayılı dosyasında dava konusu taşınmazın 5278,51 m²'lik kısmının orman olduğu gerekçesiyle tapusunun iptaline karar verildiğini, verilen kararın Daire onaması ile 06/04/2012 tarihinde kesinleştiğini, davacıların iyi niyetli olduğunu, kanun gereği sicillerin doğru tutulmasında Devletin sorumlu olduğunu ileri sürerek fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla 1.000,00 TL tazminatın mahkeme kararının kesinleştiği 06/04/2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı taraftan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davacı vekili 04/12/2015 tarihinde harçlandırdığı ıslah dilekçesi ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 173273,67 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte, bu taleplerinin kabul edilmemesi halinde 153258,56 TL tazminatın tapu kaydının iptaline ilişkin kararın kesinleşme itibaren faiziyle birlikte davalıdan alınarak müvekkillerine hisseleri oranında ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece yapılan yargılama sonunda; davanın kabulüne, 153.258,56 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm dosya taraflarınca temyiz edilmiştir.
Dava 4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesi uyarınca tazminat istemine ilişkindir.
Dosya kapsamından 1982 yılında yapılan genel arazi kadastrosu sırasında 2321 parsel sayılı 8200 m² yüzölçümündeki taşınmazın tapu kaydı uygulanarak tarla niteliği ile ... adına tespit ve tescil edildiği, 11/01/2005 günü davacılar tarafından satın alındığı, Orman Yönetimi tarafından açılan dava sonucu ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/398 E. - 2011/260 K. sayılı kararıyla 5278,51 m² yüzölçümlü kesiminin orman kadastrosu sınırları içinde kaldığı gerekçesiyle tapu kaydının iptaline dair verilen kararın daire onamasından geçerek 06/04/2012 tarihinde kesinleştiği, hükmün 30/07/2013 tarihinde infaz edildiği, orman olmayan 2921,49 m² kısmın aynı parselde kaldığı, orman olan kısmın ise 3030 parsel sayılı taşınmaz olduğu, yörede 2014 yılında 3402 sayılı Kadastro Kanununun 22/2-a maddesi uyarınca yapılan uygulama kadastrosu sırasında eski 2321 parsel sayılı 2921,49 m² yüzölçümündeki taşınmazın 225 ada 2 parsel numarasıyla 2770,70 m² yüzölçümlü olarak, eski 3030 parsel sayılı 5278,51 m² yüzölçümündeki taşınmazın 225 ada 1 parsel sayısıyla 5198,73 m² yüzölçümlü olarak 23.05.2014 tarihinde tescilinin yapıldığı, eldeki davanın 03/11/2014 tarihinde açıldığı anlaşılmıştır.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. 4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Zararın meydana geldiği tarihe göre de tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Değerlendirme tarihi itibariyle taşınmazın niteliği arazi ise net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3 E. - 1998/1 K. sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Bu hususlar belediye başkanlığından ve su ve elektrik idarelerinden ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın değerlendirme tarihinde (tapu iptali ve tescil davalarının kesinleştiği tarihte) arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır.
Mahkemece taşınmazın arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan ... payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmaza ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi, tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazın değeri, tapu iptali ve tescil kararının kesinleştiği tarihe göre hesaplanmalı, taşınmaların varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazın zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerekmektedir .
Somut olaya gelince; ormanlar özel mülkiyete konu olamayacak ise de; tapu kütüğünün gerçek kişi adına oluşturulduğu, bu şekilde tapu sicili hatalı olarak tutulduğundan, TMK'nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacının gerçek zararının karşılanması gerektiği kuşkusuzdur. Mahkemece değerlendirme tarihi olarak taşınmazın tapu kaydının iptaline ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği 2012 yılının alınmasında da bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Ne var ki, 16.04.2015 havale tarihli inşaat, ziraat bilirkişi ve mülk bilirkişi tarafından düzenlenen ortak raporda taşınmazın arazi niteliğinde olduğu saptanarak 2014 yılında yapılan yenileme çalışmasından sonraki yüzölçümü olan 5198,73 m² yüzölçümlü taşınmazın 2012 yılına göre değerinin 153.258,56 TL olduğu ve değerini etkileyebilecek objektif değer artış unsuruna rastlanmadığı bildirilmiş ve bu rapor hükme esas alınmış ise de taşınmazın mahkeme kararı ile 5278,51 m² yüzölçümlü kesiminin tapu kaydının iptaline karar verildiği, hükmün 06/04/2012 tarihinde kesinleştiği anlaşılmakla mahkemece tapusu iptal edilen 5278,51 m² yüzölçümlü taşınmaza ilişkin tapu sahibinin oluşan gerçek zararının saptanması gerekirken yenilemeden sonraki yüzölçümü olan 5198,73 m² taşınmazın değerinin belirlenmesi yerinde olmadığı gibi davacılar dava dilekçesi ile; adlarına kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali nedeni ile uğradıkları zararının tazmini için fazlaya dair haklarını saklı tutarak 1000,00.-TL talepli tazminat davası açtıkları, bu bedelin taşınmazla ilgili tapu iptal kararının kesinleşme tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istedikleri, yargılama sırasında sundukları ıslah dilekçesinde ise; öncelikle bilirkişi raporunda dava tarihi için belirlenen değer olan 173273,67-TL’nin dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline, bu talepleri kabul edilmezse raporda tapu iptal kararının kesinleşme tarihi için belirlenen değer olan 153258,56.-TL'nin tapu iptal kararının kesinleştiği tarihten yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmişler, mahkemece zararın doğduğu tarih olan tapu iptal kararının kesinleştiği tarihteki değere hükmedilmesine ve davacıların dava ve ıslah dilekçesi ile açıkça tapu iptal kararının kesinleştiği tarihten faiz istemelerine rağmen dava tarihinden işleyecek faize hükmedilmesi de doğru görülmemiştir. Bu haliyle mahkemece verilen karar yerinde değildir.
Ayrıca, hükme esas bilirkişi raporuna karşı davacı vekilince sunulan 27.04.2015 tarihli bilirkişi raporuna itiraz dilekçesinde davacı vekili; taşınmazın arsa vasfında olduğunu, dilekçesi ekindeki parsel sorgulama ekranı çıktısında da görüldüğü üzere taşınmazın hemen yakınında 52 villa bulunduğu ve taşınmazın bu alana bitişik konumda olduğunu, bu nedenle yol su elektrik gibi sosyal imkanlardan yararlandığını ileri sürmüş, değer artış oranının hesaplanması gerektiğini belirtmiş iken mahkemece davaya konu taşınmazın eski 3030 parsel ( yeni 225 ada 1 parsel) sayılı taşınmaz olduğu hususu nazara alınmadan değerlendirme tarihindeki imar durumu, meskun sahada olup olmadığı belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, yararlanıyorsa hangilerinden yararlanıp yararlanmadığına ilişkin tüm yazışmalar 2321 parsel
sayılı taşınmaza ilişkin yapılmış, dava konusu taşınmaz olan eski 3030 sayılı parsel (yeni 225 ada 1 parsel) sayılı taşınmaz hakkında taşınmazın niteliklerini belirlemeye yönelik olarak yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda bir araştırma ise yapılmamıştır.
Bu durumda, davaya konu taşınmazın niteliğinin ve değerinin yönetimine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.
Hal böyle olunca, çekişmeli taşınmazın iptale karar verilen 5278,51 m² yüzölçümlü kesiminin zararın doğduğu 06/04/2012 tarihinde yukarıda açıklanan Bakanlar Kurulu kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu kararı çerçevesinde arsa yahut arazi vasfında olup olmadığı yeniden araştırılmalı, taşınmazın bu ilkelere göre arsa niteliğinde olduğunun belirlenmesi halinde emsal incelemesi ve kıyaslaması yöntemiyle, arazi niteliğinde olduğunun saptanması halinde ise tarımsal gelir metoduna göre 06.04.2012 tarihindeki gerçek değeri, 6754 sayılı Bilirkişilik Kanununun 11. maddesine uygun olarak yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle varsa üzerinde bulunan yapıların Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle tespit edilmeli, emsal satış yöntemine göre zarar belirlenecek ise taraflarca gösterilecek veya bilirkişi kurulu tarafından resen belirlenecek emsaller arasından, değerlendirme tarihine yakın zamanda, gerçek satışlara ait taşınmazların resmi satış tablosu getirtilmeli, imar parsellerine yakın olup olmadığı, kadastro veya imar parseli niteliğinde olup olmadığı, ... düşülmesi gerekip gerekmediği araştırılmalı, çekişmeli taşınmazın konumunun, emsal taşınmaz ve çevredeki yakın imar parselleri ile birlikte kroki üzerinde gösterildiği, denetime imkan veren rapor hazırlattırılmalı ve oluşacak sonuca göre hüküm kurulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; dosya taraflarının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 05/11/2018 günü oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy