MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili, 08/05/2014 harç tarihli dava dilekçesi ile; ... ili, ... ilçesi, ... mevkii, 1134 nolu parsel ile ... ili, ... ilçesi, Merkez mahallesi, ... mevkii 544 parselde kayıtlı taşınmazların ... sınırları içerisinde bulunduğu ileri sürülerek açılan dava sonunda ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/331 Esas sayılı dosyası ile müvekkilinin 1/6 hissenin bulunduğu tapuların iptal edildiğini ve kararın kesinleştiğini, Türk Medeni Kanununun 1007. maddesinde, tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan devletin sorumlu olduğunun düzenlendiğini belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 20.000.-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davacılar ... ve arkadaşları vekilince ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesine sunulan 13/02/2015 harç tarihli dava dilekçesi ile; müvekkillerinin tapusu iptal edilen ... ili, ... ilçesi, ... mevkii, 1134 nolu parsel ile ... ... Merkez mahallesi, Kayalıbağ mevkii 3 pafta 544 parselde kayıtlı taşınmazların hissedarı olduğunu belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 20.000.-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesi talepli olarak açtıkları dava eldeki dava ile birleştirilmiştir.
Davacılar vekili 08/03/2016 tarihinde harçlandırdığı dilekçesiyle, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, bilirkişi raporları doğrultusunda taşınmazların tapu kaydının iptaline ilişkin kararın kesinleşme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte dava değerini 20.000.-TL’den 523.422,58.-TL’ye yükselterek ıslah etmiştir.
Mahkemece, davanın kabulü ile, 523.422,58.-TL tazminatın 07/04/2008 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacılara hisseleri nispetinde ödenmesine karar verilmiş, hüküm davalı ... tarafından temyiz edilmiştir.
Dava dilekçesindeki açıklamaya göre dava, 4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesine göre açılan tazminat istemine ilişkindir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; ... ilçesi, ... mevkiinde bulunan 1134 parsel sayılı 2.300,00 m2 yüzölçümlü tarla cinsli taşınmaz ile ... ilçesi, Kayalıbağ mevkiinde bulunan 544 parsel sayılı 5.600,00 m2 yüzölçümlü kestanelik cinsli taşınmazın davacıların mirasbırakanı adına tapuda kayıtlı iken ... Yönetimi tarafından açılan dava üzerine ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 22/01/2008 gün ve 2006/331 E. - 2008/22 K.
sayılı ilâmıyla tapu kaydının iptal edilip ... niteliği ile Hazine adına tescil edildiği, temyiz edilmeksizin 19/03/2008 tarihinde kesinleştiği, davacı ...'in 08/05/2014, birleşen dosyada davacılar Banu Sezgin ve arkadaşlarının ise 13/02/2015 tarihinde davayı açtıkları anlaşılmaktadır.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. 4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Zararın meydana geldiği tarihe göre de tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Değerlendirme tarihi itibariyle taşınmazın niteliği arazi ise net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3 E. - 1998/1 K. sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Bu hususlar belediye başkanlığından ve su ve elektrik idarelerinden ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın değerlendirme tarihinde (tapu iptali ve tescil davalarının kesinleştiği tarihte) arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır.
Mahkemece taşınmazın arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan ... payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmaza ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili belediye başkanlığı emlak vergi dairesinden istenip, dava
konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporunun da denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi, tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazın değeri, tapu iptali ve tescil kararının kesinleştiği tarihe göre hesaplanmalı, taşınmazların varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazın zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerekmektedir.
Somut olaya gelince; mahkemece davacıların mirasbırakanı adına tapuda kayıtlı taşınmazların tapu kaydının ... olduğu gerekçesi ile iptal edilmesinden kaynaklı tazminat isteminin haklı olduğu düşünülerek karar verilmesinde isabetsizlik yoktur. Ancak, birleştirme kararı verilse dahi her bir dava bağımsız dava olma özelliğini korumaktadır. Bu nedenle asıl ve birleştirilen davaların her biri yönünden 6100 sayılı HMK'nın 297. maddesine uygun şekilde ayrı ayrı hüküm kurulması gerekirken mahkemece bu yön gözetilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
Bunun yanı sıra; davacı yanın tazminat hakkının kapsamını belirleyebilmek adına, tazminat istemine dayanak yapılan taşınmazlarla ilgili verilen tapu iptal kararının kesinleştiği tarih olan 19/03/2008 itibari ile arsa mı arazi mi vasfında olduğunun araştırılması, taşınmaz arazi vasfında ise gelir metodu yöntemi, arsa ise emsal metodu kullanılarak değerinin belirlenmesi gerekir.
Dosya kapsamında ... Belediyesi fen işleri müdürlüğü’nün 13/11/2014 tarihli cevabında “taşınmazların imar durumu bulunmamaktadır, belediye hizmetlerinden yararlanmaz” denilmiş iken ... Belediye Başkanlığının 13/01/2015 tarihli cevabında “1134 parsel tapu iptal kararının kesinleştiği 19/03/2008 tarihi itibariyle küçük bir kısmı imar planı dışında kalmakta, geri kalan kısmı ise imar planında ayrık nizam 2 kat, TAKS:0,35, KAKS:0,70tir. Parselin bir kısmı planda yola gitmektedir. Kadastral parseldir, çöp toplama vs hizmetlerden yararlanmaz. 544 parsel ise aynı tarih itibariyle büyük bir kısmı karayollarının yolu üzerinde kalmakta, geri kalan kısmı inşaata uygun olmayan alanda kaldığından park olarak planlanmıştır. Kadastral parseldir, çöp toplama vs hizmetlerden yararlanmaz.” denilmiştir. Bu hali ile belediye tarafından verilen cevaplar arasında çelişki bulunmakta olup davaya konu taşınmazların niteliğinin ve değerinin yöntemine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.
Ayrıca, davacıların zararı, tapu iptal kararının kesinleştiği 19/03/2008 tarihinde oluşmuş olup, mahkemece bu tarihin değerlendirme tarihi olarak esas alınması gerekirken hükme dayanak yapılan bilirkişi raporlarında; çekişmeli taşınmazların arsa niteliğinde olduğu belirtilerek emsal incelemesi ve endeks uygulaması yapılarak dava tarihindeki değeri belirlenmiştir. Davaya konu taşınmazların arsa vasfında olduğu belirlense dahi taşınmazın değerini belirlemeye yönelik olarak incelenecek emsallerin değerlendirme tarihi olan 19/03/2008 tarihinden önceki tarihlere ait özel amacı olmayan satışlar olması gerekirken bilirkişilerce incelenen emsallerin satış tarihleri 2012-2013-2014 yıllarına ilişkindir.
Hal böyle olunca, çekişmeli taşınmazların tapu iptali ve tescil davasının kesinleştiği 19/03/2008 tarihinde yukarıda açıklanan Bakanlar Kurulu kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu kararı çerçevesinde arsa vasfında olup olmadığı yeniden araştırılmalı, taşınmazların bu ilkelere göre arsa niteliğinde olduğunun belirlenmesi halinde emsal incelemesi ve kıyaslaması yöntemiyle, arazi niteliğinde olduğunun saptanması halinde ise tarımsal gelir metoduna göre tapu iptali tescil davasının kesinleşme tarihindeki gerçek değerleri tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.
Kabule göre de; dava dilekçesinde faiz başlangıç tarihi olarak dava tarihi; ıslah dilekçesinde ise tapu iptaline ilişkin kararın kesinleştiği tarihin belirtilmesine karşın; mahkemece, belirlenen değerin tamamı için tapu iptaline ilişkin kararın kesinleşme tarihinden itibaren faize hükmedilmiş olması da isabetsizdir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA 01/04/2019 günü oy birliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy