MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacılar vekili, ...'nin maliki bulunduğu... ilçesi, İsmet mahallesi 740 ada 5 parsel, 741 ada 1 ve 3 parsel, 742 ada 7 parsel, 154 ada 14 ve 18 parsel, 616 ada 92 ve 93 parsel, 625 ada 71 parsel ve 626 ada 23 parselde kayıtlı taşınmazlar üzerindeki ortaklığın giderilmesi bakımından hissedarlar arasında anlaşma sağlanamadığını, bu nedenlerle ortaklığın aynen taksim veya satış sureti ile giderilmesine karar verilmesini istemiş, mahkemece davanın kabulü ile, dava konusu ... ili,... ilçesi, İsmet mahallesi 740 ada 5 parsel sayılı arsa vasfındaki, 741 ada 1 ve 3 parsel sayılı arsa vasfındaki, 742 ada 7 parsel sayılı kargir ev vasfında, 626 ada 23 parsel sayılı tarla vasfındaki, 625 ada, 71 parsel sayılı tarla vasfındaki, 616 ada, 93 ve 92 parsel sayılı tarla vasfındaki, 154 ada, 18 ve 14 parsel sayılı bahçe vasfındaki taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde, dava konusu taşınmazlardan 154 ada 14 parsel, 154 ada 18, 742 ada 7 parsel, 741 ada 1 ve 3 parsel ve 740 ada 5 parselin ... adına kayıtlı olduğu, kadastro tutanaklarına göre ...'nin ölü olduğunun belirtildiği, dosya içerisinde davanın taraflarının ...'nin mirasçısı olduklarına ilişkin bir veraset belgesinin bulunmadığı, bilirkişi raporunda ise dava konusu taşınmazlarda ... adına kayıtlı 740 ada 5 parsel üzerinde yarı yığma yarı betonarma 3 oda, salon, banyo, mutfaktan oluşan çatısız tek katlı binanın bulunduğunun belirtildiği, mahkemece ...’nin veraset belgesi araştırılmadığı gibi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesine göre bir inceleme yapmadan davanın kabulüne karar verildiği anlaşılmaktadır.
Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin 5. fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan mahkemece öncelikle yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Aynen taksim isteyen hissedarlara süre verilerek Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde belirtilen eksikliklerin giderilmesi suretiyle kat mülkiyeti oluşturulması ve bağımsız bölüm ve daireler arasındaki değer farkının ise ivaz ilavesiyle denkleştirilmesi mümkün bulunmaktadır.
Mahkemece davanın taraflarının, bir kısım taşınmazların tapu kayıt maliki olan ...'nin mirasçıları olup olmadığı araştırılmadan ve yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak öncelikle, kat mülkiyetine geçişin sağlanması suretiyle taksim yolunda yargılama yapılması gerektiği düşünülmeden hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 11/12/2018 günü oy birliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy