MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVALILAR : ... - ... - ...
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılardan Emel Demir tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalıların birlikte paydaş oldukları muris ... ile muris ... adına dava konusu Balıkesir ili, ... ilçesi, ...mah 3152 ada 8 sayılı parselde tapuya kayıtlı dört katlı kargir ev vasfındaki taşınmazın 1/2'sinin maliki olduklarını, murislerin ölüm tarihlerinden sonra mirasçılar arasında paylaşım sağlanamadığını, murislerin verasetlerdeki pay oranları dikkate alınarak taşınmazın öncelikle aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesini, taksim mümkün olmaması durumunda satış yoluyla ortaklığın giderilmesini, mahkeme masraflarının ve ücreti vekaletin karşı tarafa yükletilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece; tarafların, murisleri ... ile ... adına kayıtlı dört katlı kargir ev vasfındaki taşınmaza intikalen malik oldukları, murislerin ölüm tarihlerinden sonra mirasçılar arasında paylaşım sağlanamadığı, davacı ve davalıların hisselerine, 3194 sayılı İmar Kanununa ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre, taşınmazın aynen taksiminin ivaz ilavesi suretiyle dahi mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne, ... ili, ...ilçesi, ... mahallesi, 5152 ada 8 sayılı parselde tapuya kayıtlı taşınmazların ortaklığının satış sureti ile giderilmesine, satış bedelinin veraset ilamındaki payları ve tapu kaydındaki hisseleri oranında taraflara ödenmesine karar verilmiş, hüküm davalılardan ...tarafından temyiz edilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi istemli davada, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hâkim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinin (bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesinin) mümkün olup olmadığı hususunda araştırma yapmalıdır. Davacının dava dilekçesinde, davalı ... ve davalı ...'ın ise 02.07.2015 tarihli ikinci celsede; ortaklığın "aynen taksim suretiyle" giderilmesini talep etmiş olmaları nedeniyle, anlatılan araştırmanın yapılması gerekmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrasına göre; kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hâkim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle inşaat bilirkişisince hazırlanan rapora göre; dava konusu Balıkesir ili, Merkez ilçesi, ... mah, 5152 ada 8 sayılı parselde 138,44 m² yüzölçümlü, 4 katlı kargir ev vasıflı anataşınmaz üzerinde hali hazırda bodrum + 4 katlı bina bulunduğu, dosyaya sunulu veraset ilâmından dört de mirasçı bulunduğu anlaşıldığına göre, ana taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesinin mümkün olup olmadığı hususunda araştırma yapılması, taraflara kat mülkiyetine geçiş için gerekli işlemleri tamamlamak üzere birlikte uygun süre verilmesi gerekirken, anlatılan hususlar dikkate alınmaksızın eksik ve yetersiz inceleme ile "ortaklığın satış suretiyle" giderilmesi yönünde hüküm kurulması usul ve yasaya
aykırıdır. Bu cümleden olmak üzere; Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyeti kurmaya elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış veya projesi olmamakla birlikte fiilî durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin bulunması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli (M.1) ve yapının tamamının kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiilî durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması veya yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmesi gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin varlığı durumunda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi; ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 50. maddesinin ikinci fıkrasına göre; bir anayapıda kat mülkiyeti kurulabilmesi için binanın tümünün kargir ve aynı zamanda tamamlanmış bulunması gerektiği hususu hüküm altına alınmış ise de Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmamış yapılarda, kat mülkiyetinin kurulmasını isteyen paydaşlar eksiklikleri ikmal edip binayı tamamlayacaklarını bildirdikleri takdirde mahkemece kendilerine bu işin tamamlanması için uygun bir süre verilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan tamamlanmış yapıya ilişkin olarak; mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm olup olmadığı, niteliklerinin (mesken, işyeri, depo vs. gibi) ne olduğu da açıklattırılarak davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara veya projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması durumunda, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiilî durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksim veya mülkiyetin tespitine ilişkin kesinleşmiş kararlar dikkate alınarak, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilecek iken; taraflara kat mülkiyeti kurulması için gerekli işlemleri yapmak üzere süre verilmesi hususu da düşünülmeden, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalılardan ...in temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 28/02/2018 günü oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy