MAHKEMESİ:Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılardan ... Reklamcılık A.Ş. - ... Yöneticiliği vekilleri tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin dava konusu kargir apartmanda kat maliki olduğunu, 10/07/2013 tarihinde ... Reklamcılık A.Ş.ile davalılardan ... Sitesi Büyük Blok Yöneticileri arasında (3) üç yıl süreli duvar reklam sözleşmesi yapıldığını, söz konusu apartmanın duvarının reklam amaçlı kiraya verilmesi hakkındaki kararın kat malikleri kurulunda oy birliğiyle alınmadığını, bu durumun bahsi geçen sözleşmenin, genel şartlar başlıklı 5. maddesinin (a) bendinde belirtildiğini, dolayısıyla yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunu iddia etmiş ve KMK'nın 45. maddesine aykırı şekilde yapılan kira sözleşmesinin feshini, duvarın eski hale getirilmesini ve ileride telafisi mümkün olmayan zarara sebebiyet vereceğinden alınan kira bedeli üzerine tedbir konulmasını talep ve dava etmiştir.Mahkemece; Kat Mülkiyeti Kanununun 45. maddesinin "Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir." şeklinde düzenlendiği, dosyada mevcut 10.07.2013 tarihli sözleşmenin davalı yöneticilik ile davalı şirket arasında, ortak kullanıma ait site duvarının batı cephesinin reklam amaçlı kiralanmasına" ilişkin olarak imzalandığı, kira sözleşmesinin 2. maddesinde, "binanın batı cephesi yan duvarlarının reklam amaçlı kiralanması" şeklinde düzenlenleme bulunduğu, sözleşmenin "Genel şartlar" başlığını taşıyan 5. maddesinin (a) bendinin, "Kiracı, Kat Mülkiyeti Kanununun 45. maddesi gereği oybirliği ile verilemeyen genel kurul kararı gereği, duvarı kiraladığını bildiğini peşinen kabul eder. Bu nedenle, kat maliklerinden birinin iptal ve butlan davası açması sonucunda, kiracı sözleşmesinin sona ermesi halinde, ödediği senelik kiranın kullanılmadığı aylara ait kira bedelini geri isteyebilir" şeklinde düzenlendiği, ancak bu sözleşmenin yapılması için tüm kat maliklerinin rızasının genel kurul kararı ile alınmadığı, dolayısıyla rıza göstermeyen davacıların reklam panolarının site duvarından sökülerek eski hale getirilmesi talebinde bulunabilecekleri, tüm kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış bir kurul kararı olmaksızın düzenlenen sözleşmenin geçersiz olacağı ve hüküm doğurmayacağı, kira sözleşmesi sürekli edimi içeren bir sözleşme olduğundan geçersizliğin ileri sürüldüğü ana kadar yapılan ifaların site yönetimi tarafından gelir payı olarak kaydedilmesi ve kat maliklerine dağıtılmasının gerekli olduğu, geçersizliğin ileri sürülmesi sonrasında kullanılmayan süreye ilişkin kira bedelinin kiracıya iade edileceği, fiili olarak kullanılan süreye ilişkin bedelin ise iade edilmeyeceği; bir önceki dönemde yapılan 2010 yılı hariç tüm kira sözleşmelerinde kat malikleri kurulunun oybirliğiyle almış olduğu karar doğrultusunda hareket edildiği, kat malikleri kurulu kararı olmadan yapılan bir kiralamada elde edilen gelirin gerçek olmayan vekaletsiz iş görme hükümleri doğrultusunda paylaştırılmasının önünde herhangi bir engel olmadığı gerekçesi ile 10.07.2013 tarihli kira sözleşmesinin geçersizliğinin tespitine, sözleşmeye konu duvarın eski hale getirilmesine karar karar verilmiş, hüküm davalılardan ... Reklamcılık A.Ş. - ... Yöneticiliği vekilleri tarafından temyiz edilmiştir. Dava; yönetim kurulunun imzalamış olduğu kira sözleşmesinin feshi, kiracının anataşınmazın duvarına yaptığı müdahalenin men'i ve eski hale getirilmesi istemine ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Kanununun "Temliki tasarruflar ve önemli işler" başlıklı 45. maddesi "Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir." hükmünü amir olup, anataşınmazın batı cephesinin reklam amaçlı kiralanabilmesi tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkün olup; davacı yönetimin, kat malikleri kurulunca oybirliği alınmış bir karar olmaksızın anataşınmazın batı cephesinin reklam amaçlı kiralanması amacı ile sözleşme imzaladığı anlaşılmakla, Kanunun 45. maddesindeki koşulu taşıyan bir kat malikleri kurulu kararı olmaksızın imzalanan 10.07.2013 tarihli kira sözleşmesinin geçersizliğinin tespitine, sözleşmeye konu duvarın eski hale getirilmesine karar karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenlere ayrı ayrı yükletilmesine 06/12/2017 gününde oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy