MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan yargılaması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı ...ve ark. vekili Av. ... tarafından istenilmekle, tayin olunan 17/10/2017 günü için yapılan tebligat üzerine, temyiz eden davalı ...ve ark. vekili ... ile karşı taraftan davacı ... vekili Av. ... geldiler, başka gelen olmadı, açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya içindeki tüm belgeler incelenip gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı dava dilekçesi ile ... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde kain 27469 ada 3 parselde kayıtlı olan taşınmaza tarafların birlikte malik olduklarını, dava konusu taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yükleniciye verildiğini ve inşaat aşamasında olduğunu, dava konusu taşınmazın taraflar arasında anlaşma yoluyla aynen taksimi veya satışının mümkün olmadığını, bu durumun taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin ifasında güçlüklere sebebiyet verdiğini ve yüklenicilere karşı cezai tazminat ödemekle yükümlü olan arsa malikleri yönünden ciddi zararlara sebebiyet verdiğini bildirerek taşınmazdaki ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece davacı ...'in söz konusu kat irtifakına esas liste beyanında imzasının olmadığı, söz konusu paylaşım şeklinin davacı tarafından kabul edilmediği görülmekle anılan taksim şekline itibar edilme imkanı bulunmadığından her bir bağımsız bölümün ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmekle pay ve paydaş sayısı itibariyle ivaz eklense dahi tek tek taksimlerinin mümkün olmadığı gerekçesi ile davanın kabulü ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı ...ve arkadaşları vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava ortaklığın giderilmesi istemine ilişkin olup mahkemece pay ve paydaş sayısı itibariyle ivaz eklense dahi tek tek taksimlerinin mümkün olmadığı gerekçesiyle ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş ise de aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi davalarında her bir paydaşa bir bağımsız bölüm düşmesi asıl ise de, Dairemizin uygulamalarında mirastan elbirliği (iştirak) mülkiyetinin söz konusu olması halinde birden fazla elbirliği halindeki malike bir bağımsız bölümün tahsis edilmek suretiyle de ortaklığın giderilmesi mümkündür.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin beşinci fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan mahkemece öncelikle yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Bilirkişi raporlarından ve tapu kayıtlarından anlaşıldığı üzere dava konusu 27469 Ada 3 Parsel sayılı taşınmaz üzerinde 21 bağımsız bölüm olduğu ve hissedarlardan bir kısmının elbirliği mülkiyetine sahip olup Kat Mülkiyeti Kanunu açısından bunlara tek bağımsız bölüm tahsis edilebilmesinin mümkün olup olmadığı yönlerinde uzman bilirkişilerden alınacak yukarıdaki unsurları taşıyan ayrıntılı ve doyurucu bilirkişi raporu alınıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken anılan gerekçesi ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, Yargıtaydaki duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre takdir edilen 1.480,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak kendisini vekille temsil ettiren davalıya verilmesine, temyiz harcının istek halinde iadesine 17/10/2017 gününde oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy