....
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili, müvekkilinin..... 2012/7960 Esas sayılı dosyası üzerinden borçlu ... aleyhine başlatılan takipte alacaklı olduğunu, bu alacağına karşılık borçlu ...'nin 6/32 payının bulunduğu......236 ada 30 parselde kayıtlı 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9 ve 10 nolu bağımsız bölümlerin kaydına haciz şerhi konulduğunu, bu sebeple bahse konu taşınmazların aynen taksimine, aynen taksimi mümkün değil ise ivaz ilavesi suretiyle taksimine, bunun da mümkün olmaması halinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesine, hisselerin satışlarından elde edilecek para ile borcun karşılanmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece; ......2012/7960 sayılı takip dosyasındaki borçlulardan ...'nin borç miktarının toplam 52.019,11 TL olduğu, davalının, dava konusu taşınmazdaki hisselerinin toplamının ise 85.825,875 TL olduğu, İİK 121. uyarınca davacı alacaklı tarafından bu davayı açmaya ilişkin yetkinin usulüne uygun olarak alındığı, yapılan yargılama, toplanan deliller, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamı uyarınca, her ne kadar taraflar arasında müşterek halinde mülkiyet esaslarına tabi olan ve kat irtifakı tesisli dava konusu taşınmazda 3194 sayılı İmar Kanunu ilgili hükümleri ve Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği 17. maddesi gereği aynen taksim mümkün ise de, tüm hissedarlara bilirkişi raporları tebliğ edilmesine ve aynen taksim ve bağımsız bölümlerin fiili kullanım durumu hususunda bilgi almak amacıyla meşruhatlı davetiye gönderilmesine rağmen, davalılardan bu hususta beyan bildiren ve aynen taksim talebinde bulunan hissedar olmadığı görülmüş, davacı vekilinin de 5. celsedeki imzalı beyanıyla yalnızca satış suretiyle ortaklığın giderilmesini talep ettiği anlaşılmış olup, ayrıca dava konusu taşınmaz üzerindeki bağımsız bölümlerle ilgili tapu kaydında beyanlar hanesinde şerh bulunmadığı gibi bağımsız bölümlerin mülkiyeti ve fiili kullanımı hususunda paydaşlar arasında bir ittifak bulunmadığı gerekçesiyle ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı ... tarafından temyiz edilmiştir.
Dava; Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir. Davacı taraf dava dilekçesinde ortaklığın aynen taksim suretiyle ve bu mümkün olmadığı taktirde satış suretiyle giderilmesini talep etmiş olmakla, eksik ve yetersiz araştırma neticesinde ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
......
Kat irtifakı kurulmuş olan anataşınmazlarda; yasal prosedürler yerine getirildiği taktirde, kat mülkiyetine geçilmesi esastır. Dosya kapsamından her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü anlaşılmaktadır. Dava konusu edilen, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi istemine ilişkin eldeki davada; ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinin (bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesinin) mümkün olup olmadığı hususunda araştırma yapmalıdır. Temyiz aşamasında ilk defa davalılar tarafından; "kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi" talep edilmiş olmakla, anlatılan araştırmanın yapılması gerekmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrasına göre; kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle inşaat ve fen bilirkişilerin raporlarına göre; dava konusu ....36 ada 30 parselde kayıtlı arsa vasıflı kat irtifakı kurulu anataşınmaz üzerinde halihazırda zemin kat, üç normal kat ve bir çekme kat olmak üzere toplam 5 katlı bina olduğu, davaya konu 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9 ve 10 nolu bağımsız bölümlerin mesken niteliğinde ve her birinin 1/10 arsa paylı olduğu, yine davaya konu her bir bağımsız bölüme ait tapu kaydına davalı ortaklardan ...'nin 8/32, ...'ın 3/32, ...'nin 3/32, ...'ın 3/32, ...'nin, 3/32, ...'nin 3/32, ...'nin 3/32 ve ...'nin 6/32 oranında hisseye sahip oldukları tespit edilmiştir. Paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Kanununun 50/2. maddesine uygun nitelikleri taşıdığı anlaşılmaktadır.
Elbirliği halinde mülkiyetin söz konusu olması halinde, birden fazla sayıdaki elbirliği halindeki malike bir bağımsız bölümün tahsis edilmesi suretiyle de ortaklığın giderilmesi mümkündür.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış veya projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin bulunması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli (M.1) ve yapının tamamının kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması veya yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmesi gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin varlığı durumunda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi; ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 50. maddesinin ikinci fıkrasına göre; bir anayapıda kat mülkiyeti kurulabilmesi için binanın tümünün kargir ve aynı zamanda tamamlanmış bulunması gerektiği hususu hüküm altına alınmış ise de Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmamış yapılarda, kat mülkiyetinin kurulmasını isteyen paydaşlar eksiklikleri ikmal edip binayı tamamlayacaklarını bildirdikleri takdirde mahkemece kendilerine bu işin tamamlanması için uygun bir süre verilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
.....
Somut olayda; dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan tamamlanmış yapıya ilişkin olarak; mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm olup olmadığı, niteliklerinin (mesken, işyeri, depo vs. gibi) ne olduğu da açıklattırılarak davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara veya projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması durumunda, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksim veya mülkiyetin tespitine ilişkin kesinleşmiş kararlar dikkate alınarak, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilecek iken; talep eden tarafa kat mülkiyeti kurulması için gerekli işlemleri yapmak üzere süre verilmesi hususu düşünülmeden, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı ...'ın temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 21/03/2018 gününde oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy