.....
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı dava dilekçesi ile, dava konusu taşınmazda müvekkili ile davalının birlikte hisse sahibi bulunduklarını, dava konusu taşınmaz ile ilgili olarak 08/11/1982 tarihinde rıza-i taksim sonucunda tapu maliklerince aralarında anlaşmak suretiyle tapuda rıza-i taksimde belirtilen şekilde tescil edildiğini, dava konusu taşınmazın üzerinde iki katlı bina bulunduğunu giriş katındaki dükkanda davacı müvekkillerden ... arkadaki depo ile birlikte zilyet etmekte yine giriş katının sağ tarafındaki bölümü ise..... eşi davacı diğer müvekkil ... tarafından zilyet edilmekte olup 2 katta bulunan daire ve çatı katı da davalı ... tarafından zilyet edilip bu şekilde kullanıldığını, tarafların murisi olan Zemine Oğrul'un 1980 yılında ölmüş olduğunu, taraflara miras yoluyla intikal ettiğini, rıza-i taksim sonucu fiili taksimat yapılmadığını, yaptırırız denilerek işlemin ertelendiğini, ancak mirasçılardan davalı ...'in eşi ..... yaklaşık olarak 6 ay sonra vefat ettiğini ve işlem yapamadıklarını beyanla ..... mahallesinde bulunan 68 ada 21 parsel sayılı taşınmazın taksim suretiyle ortaklığının giderilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiş, daha sonra 10.12.2015 havale tarihli dilekçesi ile dava konusu taşınmazın taksimi mümkün olmadığından satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece dava konusu taşınmazdaki ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulü ile dava konusu.....parsel sayılı taşınmazdaki ortaklığın, umum arasında açık arttırma suretiyle satılarak giderilmesine, satış bedelinden elde edilecek gelirin paydaşlar arasında tapudaki hisseleri oranında dağıtılmasına karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dava ortaklığın giderilmesine yönelik olup bu tür davalar çift tarafı dava türlerindendir. Taraflardan birinin her aşamada aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesini talep edebilme hakları mevcut olduğundan davacıların da aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesini talep ve dava ettikleri 14.12.2017 tarihli dilekçeleri ile anlaşıldığından mahkemece davacının aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine yönelik talebi dikkate alınıp işin esasına girilip sonucuna göre hüküm kurulması,
2- Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje ve yapı kullanma belgesi ile bağımsız bölümler listesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
.....
Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre dava konusu taşınmazlardan 68 ada 21 parsel sayılı taşınmaz üzerinde 2 dükkan, 1 depo ve üst katta 1 çatı katlı dubleks daire mevcut olup, betonarme karkas niteliktedir ve bu taşınmaz tapuda davalılar adına kayıtlı ve toplam paydaş sayısı üçtür. Paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Kanununun 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu anlaşılmaktadır. Ancak yukarıda açıklanan diğer koşulların varlığı araştırılmamıştır.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıklarının bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan somut olayda da mahkemece öncelikle davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili İmar Müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, malikleri gösteren liste ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekirken yukarıda açıklanan hususların gereği yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 20/03/2018 gününde oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy