MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Hazine tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili 21/11/2014 harç tarihli dava dilekçesi ile; davacının davaya konu ..., ... Mah. 18598 ada 6 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, 06/02/1997 tarihinde ... 3. İcra Müdürlüğünün 1997/758 Esas sayılı takip dosyasında davacı ile hiçbir ilgisi olmayan başka bir ... aleyhine takip yapıldığını, ödeme emrinin 07/02/1997 tarihinde adres kapalı olduğundan muhtara tebliğ edilmesine rağmen, borçlunun ödeme emrinden haberdar olup 13/02/1997 tarihinde dosyaya mal beyanı dilekçesi vererek ..., ..., ..., 26345 ada 1 sayılı parseldeki arsa hissesini beyan ettiğini, ancak icra müdürlüğü tarafından hiçbir araştırma yapılmadan beyan edilen arsaya haciz koymayıp elden takipli yazı ile davacının maliki olduğu ... mahallesi 18598 ada 5 ve 6 parsel sayılı taşınmazlara haciz konulduğunu, haciz yazısında kimlik bilgileri bulunmadığından ve tapu müdürlüğünce bu husus araştırılmadan haczin tapu kaydına işlendiğini, 07/07/1997 tarihli kıymet takdiri raporu ile her iki arsa için ayrı ayrı 108.000,00 TL olmak üzere toplam 216.000,00 TL kıymet takdir edildiğini, ... 22. İcra (satış) Müdürlüğünün 20/01/1998 tarihli açık artırma ilanı ile söz konusu yerin 16/03/1998 tarihinde açık artırma ile satılacağının ilan edildiğini, açık artırmada 6 sayılı parselin ...'ya ihale edildiğini, tüm bu hususlardan davacının taşınmazını satmak istediğinde haberdar olduğunu, bunun üzerine ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/504 E. - 2012/92 K. sayılı dosyası ile tapu iptali ve tescil davası açtıklarını, mahkemenin 06/11/2012 tarihli kararında 5 sayılı parselin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, 6 sayılı parselin ise üçüncü kişi ...'ın iyi niyetli görüldüğünden bu parsel yönünden davanın reddine karar verildiğini, karar kesinleştiğinden 6 sayılı parsel yönünden davacının Devletin kusursuz sorumlu olduğu bir zarara uğradığını ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 20.000,00 TL taşınmaz bedeli ile dava yargılama gideri, avukatlık ücreti, emlak vergilerinden oluşan şimdilik 1.000,00 TL tazminatın dava tarihinden işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, daha sonra 03/02/2016 tarihinde harçlandırdığı dilekçesiyle, taşınmaz değeri yönünden 32400,00 TL, masraf yönünden ise 3268,45 TL olarak davasını ıslah etmiş, tazminat miktarına dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesini talep etmiştir.
Davalı Hazine vekili cevap dilekçesinde zamanaşımı def 'inde bulunmuş ayrıca davanın tümü ile reddini savunmuştur.
Mahkemece yapılan yargılama sonucu davanın kabulü ile; 32400,00 TL taşınmaz bedeli tazminatının 21/11/2014 tarihinden ve icra dosyasına ödenen 3268,45 TL bedelin de ödeme tarihinden işleyen yasal faizi ile birlikte tahsilde tekerrür olmaksızın davalıdan alınıp davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı Hazine tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, TMK'nın 1007. maddesi uyarınca Devletin sorumluluğundan kaynaklanan tazminat davasıdır.
Dosya kapsamından; dava dışı ... ... tarafından dava dışı ... aleyhine ... 3. İcra Müdürlüğünün 1997/758 Esas sayılı dosyası ile toplam 127.875.000 TL'nin tahsili talebi ile kambiyo senetlerine mahsus icra takibine geçildiği, borçlunun 13.02.1997 havale tarihli mal beyanı dilekçesine ekli nüfus cüzdanı fotokopisine göre ... ve ...'dan olma, 20.10.1958 doğumlu, ... ili, ... ilçesi, ...mah/köyü nüfusuna kayıtlı olduğu, mal beyanı olarak da ... ilçesi, ... 26345 ada 1 parsel sayılı taşınmazı bildirdiği, ancak alacaklı vekilinin 19.02.1997 tarihli talebine istinaden ... 3. İcra Müdürlüğünce ... ili, ... ilçesi, 18598 ada 5 ve 6 parsel sayılı taşınmazların borçlu adına kayıtlı olması halinde tapu kayıtlarına haciz konulması için ... Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazıldığı, müzekkerede borçlunun kimlik bilgilerinin yer almadığı, ... Tapu Müdürlüğünün 27.02.1997 tarih 691 sayılı cevabi yazısı ile ... oğlu ... adına kayıtlı taşınmazların tapu kayıtlarına haciz şerhi konulduğunun bildirildiği, yine alacaklı vekilinin talebi üzerine ... Gayrimenkul (22). ...ş İcra Müdürlüğünün 1997/438 Esas sayılı dosyası üzerinden taşınmazların satış işlemlerinin başlatıldığı, 103 davet kağıdının borçluya TK'nın 35. maddesine göre tebliğ edildiği, dava konusu 18598 ada 5 parsel sayılı taşınmazın 322.000.000 TL'ye ...'a, 18598 ada 6 parsel sayılı taşınmazın ise 151.000.000 TL'ye...'ya ihale edildiği, ihalenin feshi davası açılmadığından 18598 ada 5 parsel sayılı taşınmazın 22.04.1998 tarihinde ... adına, 18598 ada 6 parsel sayılı taşınmazın ise 29.03.2000 tarihinde... adına tescil edildiği,... tarafından 11.04.2000 tarihinde ...'e, ... tarafından da 15.10.2007 tarihinde ...’a satışının yapıldığı, davacı tarafından 04/05/2011 günü taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile adına tescili istemiyle açılan dava sonunda ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 06.11.2012 gün ve 2011/504-292 sayılı karar ile mahkemece 18598 ada 5 parsel sayılı taşınmazın halen davalı ... adına tapuda kayıtlı olduğu, 18598 ada 6 parsel sayılı taşınmaz maliki...'nın taşınmazı 11.04.2000 tarihinde ...'e sattığı, ...'in de 15.10.2007 tarihinde taşınmazı davalı ...'a satışı suretiyle devrettiği, dayanak kayıtlara göre dava konusu taşınmazların gerçek malikinin ... ve Hanife'den olma, 07.09.1949 doğumlu, ... ili, ... ilçesi,... mah/köy nüfusuna kayıtlı ... olduğu halde, borçlu ... malikmiş gibi ... 3. İcra Müdürlüğü ve akabinde gayrimenkul satış icra müdürlüğünce işlemler yapıldığından davalılardan ... ve dava dışı... adına yapılan tescillerin yolsuz tescil olduğu, bu nedenle iptali gerektiği, ancak dava konusu 18598 ada 6 parsel sayılı taşınmazın... tarafından ...'e, ... tarafından da davalı ... satışının yapıldığı, ...'ın TMK'nın 1023. maddesinde düzenlenen iyiniyetli üçüncü kişi olduğu ve aksinin davacı tarafından ispat edilemediği gerekçesi ile davalılardan ... yönünden davanın reddine, davalılardan ... yönünden davacının davasının kabulü ile 18598 ada 5 parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiş, hüküm Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2013/1142 E. - 16678 K. sayılı kararı ile 26/11/2013 günü onanmış, tarafların kararın düzeltilmesi talebi ise 11/09/2014 günü reddedilerek kesinleşmiş, davacı tarafından eldeki dava ise 21/11/2014 günü açılmıştır.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının
belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. 4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Zararın meydana geldiği tarihe göre de tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Değerlendirme tarihi itibariyle taşınmazın niteliği arazi ise net gelir metodu yöntemi ile arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3 E. - 1998/1 K. sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Bu hususlar belediye başkanlığından ve su ve elektrik idarelerinden ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın değerlendirme tarihinde (tapu iptali ve tescil davalarının kesinleştiği tarihte) arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır.
Mahkemece taşınmazın arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan ... payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise .. Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmaza ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi, tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate
alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazın değeri, tapu iptali ve tescil kararının kesinleştiği tarihe göre hesaplanmalı, taşınmaların varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazın zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerekmektedir .
Somut olaya gelince; davacıya ait dava konusu 18598 ada 6 parsel sayılı taşınmazın tapu müdürlüğündeki memurların hatalı ve özensiz işlemleri nedeniyle tapu kaydına haciz şerhi konulmuş ve ... Gayrimenkul (22). ...ş İcra Müdürlüğünce ihale yoluyla satılması nedeniyle davacının zararının oluştuğu, zararın tapu dairesinde yapılan işlemden kaynaklandığı anlaşılmakla tehlike sorumluluğuna dayalı kusursuz sorumluluk şeklinde düzenlenen TMK’nın 1007. maddesi uyarınca Hazinenin tazminat ödemekle sorumlu tutulmasında isabetsizlik bulunmamaktadır. Davacının zararı, tapu iptaline ilişkin açtığı davanın reddine dair kararın kesinleştiği 11/09/2014 tarihinde oluşmuş olup, mahkemece bu tarihin değerlendirme tarihi olarak esas alınması gerekmektedir.
Ne var ki, mahkemece mahallinde keşif yapılmamış, kesinleşen tapu iptaline ilişkin ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/504 E. - 2012/92 K. sayılı dosyasında rapor düzenleyen İnşaat Mühendisi bilirkişi ... Kılınçaslan’dan taşınmazın dava tarihi olan 21/11/2014 itibariyle m² değerinin 300 TL olduğuna ilişkin 04/08/2015 tarihli raporun alınması ile yetinilmiş, ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/504 Esas sayılı dosya kapsamı ve bilirkişi tarafından dosyaya sunulan 08/10/2012 tarihli rapor içeriğinin incelenmesinde ise taşınmazın arsa olduğu kabul edilerek "serbest piyasa rayiçleri" gözönünde bulundurularak değer tespitinin yapıldığı mahkemece yukarıda belirtilen şekilde dava konusu taşınmazın niteliğinin tespit edilmediği eldeki dosyada da gerekli araştırmanın yapılmadığı görülmüştür.
Bu hali ile davaya konu taşınmazın niteliğinin ve değerinin yöntemine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.
Tüm bu nedenlerle çekişmeli taşınmazın tapu iptaline ilişkin açtığı davanın reddine dair kararın kesinleştiği 11/09/2014 tarihinde yukarıda açıklanan Bakanlar Kurulu kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu kararı çerçevesinde arsa yahut arazi vasfında olup olmadığı araştırılmalı, taşınmazın bu ilkelere göre arsa niteliğinde olduğunun belirlenmesi halinde emsal incelemesi ve kıyaslaması yöntemiyle, arazi niteliğinde olduğunun saptanması halinde ise tarımsal gelir metoduna göre 11/09/2014 tarihindeki gerçek değeri, 6754 sayılı Bilirkişilik Kanununun 11. maddesine uygun olarak yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle varsa üzerinde bulunan yapıların Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle tespit edilmeli, emsal satış yöntemine göre zarar belirlenecek ise taraflarca gösterilecek veya bilirkişi kurulu tarafından resen belirlenecek emsaller arasından, değerlendirme tarihine yakın zamanda, gerçek satışlara ait taşınmazların resmi satış tablosu getirtilmeli, imar parsellerine yakın olup olmadığı, kadastro veya imar parseli niteliğinde olup olmadığı, ... düşülmesi gerekip gerekmediği araştırılmalı, çekişmeli taşınmazın konumunun, emsal taşınmaz ve çevredeki yakın imar parselleri ile birlikte kroki üzerinde gösterildiği, denetime imkan veren rapor hazırlattırılmalı ve oluşacak sonuca göre hüküm kurulmalıdır.
Kabule göre de; temyiz edenin sıfatı nazara alındığında davacı yanın masraf talebine ilişkin kurulan hüküm miktar yönünden yerinde ise de davacı yanca bu talep kalemine ilişkin olarak dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsile karar verilmesi talep edilmiş iken faizin ödeme tarihinden başlatılması yerinde olmamıştır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı Hazinenin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA 22/04/2019 günü oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy