MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacılar vekili 18.06.2015 tarihli dilekçe ile; müvekkillerinin paylı malik oldukları ... ili, Merkez ilçesi, ... köyü 11 parsel sayılı 14.700 m2 yüzölçümündeki taşınmazın yapılan 22/2-a çalışmaları sırasında ... mahallesi 7 ada 25 parselde bulunan taşınmazla mükerrer olduğu gerekçesiyle yüzölçümünün 4.522 m2 eksiltilerek 10.178 m2’ye indirildiğini, yenileme çalışmasına karşı açılan davanın ... Kadastro Mahkemesinin 2012/26 E. - 2014/24 K. sayılı ilamıyla reddedildiğini, kararın temyiz edilmeksizin 26.06.2014 tarihinde kesinleştiğini, zararın oluştuğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin haklarını saklı tutup şimdilik 10.000,00.-TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesi istemiyle dava açmıştır. Daha sonra 05.03.2016 tarihli ıslah dilekçesiyle taleplerini 487.359,50.-TL arttırarak toplam 497.359,50.-TL tazminatın dava ve ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsilini istemiştir.
Mahkemece; davalı ... bakımından taraf ehliyeti dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine, davalı Hazine bakımından davanın kabulü ile 10.000,00.-TL'nin dava tarihi olan 18/06/2014 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte ve 487.359,50.-TL'nin ıslah tarihi olan 05/03/2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte olmak üzere bu davalıdan alınarak davacılara ve yasal payları oranında ödenmesine karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, tapu kaydının hatalı tutulması nedeniyle uğranılan zararın, 4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesi uyarınca tazmini istemine ilişkindir.
Yemişlik köyü, 11 parsel sayılı, 14.700 m2 yüzölçümündeki taşınmaz 26.02.1981 tarihinde kesinleşen tapulama işlemi ile dava dışı kişiler adına tespit ve tescil edilmiş, davacı şirket 09.05.2002 tarihinde yapılan satış ile, davacı kişiler 21.06.2005 tarihinde intikal işlemi ile malik olmuşlar, 31.08.2009 tarihinde tapunun beyanlar hanesine yenilemeye tabi olduğuna ilişkin şerh konulmuştur. 09.12.2011 tarihinde ilan edilen 22/2-a çalışmalarında dava konusu eski 11 parselin, yeni 101 ada 16 parselin ... mahallesi ile olan sınırında mükerrerliğin olduğu, ... mahallesinin kadastro yapım yılının daha önce olması nedeniyle ... mahallesi paftasının geçerli kabul edildiği, yüzölçümündeki azalmanın büyük bölümünün bundan kaynaklandığı belirtilerek 10.178,55 m2 yüzölçümü ile tapu kaydındaki malikleri adına tespit edilmiş, davacılar tarafından 22/2-a uygulamasına itiraza ilişkin açılan ... Kadastro Mahkemesinin 2012/26 E. - 2014/24 K. sayılı dosyasında dava reddedilmiş, hüküm temyiz edilmeksizin 26.06.2014 tarihinde kesinleşmiş ve eldeki dava 18.06.2014 tarihinde açılmıştır.
4721 sayılı TMK'nın sorumluluk kenar başlığını taşıyan 1007. maddesinde, "Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder." hükmü yer almakta olup, Hukuk Genel Kurulunun 16.06.2010 gün ve 2010/4 E. - 349/318 K. sayılı kararı uyarınca tapu işlemleri, kadastro tespiti işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden sıralı işlemler olup, tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, bu kayıtlarda yapılan hatalardan TMK’nın 1007. maddesi anlamında Devletin sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Burada Devletin sorumluluğu kusursuz sorumluluktur. Bu işlemler nedeniyle zarar görenler, Medeni Kanunun 1007. maddesi gereğince, zararlarının tazmini için Hazine aleyhine, Borçlar Kanununun 125. maddesinde öngörülen 10 yıllık genel zamanaşımı süresi içinde adlî yargıda dava açabilirler.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir.
4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Dolayısıyla bu tür bir dava, taşınmazların mülkiyetinin yitirilmesine ilişkin iptal ve tescil davasının kesinleştiği tarihten sonra açılabileceğinden, mülkiyetin kaybedildiği tarih itibariyle de taşınmazların değerlerinin tespit edilmesi gerekmektedir.
Zararın meydana geldiği tarihe göre de tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Değerlendirme tarihi itibariyle taşınmazın niteliği arazi ise, net gelir metodu yöntemi ile arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Bu hususlar belediye başkanlığından, su, elektrik idarelerinden ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın değerlendirme tarihinde (tapu iptali ve tescil davalarının kesinleştiği tarihte) arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır.
Mahkemece taşınmazın arsa olarak belirlenmesi halinde, değerlendirme tarihine en yakın emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün
yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan ... payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise ... Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi, tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazların değeri, tapu iptali ve tescil kararının kesinleştiği tarihe göre hesaplanmalı, taşınmazın varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazların zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerekmektedir.
Somut olaya gelince, 11 parsel sayılı taşınmazın kadastro çalışmaları sırasında mükerrer olarak tespit ve tapuya tescil edilmesi sonucu, tapuya iyiniyetle güvenerek bu taşınmazı edinen davacıların, 22/2-a uygulaması ile mükerrerlik nedeniyle taşınmazın yüzölçümünün azaltılması ve 22/2-a uygulamasına itiraza ilişkin açtıkları davanın da reddedilerek kesinleşmesi sonucu oluşan zararlarından dolayı TMK'nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacıların gerçek zararının karşılanması gerektiği kuşkusuzdur. Davacıların zararı, ... Kadastro Mahkemesinin 2012/26 E. - 2014/24 K. sayılı kararının kesinleştiği 26.06.2014 tarihinde oluşmuşsa da eldeki dava kesinleşmeden önce 18.06.2014 tarihinde açıldığından, mahkemece 18.06.2014 tarihi itibariyle taşınmazın niteliğinin ve değerinin belirlenmesi gerekmektedir.
Ancak, mahkemece 11 parselin bir kısım belediye hizmetlerinden yararlanmamasına rağmen arsa mı arazi mi vasfında olduğu net olarak tespit edilmemiş, dava konusu taşınmazın niteliği arsa kabul edilse dahi değerlendirme tarihi olan 18.06.2014 tarihine yakın tarihli özel amacı olmayan emsal satışlara göre değerlendirme yapılarak değer takdiri yapılması gerekirken soyut ifadelerle değer takdiri ile yetinilen rapor hükme esas alınmıştır.
Bu durumda, davaya konu taşınmazın niteliğinin ve değerinin yöntemine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.
Hal böyle olunca, çekişmeli taşınmazın yukarıda açıklanan Bakanlar Kurulu kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu kararı çerçevesinde arsa yada arazi vasfında olup olmadığı yeniden araştırılmalı, taşınmazın bu ilkelere göre arsa niteliğinde olduğunun belirlenmesi halinde emsal incelemesi ve kıyaslaması yöntemiyle, arazi niteliğinde olduğunun saptanması halinde ise tarımsal gelir metoduna göre 18.06.2014 tarihindeki gerçek değeri, 6754 sayılı Bilirkişilik Kanununun 11. maddesine uygun olarak yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu aracılığıyla tespit edilmeli, varsa üzerinde bulunan yapıların ... Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek değeri tespit edilmeli ve ulaşılacak sonuca göre bir hüküm kurulmalıdır.
Kabule göre de; hakkındaki dava usulen reddedilen ... lehine maktu vekalet ücretine hükmedilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA 04/04/2019 günü oy birliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy