MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Hazine tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacılar vekili asıl davada, müvekkillerine ait olan ... ili, ...ilçesi, ... mahallesi 51 sayılı parselin tapulu yerleri olduğu halde, orman olduğu gerekçesiyle açılan dava sonucunda tapu kaydının iptali ile orman niteliğinde Hazine adına tapuya tescil edildiğini, TMK'nın 1007. maddesi gereğince tapu sicillerinin tutulmasından doğan zararlardan Devletin sorumlu olduğunu ileri sürerek, dava konusu parselin müvekkillerin hisselerine denk gelen kısmının değeri olarak 200.000,00.-TL tazminatın dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Birleşen 2015/299 Esas sayılı dosyada davacılar vekili müvekkillerinin hisseli malik olduğu ... mahallesi 51 sayılı parselin tapulu yerleri olduğu halde, orman olduğu gerekçesiyle açılan dava sonucunda tapu kaydının iptali ile orman niteliğinde Hazine adına tapuya tescil edildiğini, TMK'nın 1007. maddesi gereğince tapu sicillerinin tutulmasından doğan zararlardan Devletin sorumlu olduğunu ileri sürerek, dava konusu parselin müvekkillerin hisselerine denk gelen kısmının değeri olarak 10.000,00.-TL tazminatın dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, 16.04.2015 tarihinde dosyaların birleştirilmesine karar verilmiştir
Davacı vekili 09/02/2015 tarihli ıslah dilekçesi ile talep ettikleri tazminat miktarını 720.660,29.-TL'ye artırmış ve ıslah harcını da yatırmıştır.
Mahkemece; davanın kabulüne, 720.660,29.-TL'nin tapu iptaline ilişkin kararın kesinleştiği 02/03/2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı Hazineden tahsili ile davacı tarafa ödenmesine karar verilmiş, hüküm davalı Hazine tarafından temyiz edilmiştir.
Dava,TMK’nın 1007. maddesine dayalı olarak açılan tazminat istemine ilişkindir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; ... mahallesinde bulunan 51 parsel sayılı taşınmazın 1961 yılında yapılan kadastro sonucu 3485 m2 yüzölçümü ve tarla vasfı ile ... adına tespit ve tescil edildiği, 19.10.1994 tarihinde taşınmazın orman sınırı içinde kaldığına dair şerh verildiği, daha sonra Orman Yönetimi tarafından tapu malikinin mirasçılarına karşı açılan dava sonucu ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/211 E. - 2014/248 K. sayılı ilamıyla taşınmazın tapusunun iptali ile orman vasfı ile tesciline karar verildiği, hükmün 02/03/2015 tarihinde kesinleştiği, 04/03/2014 tarihinde asıl davanın, 14.04.2015 tarihinde ise birleşen davanın açıldığı anlaşılmıştır.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerledirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. 4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır.
Ne var ki, eldeki tazminat istemli asıl dava tapu iptal ve tescil kararının kesinleşmesinden önce açılmış olup, bu nedenle dava tarihinin esas alınmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır.
Zararın meydana geldiği tarihe göre, tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Taşınmazın niteliği arazi ise gelir metodu yöntemi ile arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Mahkemece tapusu iptal edilen taşınmazın arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan ... payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi, tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden
getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazların değeri, hesaplanmalı, taşınmazın varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazların zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerekmektedir.
Somut olaya gelince, ormanlar özel mülkiyete konu olamayacak ise de genel arazi kadastrosu sırasında çekişmeli taşınmazın hakkında kadastro tespit tutanağı düzenlenerek tapu kütüğünün gerçek kişiler adlarına oluşturulduğu bu şekilde tapu sicilinin hatalı olarak tutulduğundan, TMK'nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacının gerçek zararının karşılanması gerektiği kuşkusuzdur. Asıl dosya davacıları tapu iptali ve tescil davasının kesinleştiği tarihten önce dava açmış olduklarına göre asıl dava tarihi olan 04/03/2014 itibari ile taşınmazın niteliği ile değerinin belirlenmesi gerekmektedir.
Ne var ki; dosya arasına Belediye tarafından gönderilen yazıda taşınmazın imar planı içinde olduğu belirtilmişse de imar planının hangi tarihte yapılıp kesinleştiği belirli olmadığından değerlendirme tarihi itibari ile taşınmazın arsa vasfında olup olmadığı denetlenememiştir.
Kaldı ki; değerlendirme tarihi itibari ile taşınmazın arsa vasfında olduğu kabul edilse dahi, bilirkişilerce somut emsal olarak alınan taşınmazın satış tarihi somut olayda değerlendirme tarihi olarak kabul edilen dava tarihi (04/03/2014)'nden sonra olup (emsal satış tarihi 09/12/2014) bu satışın emsal alınamayacağı, bu emsale göre taşınmazın değerinin belirlenemeyeceği düşünülmemiş, emsal alınan taşınmaza ilişkin tapu kaydı, resmi satış sözleşmesi, imar planı içinde yer alıp almadığı, değerlendirme tarihi itibari ile m² emlak değerleri araştırılmamış, tek emlak ve ziraat bilirkişisinden alınan rapora göre hüküm kurulmuştur
Bu durumda; değerlendirme tarihi itibari ile davaya konu taşınmazın niteliğinin ve değerinin yönetimine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.
Hal böyle olunca, çekişmeli taşınmazın somut olayda değerlendirme tarihi olarak kabul edilen 04/03/2014 tarihinde yukarıda açıklanan Bakanlar Kurulu kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu kararı çerçevesinde arsa vasfında olup olmadığı yeniden araştırılmalı, taşınmazın bu ilkelere göre arsa niteliğinde olduğunun belirlenmesi halinde,değerlendirme tarihinden önce satışı yapılan emsal incelemesi ve kıyaslaması yöntemiyle, arazi niteliğinde olduğunun saptanması halinde ise tarımsal gelir metoduna göre 04/03/2014 tarihindeki gerçek değerleri tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.
Açıklanan hususlar gözetilmeksizin, eksik araştırma, inceleme ve yetersiz bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulması usûl ve kanuna aykırıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı Hazine vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA 23/11/2017 günü oy birliğiyle karar verildi.