MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava dilekçesinde, davacı ile davalının ... ili, ... ilçesi, ... köyü 2896 ada ... parsel sayılı taşınmazda hissedar olduklarını, taşınmazda beş katlı bina bulunduğunu,1985 yılında Belediye tarafından yapı izin belgesi düzenlendiğini, 2005 yılında taraflar arasında imzalanan protokol gereği ... ve zemin katın davalıya, üstte yer alan üç katın davacıya ait olduğu hususunda anlaştıklarını, tapu kaydında hissedar olmaları nedeniyle gayrimenkulün satışında problem yaşadıklarını, ... ile arsa payının tapu kaydında örtüşmediğini, kat mülkiyetine geçiş, aynen taksim veya satış yolu ile ortaklığın giderilmesi istenilmiştir.
Mahkemece davanın kabulüne, dava konusu ... ili, ... ilçesi, ... köyü, 2896 ada ... parsel sayılı taşınmazdaki ortaklığın aynen taksimi mümkün olmadığından satış yoluyla giderilmesine, satış bedelinin arsa bedelinin tapudaki hisseler oranında bina bedelinin ... ve zemin katın satış bedelinin davalıya, ..., ... ve .... katın satış bedelinin davacıya verilmek suretiyle paylaştırılmasına karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M....), yapının tümünün kargir olması (M.50/...) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca .... maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun .... maddesinin .... fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan mahkemece öncelikle yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun .... maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Aynen taksim isteyen hissedarlara süre verilerek Kat Mülkiyeti Kanununun .... maddesinde belirtilen eksikliklerin giderilmesi suretiyle paydaş ve bağımsız bölüm itibariyle herbir müşterek malike/paydaşa en az bir bağımsız bölüm verilerek kat mülkiyeti oluşturulması ve bağımsız bölüm ve daireler arasındaki değer farkının ise ivaz ilavesiyle denkleştirilmesi mümkün bulunmaktadır.
Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak kaç bağımsız bölüm var belirlenmeli ve taraflar arasında fiili taksim bulunduğundan öncelikle kat mülkiyetine geçişin sağlanması yolunda yargılama yapılması gerektiğinden ilgili belediye ve kurumun kat mülkiyetine geçiş cevabi yazıları beklenmeli, son tapu kaydı getirtilerek taraf teşkili sağlanmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 02/07/2018 gününde oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy