MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı dava dilekçesi ile, müvekkili ile davalının kardeş olup, ... ilçesi ... mahallesi 778 ada 57 parsel sayılı taşınmazda müşterek malik olduklarını, tarafların 22/12/2009 tarihinde davaya konu taşınmazda basit krokiye göre kat mülkiyeti tesis edilmesi ve bu şekilde kullanılması konusunda anlaştıklarını, taşınmazın fiilen bu anlaşmaya göre kullanıldığını, herkesin kendi kiracısından kira aldığını, müvekkilinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirdiğini, davalı ile birlikte 29/07/2010 tarihinde belediye başkanlığına hitaben verilen proje tadilat dilekçesini imzaladıklarını, belediye süresinin tamamlanmasının ardından ... Belediyesi Müdürlüğünün onaylanmış projeye istinaden kat irtifakı kurulması için dosyayı üst yazı ile ... Tapu Sicil Müdürlüğüne 10/08/2011 tarihinde gönderdiğini, ancak davalının tapu sicil müdürlüğündeki imzalarının tamamlanması için gelmediğini bu konuda yapılan tüm uyarıların sonuçsuz kaldığını ileri sürerek, davaya konu taşınmazda kat mülkiyeti kurulması suretiyle taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesine, kat mülkiyeti kurulması esnasında paydaşlar arasında yazılı anlaşmaya dayalı fiili taksimin tasdikli projenin ve buna göre kullanım varlığı dikkate alınarak ve ivaz ilavesi denkleştirme yapılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece tarafların 1/2 hisse oranı ile maliki bulunduğu davaya konu ... ili ... ilçesi ... mahallesi ... mevkii 778 ada 75 parselde kayıtlı 1.221,29 m2 yüzölçümlü ... kargir işyeri nitelikli taşınmazda kat irtifakı kurulmak üzere hazırlanan projeye göre; 1354.50 m2 büyüklüğündeki 2....+1....+zemin+asma kattan oluşan 3/5 arsa paylı 1.Blok 1 Bağımsız bölüm numaralı 2 depolu asma katlı dükkanın ...'e, 240,00 m2 büyüklüğündeki 1/5 arsa paylı 2.... 2.Blok 1 Bağımsız bölüm numaralı deponun ...'e, 705.50 m2 büyüklüğündeki 1/5 arsa paylı 1....+zemin+2.Blok 2 bağımsız bölüm numaralı depolu asma katlı dükkanın ...'e bırakılmak suretiyle taşınmazdaki ortaklığın kat mülkiyeti kurulmak suretiyle giderilebileceği gerekçesiyle davanın kabulü ile taraflar arasındaki ortaklığın kat mülkiyeti kurulması şeklinde giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekilince temyiz edilmiştir.
Dava ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir. 2017/3288-2018/6443 Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje ve yapı kullanma belgesi ile bağımsız bölümler listesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre dava konusu 778 ada 57 parsel sayılı taşınmaz üzerinde 3 bağımsız bölümlü yapı mevcut olup, betonarme karkas niteliktedir ve bu taşınmaz tapuda davacı ve davalı adına kayıtlı ve toplam paydaş sayısı ikidir. Paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Kanununun 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu anlaşılmaktadır.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıklarının bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan somut olayda da mahkemece öncelikle davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, malikleri gösteren liste ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir. Bu bakımdan dava konusu bağımsız bölümlerin değerleri belirlenerek payların denkleştirilmesi ve gerekirse ivaz verilmek suretiyle ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesine karar verilmesi gerekirken taraflar arasındaki 22/12/2012 tarihli sözleşmenin gerekçe gösterilerek hüküm kurulması doğru görülmemiş, adalet ve hakkaniyet ölçüleri dikkate alınarak yukarıda bahsi geçen düzenlemeler ışığında alınmış bilirkişi raporuna dayanarak sonucuna göre hüküm kurulmamış olması bozmayı gerektirmiştir. 2017/3288-2018/6443
Yukarıda açıklanan hususların gereği yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 16/10/2018 günü oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy