MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar ... ve ...tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili 03/04/2014 havale tarihli dava dilekçesinde özetle; ... Merkez ... mahallesi, 5600 ada, 4 parselde kayıtlı taşınmazda davacılar ve davalıların malik olduklarını, taraflar arasında rızaen ortaklığın giderilmesinin mümkün olmadığını, paydaşlığın öncelikle aynen taksim, mümkün olmadığı takdirde iki adet iki katlı betonarme ev, samanlık ve ahır binalarının değeri davacıya bırakılmak suretiyle taşınmazın satışı sureti ile ortaklığın giderilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece davanın kabulü ile; ... Merkez ... Mahallesi 5600 ada 4 parselde kayıtlı bulunan taşınmazdaki taraflar arasındaki ortaklığın, üzerindeki yükümlülükleri ile birlikte, umum arasında satışı sureti ile ortaklığın giderilmesine satış bedelinin tapudaki payları oranında paydaşlara dağıtılmasına karar verilmiş, hüküm davalılar ... ve ...tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, paylı mülkiyette ortaklığın taşınmazın satışı sureti ile giderilmesi istemine ilişkindir.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmazla ilgili olarak ortaklığın giderilmesi davası açılmış, kat mülkiyeti tesisi talep edilmişse ve paydaşların en az bir tanesi paylaşmanın kat mülkiyeti kurularak yapılmasını istemişse, Kat Mülkiyeti Kanununun 10/son maddesi gereğince hakim, o taşınmazın mülkiyetinin aynı Kanunun 12. maddesinde yazılı belgelere dayanarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar verecektir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin beşinci fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin beşinci fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Dosyada toplanan belge ve bilgilere göre, taraflar arasındaki anlaşmazlık nedeniyle anataşınmazda taksimin mümkün olmadığı, bu nedenle davacının eldeki bu davayı açtığı anlaşılmaktadır. Bilirkişi raporu içeriği ve dava konusu tapu kaydına göre; dava konusu parsel üzerinde üst katlarında birer daire ve bodrum katlarda iki ayrı girişi olan dört tane mesken olduğu ve 5 paydaş bulunduğu anlaşılmaktadır. Taşınmazın bu niteliğine göre üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Yasasının 50/2. maddesi hükmüne uygun olup, paydaş ve bağımsız bölüm itibariyle her bir paydaşa da en az bir bağımsız bölüm düşmektedir.
Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan somut olayda da mahkemece öncelikle yapıların ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir. Yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak öncelikle kat mülkiyetine geçişin sağlanması yolunda yargılama yapılması, eksik belgelerin toplanması ve sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken, mahkemece, infaza elverişli olmayan şekilde hüküm kurulması, düşünülmeksizin karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalılar ... ve ...'un temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 06/06/2017 günü oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy