MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan yargılaması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 13/11/2018 günü için yapılan tebligat üzerine, temyiz eden davalı ve karşı taraftan gelen olmadı, açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, iş karara bırakıldı. Daha sonra dosya içindeki tüm belgeler incelenip, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı dava dilekçesi ile... ili,... ilçesi, Kıcıman mahallesi 150 ada 2 sayılı parselde kain zemin kat 2 nolu ve dükkan kullanımlı bağımsız bölümün davacıya ait olduğunu ve kat mülkiyetine esas alınan arsa paylarının hatalı oluşturulduğunu belirterek arsa paylarının yeniden düzenlenmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece taşınmazda kat mülkiyetinin 02/07/2008 tarihinde kurulduğu, binanın zemin+2 normal katlı, zemin katta 2 dükkan ve normal katlarda 1'er daire olmak üzere 2 daire 2 dükkan olmak üzere 4 tane bağımsız bölümün bulunduğu, kat mülkiyetine geçildiği tarihte bağımsız bölümlere tefrik edilen arsa paylarının da kat irtifakı tesisi sırasında o tarihteki kat malikleri tarafından tahsis işleminin yapıldığı, mevcut arsa paylarının ve o tarihteki bağımsız bölümlerin değerleri ile doğru orantılı bir şekilde düzenlenmediği, her bir dairenin bulunduğu kat, kat içerisindeki konumu, alanı ve piyes sayıları gibi değerlerine etken olabilecek faktörlerin dikkate alınmadan düzenlendiği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekilince temyiz edilmiştir.
Dava, arsa payının düzeltilmesi istemine ilişkindir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi hükmüne göre; "kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir." Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Somut olayda, dava konusu taşınmazda 02/07/2008 tarihinde kat mülkiyeti kurulduğu, bilirkişi raporunda kat mülkiyetine geçiş tarihi olan 02/07/2008 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılmadığı belirtilmişse de; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.
Dava konusu taşınmazda 2008 yılında kat mülkiyeti kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda mahkemece herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Mahkemece yukarıda belirlenen hususlar çerçevesinde hüküm kurmaya elverişli bilirkişi raporu alınıp, dava konusu anataşınmaza ait onaylı mimari proje, kat irtifakı kurulmasına esas liste ve bağımsız bölüm listesi de getirtilerek sonucuna göre işlem yapılması gerekir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 13/11/2018 günü oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy