MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili .../08/2011 havale tarihli dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin ... ili,...ilçesi,... mahallesi Leşkin harkı mevkinde kain ... ada ... parsel sayılı taşınmazı 04/06/2002 toplam yüzölçüm değeri olan ....020.00 m² olarak satın almasına rağmen .../07/2008 tarihli...Kaymakamlığı Kadastro Müdürlüğünce tapu kayıtlarındaki ....020.00 m² olan dava konusu taşınmazın yüzölçümünün ....983.866 m² olarak düzeltildiğini, bu karara karşı...Sulh Hukuk Mahkemesinde açmış olduğu davanın da reddine karar verildiğini sürerek, müvekkili tarafından tapu kayıtlarına güvenerek satın alınan ....020.00 m² yüzölçümü ile düzeltilen alan arasındaki ...036.134 m² yüzölçümü farkını ücretinin tazminat olarak ödenmesi gerekmekte olup, şimdilik ....000,00.-TL'nin düzeltme kararının verildiği, .../07/2008 tarihinden itibaren işleyecek olan yasal faizi ile birlikte davalı kurumdan tahsili ile müvekkile ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davacı vekili .../06/2013 tarihli harçlandırılmış ıslah dilekçesinde özetle; daha önce dava dilekçelerindeki talep ettikleri ....000,00.-TL maddi tazminata ek olarak fazlaya ilişkin talep ve dava haklarının saklı kalmak kaydı ile ....898,50.-TL daha maddi tazminata hükmedilmesine toplam ....898,50.-TL tazminatın Hazineden tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece davanın yargı yolu itibariyle görev yönünden reddine karar verilmiş, davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay .... Hukuk Dairesince 01/07/2014 gün ve 2014/3862-19389 E.K. sayılı kararıyla " davacının isteminin TMK'nın 1007. maddesinden kaynaklanan zarar olduğuna göre davanın adli yargıda bakılması gerektiğinden mahkemece işin esasına girilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği "gerekçeleriyle bozulmuştur.
Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucu; davanın kısmen kabul - kısmen reddi ile, ....171,76.-TL tazminatın .../07/2008 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava dilekçesindeki açıklamaya göre dava, tapuda kayıtlı taşınmazın yüzölçümünde 3402 sayılı Kadastro Kanununun 41. maddesi gereğince yapılan düzeltme sonucu taşınmazın yüzölçümünde meydana gelen azalma nedeniyle uğranılan zararın 4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesi uyarınca tazmini isteğine ilişkindir.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun “Sorumluluk” kenar başlığını taşıyan 1007. maddesi; “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.” hükmünü içermektedir.
Burada Devlete yüklenen sorumluluk kusursuz sorumluluktur. Maddede yer alan kusursuz sorumluluk, tapu siciline bağlı çıkarların ve ayni hakların yanlış tescili sonucu değişmesi ya da yitirilmesi ile bu haklardan yoksun kalınması temeline dayanır çünkü sicillerin doğru tutulmasını üstlenen ve taahhüt eden Devlet, gerçeğe aykırı ve dayanaksız kayıtlardan doğan zararları da ödemekle yükümlüdür. Dayanaksız ya da hukuksal duruma uymayan kayıtlar düzenlemek, taşınmazın niteliğinde yanlışlıklar yapmak da aynı kapsamdadır.
Bundan başka, tapu işlemleri, kadastro tespiti işlemlerinden başlayarak, birbirini takip eden sıralı işlemler olup, tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, kadastro kayıtlarından kaynaklanan hatalardan da TMK'nın 1007. maddesi anlamında Devlet sorumludur. Zira, kesinleşen kadastro işlemi sonrasında, bu işlem esas alınarak tapu sicili oluşturulmaktadır. Bu itibarla, tapu sicili kavramı geniş anlamda kadastro işlemlerini de kapsamaktadır.
Bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında; tazminat isteğine dayanak çekişmeli ... ada ... parsel sayılı taşınmaz 1979 yılında yapılan tapulama çalışmasında ....020 m2 yüzölçümü ve tarla niteliğiyle dava dışı gerçek kişi adına tespit ve tescil edildiği, davacının bu taşınmazın .../... hissesini 2002 yılında aynı yüzölçümü ile satın alma yoluyla edinmişken 2008 yılında 3402 sayılı Kadastro Kanununun 41. maddesi uyarınca yapılan düzeltme işlemiyle taşınmazın yüzölçümünün ....984,06 m2 olarak düzeltildiği, davacı tarafından bu işlemin iptali için açılan davada ise sulh hukuk mahkemesinin 2008/408 E. - 2010/288 K. sayılı kararıyla taşınmazın ilk ölçüsü ile zeminin uygun olup, paftada tersimat hatası yapıldığından yapılan düzeltme işleminin uygun olduğundan davanın reddine karar verildiği, ve bu kararın .../06/2010 tarihinde kesinleşmesi üzerine yüzölçümü değişikliğinin tapuya tescil edildiği, eldeki davanın ise .../08/2011 tarihinde açıldığı davacının taşınmazın yüzölçümünde meydana gelen azalma nedeniyle uğradığı zararın tazminini talep ettiği anlaşılmaktadır.
Davacıya ait parselin yüzölçümünün kadastro sırasında fazla miktarlı olarak tespit edilip, bu haliyle tapuya tescil edilmesi ve sonrasında bu hatalı işlemin düzetilmesi ile davacının tapulu parselin yüzölçümünün, parseli satın aldığı tarihe göre azaldığı anlaşılmaktadır. Şu hale göre, davacının zararının oluştuğu ve bu zararın tazminini TMK'nın 1007. maddesi uyarınca Devletten isteyebileceklerinin kabulü gerekir. Zira, az yukarıda da belirtildiği gibi tapu sicili kavramı geniş anlamda kadastro işlemlerini de kapsamaktadır. (HGK'nın ........2009 gün ve 2009/...-383 - 2009/517 ve ....06.2010 gün ve 2010/...-349 - 2010/318 sayılı kararları da bu yöndedir) Ayrıca zarar, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 41. maddesi gereğince yapılan düzeltme işleminin kesinleşmesi ile doğacağından, zarar hesabının 41. madde uygulamasının kesinleştiği .../06/2010 tarihine göre yapılmalıdır.
Hal böyle olunca, mahkemece taşınmazın niteliği arazi ise, net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle taşınmazların eksilen yüzölçümünün gerçek değeri belirlenerek karar verilmesi gerekir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen ....02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun ....04.1998 gün ve 1996/...-1998/...sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.Mahkemece tapusu iptal edilen taşınmazın arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan ... payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi, tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazların değeri, hesaplanmalı, taşınmazın varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazların zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerekmektedir.
Ne var ki ziraat bilirkişi ve emlakçı bilirkişi tarafından düzenlenen raporlarda taşınmazın hem arazi olarak hem de çıplak değerinin 2008 ve 2011 yılları esas alınarak belirlenmiş, mahkemece taşınmazın arazi olduğu kabul edilerek; ziraat bilirkişi tarafından arazi olarak değerlendirildiğinde elde edilen değer dikkate alınarak hüküm kurulmuştur. Zirai bilirkişi tarafından taşınmazın belediye hizmetlerinden faydalandığı, şehir merkezine ve yerleşim yerine yakın olduğu, belirtildiği halde, mahkemece taşınmazın değerlendirme tarihindeki imar durumu, meskun sahada olup olmadığı belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, yararlanıyorsa hangilerinden yararlanıp yararlanmadığı ilgili belediyeden sorulmamış, taşınmazın niteliklerini belirlemeye yönelik olarak yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda bir araştırma yapılmamış, taşınmazın arazi olarak kabul edilse dahi yukarıda açıklanan yöntem doğrultusunda değer belirlenmemiş, 6754 sayılı Bilirkişilik Kanununun .... maddesine uygun olarak oluşturulan bilirkişi kurulu aracılığı ile keşif yapılmamış, tek ziraat bilirkişi raporu hükme dayanak yapılmış, değerlendirme tarihi .../06/2010 olarak alınması gerekirken 2011 yılı birim fiyatlarına göre gelir hesabı yapılmıştır.
Bu durumda davaya konu taşınmazın niteliğinin ve değerinin yönetimine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.
Hal böyle olunca çekişmeli taşınmazın zararın doğduğu .../06/2010 tarihte yukarıda açıklanan Bakanlar Kurulu kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu kararı çerçevesinde arsa yahut arazi vasfında olup olmadığı yeniden araştırılmalı, taşınmazın bu ilkelere göre arsa niteliğinde olduğunun belirlenmesi halinde emsal incelemesi ve kıyaslaması yöntemiyle, arazi niteliğinde olduğunun saptanması halinde ise tarımsal gelir metoduna göre .../06/2010 tarihindeki gerçek değeri tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.
Ayrıca davacı vekili, dava dilekçesinde .../07/2008 tarihinden itibaren faize hükmedilmesini talep etmişse de, zararın .../06/2010 tarihinde doğduğu gözetilmeksizin kabul edilen tazminat miktarının .../07/2008 tarihinden itibaren işleyecek faiziyle ... aleyhine hükmedilmesi ve davacının satın aldığı hissesi oranında uğradığı zararın tazminini talep edebileceğinden resmi satış akit tablosu ile tapu kaydının tüm tedavülleri ile getirtilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru değildir.
Açıklanan hususlar gözetilmeksizin, eksik araştırma, inceleme ve yetersiz bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulması usûl ve kanuna aykırıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davacı vekili ve davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 05/04/2018 günü oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy