MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacılar vekili dava dilekçesi ile; müvekkilinin ana taşınmazda 1 nolu bağımsız bölümün maliki olup dava konusu bağımsız bölümün "bodrumda deposu olan dükkan" niteliği ile kayıtlı olduğunu, müvekkiline ise ... 'dan miras yolu ile intikal ettiğini, ana taşınmazda kat mülkiyetinin 14/01/1969 yılında tesis edildiğini, ancak bağımsız bölümlere tefrik edilen arsa paylarının kat mülkiyetinin tesis edildiği tarihteki bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak düzenlenmediğini, değer tespiti yapılırken bağımsız bölümün kullanım şeklinin de göz önünde bulundurulması gereken başka bir husus olduğunu, tüm kat maliklerince imza altına alınan yönetim planının 19. maddesinde, yeni imar durumu oluşması halinde ana taşınmazın üzerinde yapılacak ilave katların hissedar ... 'a ait olacağının ve maliki olduğu hisseden dilediği miktarı bu yeni katlara tevzi ve tahsis edebileceğinin hüküm altına alındığını, davaya konu taşınmazın bulunduğu 35 sayılı parselin imar durumunun 7,5 kata müsaadeli olduğunu, davalıların diğer 3 katın malikleri olduklarını, buna göre davacının "hava hakkı" ile birlikte 4,5 katın maliki olduğunu, arsa paylarının da buna göre olması gerektiğini beyan ederek; taşınmazda mevcut her bir bağımsız bölümün ve mevcut imar durumu itibariyle "hava hakkı" uyarınca; davacıya ait ilave katların, bağımsız bölümlerin değerlerinin tespiti ile yönetim planı uyarınca ilave katların davacıya ait olduğu kabul edilerek davacının ve davalıların arsa paylarının yeniden düzenlenmesine ve tapuya bu şekilde tesciline, yönetim planı ve imar durumuna göre ilave katların davacıya ait olduğuna, kabul görmemesi halinde, müvekkilinin sahibi olduğu taşınmaza özgülenen arsa payının kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerinin tespiti ile müvekkiline ait, 1 no'lu bağımsız bölüm ile diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarının düzeltilmesine, yeniden düzenlenmesine ve yeni payların tapuya tescil edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesine göre; yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu, yönetim planında yapılan değişikliklerin bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ile yönetici ve denetçileri bağlayıcı olduğunu, davacının taşınmazı murisinden intikal yolu ile iktisap etmiş olup, murisi ... 'ın yönetim planını düzenleyip imzalayanlardan olduğu, yönetim planındaki düzenleme uyarınca ve yönetim planı değişikliği yapılmadan davacının işbu davayı açması mümkün olmadığı gerekçesi ile davacının davasının reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava; ana taşınmazın bağımsız bölümlerine ait arsa paylarının değerlerine göre yeniden belirlenerek tapuya tescil edilmesi istemine ilişkindir. 2017/2373 - 2018/6544
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat irtifakına konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, kat mülkiyetine geçildiği tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulacağı; arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Somut olayda, dava konusu taşınmazda 14.01.1969 tarihinde kat mülkiyeti kurulmuş olup, bilirkişi raporunda kat mülkiyetine geçiş tarihi olan 1969 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılıp dağıtılmadığının tespit edilmesi gerektiği belirtilmişse de; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan, bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır. Dava konusu taşınmazda 1969 yılında kat mülkiyeti kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda mahkemece herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 18/10/2018 günü oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy