MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili 22/07/2014 havale tarihli dava dilekçesinde özetle; ... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde kayıtlı 154 ada 364 parsel de kayıtlı taşınmazda 7, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 nolu bağımsız bölümlerde, aynı yer ... mahallesinde kayıtlı 159 ada 108 parsel, 159 ada 165 parsel ve 134 ada 48 parselde kayıtlı taşınmazlarda davacı ile davalıların birlikte malik olduklarını, tarafların müştereken malik olduğu bu taşınmazların anlaşma yoluyla aynen taksiminin veya satışının mümkün olmadığını, bu nedenle dava konusu taşınmazların taksim yolu ile ortaklığın giderilmesine mümkün olmadığı takdirde satış suretiyle ortaklığın giderilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece davanın kabulü ile; ... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde tapuya kain 154 ada 364 parselde yer alan binanın 7, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 nolu bağımsız bölümler ile ... ili ... ilçesi ... mahallesinde kain 134 ada 48 parsel sayılı taşınmazın üzerinde yer alan binanın 4 nolu bağımsız bölümünün ve ... ili ... ilçesi ... mahallesinde kain 159 ada 165 parsel ve 159 ada 108 parsel sayılı taşınmazların aynen taksimi mümkün olmadığından adı geçen taşınmazların üzerindeki ortaklığın var ise üzerindeki tüm muhtesat ve yükümlülükleri ile birlikte satış suretiyle giderilmesine; satış bedelinin; paydaşlar arasında dosyada bulunan ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2001/566-573 E-K sayılı veraset ilamı ile ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2006/262-284 E-K sayılı veraset ilamındaki ve tapu kaydındaki payları oranında taksimine, karar vermiş hükmü davalı ... temyiz etmiştir.
Dava ortaklığın giderilmesi davasıdır.
Dava konusu 159 ada 108 parsel sayılı taşınmaza ilişkin muhdesat şerhi sahibi davaya dahil edilmeksizin ve 154 ada 364 nolu parselde yer alan binanın bağımsız bölümlerine ilişkin aynen taksimin mümkün olup olmadığı incelenmeksizin karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre
çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ile bağımsız bölümler listesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıklarının bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Somut olaya gelince 159 ada 108 numaralı parselde ölü ... lehine muhdesata ilişkin şerh olduğu anlaşılmıştır. Öncelikle şerh sahibi davaya dahil edilerek taraf teşkili sağlanmalıdır. Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre dava konusu 154 ada 364 sayılı taşınmazın üzerinde betonarme kargir nitelikte, bir yapı mevcut olup, sekiz bağımsız bölümün taraflar adına payları oranında tescil edilmiş olduğu, tapu kaydına ve veraset ilamına göre de dört hissedar olup herbir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşebileceği görülmektedir. Buna göre; davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce herbir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, malikleri gösteren liste ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
SONUÇ; Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 05/07/2017 günü oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy